Налог на недвижимость и проблемы его введения в РФ

Налог на увеличение стоимости недвижимого  имущества введен в середине 70-х  годов. Он применяется по ступеням с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между начальной стоимостью и конечной оценкой находящейся в Италии недвижимости: зданий, сооружений, свободных строительных площадок и т.д. Исчисление налога начинается с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика.

Можно отметить, что Италия - прародительница  законодательства европейских стран. Особенно это заметно в части недвижимости. И особенно в части ведения земельного кадастра и регистрации прав.

Особый статус земель сельскохозяйственного  назначения, характерный для Европы, впервые зародился в Римской  империи. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции.

В Чехии налог с квартировладельцев взимается по схеме, аналогичной  действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения.

В Финляндии ежегодный налог  на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения.

В Швейцарии не существует единого  налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне Базельштадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям.

По европейским меркам в Швейцарии  относительно низкий уровень налогообложения. Инвестиции в швейцарскую недвижимость, могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение. Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы остается очень низким.

Швейцарская система налогообложения  недвижимости сходна с таковой в  США.

В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно.

На Украине пока нет налога на недвижимость (власти страны только разрабатывают  его концепцию), зато при ее продаже  взимается подоходный налог.

На современном этапе налог  на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти, но есть и исключения: Великобритания - 10,43%, Германия - 1,06%, Дания - 1,85%, Испания - 0,21%, Голландия - 1,81%, Франция - 2,17%, Швейцария - 0,46%, Швеция - 0,89%. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.

Между США и европейскими странами заключены соглашения об избежание  т.н. двойного налогообложения. К примеру, по договору между США и Францией супруги - нерезиденты покойных американских граждан освобождаются от налогов на наследуемую недвижимость.

 

2.2 Налоги с недвижимости в  Российской Федерации

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают  при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача  в аренду или внаем; покупка или  строительство; оказание риелторских  или жилищно-коммунальных услуг; получение  в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение  доходов по договорам ренты; иные операции.

Если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой  базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Ставка налога на прибыль организаций  с 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:

2% в федеральный бюджет; 18% в бюджеты субъектов РФ.

Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а  при осуществлении предпринимательской  деятельности в интересах другого  лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая  база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в  виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Налоговая ставка налога на добавленную  стоимость равна 16,67%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.

С вопросами налогообложения при  наследовании или получении недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует  ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости.

При получении Объекта недвижимости в дар:

Если же оформляется дарение  Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается  и налог. Его ставки:

1. При стоимости имущества, переходящего  в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* детям, родителям - 3% от стоимости  имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

* другим физическим лицам - 10% от стоимости имущества, превышающей  80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При стоимости имущества, переходящего  в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* детям, родителям - 23,1-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 7% от стоимости имущества,  превышающей 850-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда;

* другим физическим лицам - 77-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 20% от стоимости имущества,  превышающей 850-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда;

3. При стоимости имущества, переходящего  в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* детям, родителям - 82,6-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 11% от стоимости имущества,  превышающей 1700-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда;

* другим физическим лицам - 247-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 30% от стоимости имущества,  превышающей 1700-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда;

4. При стоимости имущества, переходящего  в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* оплаты месячной минимальной  размер законом установленный  2550-кратный превышающей имущества,  стоимости от 15% + труда размера  установленного 176,1-кратного - родителям.

* другим физическим лицам - 502-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 40% от стоимости имущества,  превышающей 2550-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда.

При наследовании Объекта недвижимости:

Необходимо уплачивать налог и  при получении Объекта недвижимости в порядке наследования. Ставки:

1. При наследовании имущества  стоимостью от 850 до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* наследникам первой очереди  - 5% от стоимости имущества, превышающей  850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

* наследникам второй очереди  - 10% от стоимости имущества, превышающей  850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

* другим наследникам - 20% от стоимости  имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При наследовании имущества  стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* наследникам первой очереди  - 42,5-кратного установленного законом  размера минимальной месячной  оплаты труда + 10% от стоимости  имущества, превышающей 1700-кратный  установленный законом размер  минимальной месячной оплаты  труда;

* наследникам второй очереди  - 85-кратного установленного законом  размера минимальной месячной  оплаты труда + 20% от стоимости  имущества, превышающей 1700-кратный  установленный законом размер  минимальной месячной оплаты  труда;

* другим наследникам - 170-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 30% от стоимости имущества,  превышающей 1700-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда;

3. При наследовании имущества  стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

* наследникам первой очереди  - 127,5-кратного установленного законом  размера минимальной месячной  оплаты труда + 15% от стоимости  имущества, превышающей 2550-кратный  установленный законом размер  минимальной месячной оплаты  труда;

* наследникам второй очереди  - 255-кратного установленного законом  размера минимальной месячной  оплаты труда + 30% от стоимости  имущества, превышающей 2550-кратный  установленный законом размер  минимальной месячной оплаты  труда;

* другим наследникам - 425-кратного  установленного законом размера  минимальной месячной оплаты  труда + 40% от стоимости имущества,  превышающей 2550-кратный установленный  законом размер минимальной месячной  оплаты труда.

Льготы при наследовании и дарении:

Налог с имущества, переходящего в  порядке наследования или дарения, не взимается:

1. Cо стоимости имущества, переходящего  в порядке наследования пережившему  супругу, или дарения имущества  одним супругом другому.

Налог не взимается независимо от того, проживали супруги вместе или  нет.

Основанием для предоставления льготы является свидетельство о  регистрации брака, а в случае его отсутствия - решение суда о  признании факта супружества

2. Cо стоимости жилых домов  (квартир) и с сумм паевых  накоплений в жилищно-строительных  кооперативах, если наследники или  одаряемые проживали в этих  домах (квартирах) совместно с  наследодателем или дарителем  на день открытия наследства  или оформления договора дарения.

Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного  органа или городской, поселковой, сельской администрации, а также решением суда.

В частности, не лишаются права на льготу по налогу физические лица, получающие имущество в порядке наследования или дарения, проживающие совместно  с наследодателем или дарителем  и временно выехавшие в связи  с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной  командировке, прохождением срочной  службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина;

3. Cо стоимости имущества, переходящего  в порядке наследования от  лиц, погибших при защите СССР  и Российской Федерации, в связи  с выполнением ими государственных  или общественных обязанностей  либо в связи с выполнением  долга гражданина СССР и Российской  Федерации по спасению человеческой  жизни, охране государственной  собственности и правопорядка.

Основанием для предоставления льготы является документ соответствующей  организации о смерти наследодателя;