Особенности налогообложения недвижимого имущества

История налогов насчитывает тысячелетия. Первые документальные подтверждения  их существования в виде натуральных  сборов обнаруживаются примерно в V в. д.н.э. Они выступили необходимым звеном экономических отношений с момента возникновения государства и разделения общества на классы, когда нарождающиеся социально-государственные механизмы первобытного общества потребовали соответствующего финансирования.       

Государство как некая политическая организация, обладающая монопольным правом (государство самостоятельно и в полном объеме принимает решение о взимании налогов, определяет объекты налогообложения, круг налогоплательщиков, размеры налоговых отчислений, способы взимания налогов и т.д.) на применение силы, безусловно, всегда находило способы централизации финансовых ресурсов. На ранних этапах развития государства централизация финансовых ресурсов не отличалась системностью, да и сама процедура сбора средств нередко напоминала военную кампанию, когда имущество собиралось с подвластного населения, чье мнение относительно размера и порядка уплаты дани меньше всего интересовало победителя. [20, 114-116]      

К современному обоснованию существования налогов человечество пришло не сразу. Вначале преобладала идея дара - гражданин делал подарок властелину в благодарность за защиту от врагов. Затем ее сменила идея смиренной просьбы правительства к народу о поддержке ради решения общих задач нации. Эта идея плавно переросла в представление о необходимости помощи граждан своему правительству денежными средствами. Четвертой ступенькой восхождения к современным налогам стала идея о жертвах, приносимых гражданами в интересах государства. Пятой - теория о долге гражданина перед государством. Шестой уровень развития идеи налогообложения - убежденность в праве государства принудительно изымать деньги у граждан ради общего блага страны. И, наконец, на седьмой ступеньке налогового прогресса родилось представление о налогах как о необходимой плате за жизнь в цивилизованном обществе.      

В древнейшие времена в Египте взимался поземельный налог, причем он достиг сложного развития и отличался высокой точностью. Во времена Страбона в Египте существовали два нилометра, посредством которых производились наблюдения за уровнем воды, лежавшие в основе расчета будущего налога.      

В Великой Римской Империи налоговая  система была более сложной и  организованной. Такие понятия, как ценз, акциз, фискал, откупщик, дошли, до нас с тех далеких времен. Граждане Рима облагались налогами в соответствии со своим достатком, для чего раз в пять лет подавали избранным чиновникам-цензорам заявление о своем имущественном и семейном положении. На основании этих заявлений, ставших прообразом современных налоговых деклараций, и определялась сумма налога (ценз). [10, c. 4-6]      

Среди великого множества налогов  того времени можно выделить следующие налоги, связанные с недвижимым имуществом и сделками с ним: земельный налог, налог на наследство, налог на доход с земли под постройкой, квартирный налог, сбор с квартирной платы, специальный налог на огороды.       

Контролировать  деятельность налогосборщиков было довольно сложно, да и налогоплательщику  было выгоднее дать взятку, нежели выплачивать непомерно высокие налоги. Коррупция и злоупотребление властью неизбежно  вели к экономическому кризису, который разразился в 1 в. до н.э. [10, c. 7]       

Современное европейское государство сформировалось в основном в ХVI-ХVII вв., однако его  система налогообложения была еще  далека от совершенства. После распада  феодальной системы основным объектом налогообложения закономерно стала земля - ведь именно она в те времена была главным источником богатства в экономике всех стран. Поначалу размер земельного налога определялся площадью сельскохозяйственных земель, и лишь потом родилась идея брать налог в зависимости от того годового дохода, который землевладелец мог получить от использования своей земли. Затем в североамериканских колониях Великобритании был введен всеобъемлющий налог на собственность. Он взимался не только с земли как таковой, но и с построек на ней, а также личного имущества и ожидаемых доходов людей, которые на этой земле жили.       

Если  говорить о Древнерусском государстве, то используемый в летописях термин «дань»  - прообраз налога рассматривается  авторами «в смысле военной контрибуции, которую подвластные славянские племена платили своим победителям: на севере – варягам, на юге - хазарам». Да и внутри славянских племен сбор средств на содержание княжеских дворов не отличался особым расположением властителей к плательщикам. Именно неуемное желание князя Игоря в 945 году собрать с подвластных древлян средств сверх того, что они могли дать, привело к убийству князя. Но все эти платежи, собираемые правителями, нельзя назвать налогами. Объединение Древнерусского государства началось лишь с конца IX в. Основным источником доходов княжеской казны была дань. Это по сути дела сначала нерегулярный, а затем все более систематический прямой налог. Дань взималась двумя способами: повозом, когда она привозилась в Киев, и полюдьем, когда князья или княжеские дружины сами ездили за нею. Известно в Древней Руси было и поземельное обложение. [20, c. 209-211]       

Ко  времени Ивана III относится древнейшая переписная окладная книга Вотской пятины Новгородской области с подробным описанием всех погостов. В каждом погосте описывается, прежде всего, церковь с ее землею и дворами церковнослужителей, потом оброчные волости, села и деревни великого князя. Далее земли каждого помещика, земли купцов, земли владыки новгородского и т.д. При описании каждого селения следует его название (погост, село, сельцо, деревня), его собственное наименование, дворы, в нем находящиеся, с поименованием хозяев. Количество высеваемого хлеба, количество скашиваемых копен сена, доход в пользу землевладельца, корм, следующий наместнику, угодья, существующие при селении. Описание земель имеет важное значение, поскольку еще в период татаро-монгольского владычества образовалась и получила развитие посошная подать, включавшая в себя и поземельный налог. Последний определялся не только количеством земли, но и ее качеством.       

Для определения размера налогов служило «сошное письмо». Оно предусматривало измерение земельных площадей, в том числе застроенных дворами в городах, перевод полученных данных в условные податные единицы «сохи» и определение на этой основе налогов. Соха измерялась в четях (около 0,5 десятины), ее размер в различных местах был неодинаков — зависел от области, качества почвы, принадлежности земель. Сошное письмо составлял писец с состоявшими при нем подъячими. Описания городов и уездов с населением, дворами, категориями землевладельцев сводились в писцовые книги. Соха как единица измерения налога была отменена в 1679 г. Единицей для исчисления прямого обложения к тому времени стал двор.      

Иван  Грозный (1530—1584) умножил государственные  доходы лучшим порядком в собирании налогов. Земледельцы при нем были обложены определенным количеством сельскохозяйственных продуктов и деньгами, что записывалось в особые книги. По свидетельству Н. Карамзина, два земледельца, высеивая для себя 6 четвертей ржи, давали ежегодно Великому князю 2 гривны и 4 деньги, 2 четверти ржи, три четверти овса, осьмину пшеницы, ячменя. Некоторые крестьяне представляли в казну пятую или четвертую долю собираемого хлеба, баранов, кур, сыр, яйца, овчины и пр. Одни давали более, другие менее, смотря по изобилию или недостатку в угодьях.       

В царствование Алексея Михайловича  был введен налог на имущество. Он взимался в размере 3 коп. с четверти переходившей по наследству земли со всех без исключения, даже с наследников по прямой линии.     

В 1714 г. Петр I издал указ о порядке наследования движимого и недвижимого имущества. До 1678 г. единицей налогообложения была «соха», устанавливаемая сошным письмом, а с 1678 г. такой единицей стал двор. Немедленно возник и способ уклонения от налогов: дворы родственников, а порой и просто соседей, стали огораживаться единым плетнем.      

В период правления Екатерины II (1729-1796 г.г.) система финансового управления продолжала совершенствоваться. Так, в 1780 году по указу Екатерины II были созданы  специальные государственные органы: экспедиция государственных доходов, экспедиция ревизий, экспедиция взыскания недоимок. Для купечества была введена гильдейская подать - процентный сбор с объявленного капитала, причем размер капитала записывался "по совести каждого". [20, c. 241-247]     

Во  второй половине XIX в. большое значение приобретают прямые налоги. Основным налогом выступала подушная подать, которая с 1863 года стала заменяться налогом с городских строений. Полная отмена подушной подати началась в 1882 году. Вторым по значению налогом выступал оброк - плата казенных крестьян за пользованием землей. В этот же период начинает развиваться система земских (местных) налогов, которые взимались с земли, фабрик, заводов и торговых заведений. В период царствования Николая II большое значение имел налог с недвижимого имущества.     

С 1917 года открыта новая страница в  экономических преобразованиях  России. Существует утверждение, что  после Октябрьской революции "закончилась эпоха совершенствования налогообложения" (Юткина Т.Ф., Налоговедение: от реформы  к реформе. - М., 1999, стр. 49). По меньшей мере, такое утверждение некорректно по той простой причине, что 30.11.1920 года выходит проект постановления СНК о прямых налогах. В этом же году издается работа В. И. Ленина "О замене продразверстки продналогом". Ошибочным этот тезис является еще и потому, что молодая Советская республика постоянно изменяла систему налогообложения. Так, в 1922 г. вводится подоходно - поимущественный налог (на зажиточных людей), налог с грузов, перевозимых ж/д и водным транспортом, налог со строений, рента с городских земель и т. д.; в 1923 г. введен подоходный налог со ставкой 10 %, а затем 20 % от прибыли предприятий; в 1930 г. выходит в свет постановление ЦИК и СНК от 2 .09.1930 г. "О налоговой реформе"; в 1931 г. принимается еще ряд постановлений, корректирующих ход налоговой реформы. В 60 - е годы были призывы вообще отказаться от налогов и ввести систему платежей из прибыли, плату на фонд и нормируемые оборотные средства. Реформа экономики, в том числе и налоговой системы в 1965 г., руководимая А. Н. Косыгиным, не пошла на отмену налогов. В 1970 - е годы налоговая система сформировалась такой, какой мы имели ее к 1991 году - к моменту развала СССР. [8, c. 36-38]

1.3. Система налогов и сборов в сфере недвижимости

С введением в действие второй части Налогового кодекса  в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка  налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с физических лиц. 

При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

• соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;
• физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ. [18, c. 27-30]

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис. 1.2.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

• земельный налог;
• лесной налог;
• налог на пользование недрами;
• налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
• налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Рис. 1.2.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления [27, c. 44-49]