Налогообложение операций по договорам аренды (лизинга)

- желает продлить арендные  отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

        Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

       Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

       Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

       Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.

       Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами за щиты вещных прав. Статья 305 ГК предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному за коном или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно — путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже они не связаны с лишением владения. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается за коном наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую «природу».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Права и обязанности арендодателя

 

    Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а  без них арендатор не может  пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

        Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным для  использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным  нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

г) передаваться при необходимости  со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также  в аренду с относящимися к имуществу документами.

        Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

- предоставления необходимых  ему принадлежностей и документов;

- расторжения договора;

- возмещения убытков  (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

        Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества  от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных  задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать  от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются  законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

       Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В таких негативных ситуациях, при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать  сумму понесенных им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

        Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

       Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

       В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

       Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Налогообложение лизинговой  деятельности

 

3.1 Налог на добавленную  стоимость

 

       НДС увеличивает стоимость большинства сделок. Лизинг не является исключением. Порядок исчисления и уплаты НДС регулируется главой 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ. При этом НДС при осуществлении лизинговых сделок облагаются:

- приобретение основных средств, являющихся предметом лизинга;

- лизинговые платежи.

       Наиболее распространенной практикой является учет имущества, передаваемого в лизинг, на балансе лизингодателя. В соответствии со статьями 171 и 172 Налогового кодекса РФ НДС, уплачиваемый лизингодателем при приобретении имущества у поставщика, в полной сумме возмещается бюджетом при выполнении следующих условий:

- имущество используется  в деятельности облагаемой НДС;

- имущество принято  к учету;

- получен счет-фактура  с выделенной отдельной строкой суммой НДС;

- есть документы, подтверждающие  оплату сумм налога.

       Наиболее «скользким» здесь является требование о постановке на учет купленного имущества.

Как показывает уже сложившаяся  правоприменительная практика, под  «принятием на учет» понимается принятие к бухгалтерскому учету, то есть отражение приобретенных ресурсов на счетах бухгалтерского учета. Основанием для принятия к бухгалтерскому учету приобретенного имущества являются первичные учетные документы типовых унифицированных форм, необходимость которых установлена статьей 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года №129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

       При этом в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 3 июля 2002 года -4188/02 признано, что вычет сумм «входного» НДС по приобретенным основным средствам возможен только после отражения их в качестве объектов основных средств по дебету счета 01 «Основные средства» (в случае с лизинговым имуществом счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Здесь суд, применив статью 11 Налогового кодекса РФ, констатировал, что поскольку в НК РФ не определено понятие «принятие на учет», то его необходимо понимать в том значении, в котором оно используется в бухгалтерском учете. Кроме того, в своем постановлении суд сослался на требования Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 20 июля 1998 года №33н, а также Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), которое утверждено приказом Минфина России от 30 марта 2001 года №26н. В частности, там сказано, что основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. При этом в первоначальную стоимость основных средств включаются и затраты по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию. Из этого суд сделал вывод, что до формирования первоначальной стоимости, складывающейся, в том числе за счет расходов по монтажу и вводу в эксплуатацию, основные средства не могут быть приняты к учету. Принятие основных средств к учету означает отражение их первоначальной стоимости на счете 01 «Основные средства». К аналогичному выводу пришел ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 14 мая 2002 года №А05-12219/01-668/12 и от 27 мая 2002 года №А56-1168/02.

       Вместе с тем «принятие на учет» - это юридический факт в отличие от действий по «оприходованию». Первое – это юридический переход права собственности в соответствии с условиями договора, а «оприходование» ценностей – лишь физическое принятие ценностей материально-ответственным лицом в месте их хранения. Это важно в случае, когда лизинговое имущество от поставщика поступает сразу лизингополучателю. То есть, фактически лизингодатель имущество не приходует, однако он ставит его на учет, что и является одним из условий возмещения НДС.(см. Приложение 1)

       Однако в данной ситуации для организаций будет интересно решение, к которому пришел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Оно нашло отражение в постановлении от 24 февраля 2004 года №10865/03. А именно, Президиум ВАС РФ в аналогичной ситуации пришел к выводу, что принятие к учету вовсе не значит отражение стоимости основного средства по счету 01. Поэтому, если даже имущество отражено на счете 07 или 08, то организация все равно имеет право на налоговый вычет. Правда, справедливости ради, нужно отметить, что указанное постановление касалось импортированного имущества. Хотя аргументы, приведенные в нем, можно в полной мере применить и к отечественным основным средствам.

       Теперь перейдем к лизинговым платежам. В соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. В этой связи, лизингодатель с сумм лизинговых платежей обязан заплатить НДС в бюджет. (см. Приложение 2)

        В противном случае, лизинговый платеж будет состоять непосредственно из платы за услуги лизинга и части выкупной стоимости основного средства. Так вот, что касается первой составляющей, то НДС по ней можно принять к вычету в порядке, описанном в примере. А с возмещением НДС с выкупной стоимости основного средства придется подождать до тех пор, пока имущество не перейдет в собственность лизингополучателя (пункт 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ). То есть пока не закончится срок лизинга и объект не перейдет к лизингополучателю, либо пока он досрочно не выкупит основное средство. Данной позиции, как правило, придерживаются налоговые органы.

       Обратите внимание еще на один интересный момент. Он связан с теми сделками, которые заключены до 1 января 2004 года (ставка НДС – 20 процентов), а расчеты по ним идут уже в 2004 году (ставка НДС – 18 процентов). По какой ставке в данном случае облагать лизинговые платежи, начисленные за 2004 год – 20 или 18 процентов?

       Применяется ставка 18 процентов. Этого мнения придерживается и Минфин России. Свою точку зрения он высказал в письме от 26 февраля 2004 года №04-03-11/26. При этом чиновники ссылаются на следующее: