Особенности налогообложения недвижимого имущества

Любой вид налога считается  установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики  и элементы налогообложения:

-  объект налогообложения;

-  налоговая база;

-  налоговый период;

-  налоговая ставка;

-  порядок исчисления налога;

-  порядок и сроки уплаты налога;

-  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики  и элементы обложения применительно к конкретным сборам. [7, c.102]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОПЫТ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ЕЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В РОССИИ

2.1. Анализ современного налогообложения недвижимости в РФ

 

 

Анализ истории развития налогообложения недвижимости в  России свидетельствует о том, что государство не стремилось выработать определенную методологическую базу, на основе которой, возможно было бы построить концепцию налогообложения недвижимости. Поэтому, представляется целесообразным рассмотреть практику установления и взимания действующих имущественных налогов и определить основные направления современной концепции имущественных налогов исходя из правовых принципов их введения и выполняемых функций, т.е. исходя из реализации функциональных особенностей налогообложения недвижимости как элементов механизма согласования интересов государства и налогоплательщика.

В целом практика имущественного налогообложения в РФ направлена на обложение недвижимого имущества, которое имеет разное значение исходя из направлений его использования. К недвижимости, ориентированной на извлечение дохода, относятся здания специального назначения (кинотеатры, спортивные комплексы и т.п.), земельные участки. Напротив, недвижимость, представленная в виде отдельной квартиры, дачи, дома, как правило, строится не для извлечения дохода. В этом случае решающими являются субъективные критерии самореализации, хотя и эта недвижимость может использоваться собственником для извлечения дохода, тем более при большом ее количестве. Поэтому на современном этапе вне зависимости от направления использования недвижимости прослеживается тенденция увеличения внимания к недвижимости как объекту налогообложения с учетом ее особенностей, реализующихся через интересы государства и налогоплательщиков. [18, c. 3-16]

На настоящий момент объекты недвижимости в РФ подлежат обложению тремя разными налогами - налогом на имущество организаций, земельным налогом и налогом на имущество физических лиц. Многие неотложные и перспективные меры по совершенствованию системы имущественных налогов выявляются при анализе современной практики и тенденций ее развития.

При построении налоговой  системы РФ в начале 90-х годов  предусматривалось, что имущественные  налоги должны были относиться к ведению  региональных и местных органов  власти и, соответственно, быть основными источниками формирования доходной базы региональных и местных бюджетов. Данный подход обуславливался тем, что указанные органы власти могли реально обеспечивать эффективный контроль за накопленным имуществом, полнотой учета и сбора имущественных налогов, оценивать необходимость предоставления налоговых льгот. Рассмотрим более подробно организационные аспекты установления налогов, объектом которых выступает недвижимость, а также формирование и реализацию на практике порядка их исчисления с учетом принципов и функций. [7, c. 33-38]

Земельный налог был  установлен Законом РФ от 13 декабря 1991 «О плате за землю» и ввел принцип  платности использования земли. Этот налог принадлежит к числу  местных, но устанавливается федеральным  законом и взимается на всей территории страны. Как и все поимущественные налоги, он не зависит от результатов хозяйственной деятельности, но выделение разных категорий земель, устанавливает такую зависимость. Выполнение им фискальной функции несколько «отходило» на второй план из-за целевой направленности использования средств от его сбора. Однако их крайне мало доходило до конечного назначения, в связи с чем, не выполнялся принцип контролируемости налога. [19, c. 188]

Налоговое законодательство России претерпевает существенное качественное обновление. Можно утверждать, что с принятием всех глав 2-ой части Налогового Кодекса начнется второй, более зрелый период становления современной налоговой системы. Как известно, подобные систематизирующие акты принимаются с целью упорядочения и совершенствования законодательства и регулируют наиболее важные и принципиальные общественные отношения. Не исключением являются и отношения в области налогообложения недвижимости, в которой и на настоящий момент существует ряд объективных предпосылок для выработки рекомендаций по совершенствованию системы налогообложения недвижимости с учетом как интересов государства, так и налогоплательщиков.

Необходимо отметить, что разработка предложений по совершенствованию  системы налогообложения недвижимости, т.е. по изменению методов регулирования налогов, объектом которых выступает недвижимость, связана с двумя последовательными направлениями преобразований: во-первых, реформирование действующей системы налогообложения объектов недвижимости; во-вторых, введение единого налога на недвижимость. [16, c. 15-17]

Налог на недвижимость несет  в себе идею унификации налогообложения  имущества различных категорий  налогоплательщиков (юридических и  физических лиц) исходя из опыта развитых стран. Идея, безусловно, верная, но возможность ее использования зависит от социально-экономического развития государства.

Унифицированный режим  налогообложения недвижимости может  вводиться в странах с относительно высоким уровнем денежных доходов  и накопления граждан. Экономические  же реалии России (сравнительно низкий уровень доходов населения, отсутствие значительной общественной прослойки со средними доходами, низкий уровень сбережений населения по сравнению с передовыми странами) свидетельствуют, на наш взгляд, о преждевременности отказа от механизма раздельного имущественного налогообложения юридических и физических лиц.

Целью совершенствования  действующей системы, включающей налог  на имущество организаций, налог  на имущество физических лиц, земельный  налог, является обеспечение максимального соответствия механизма налогообложения недвижимости объективно изменяющимся экономическим, политическим, социальным и другим условиям с учетом реализации соответствующих принципов и функций в механизмах их исчисления и уплаты, согласования интересов государства и налогоплательщиков, а также обеспечения перехода к единому налогу на недвижимость при соблюдении организационно-экономических условий реализации модели нового налога. [26, c. 349]

На основе анализа  реализации функций и принципов  действующей системы налогообложения недвижимости, а также изученного мирового опыта взаимодействия государства и налогоплательщиков в этой области представляется целесообразным сформулировать следующие практические рекомендации по совершенствованию налогов, объектом которых выступает недвижимость (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц) с учетом факторов, влияющих на изменение величины этих налогов. Рекомендации возможно, на наш взгляд, сгруппировать по основным элементам налога, т.е. инструментам налоговой политики в зависимости от того, чьи интересы они отражают.

 

2.2. Перспективы налогообложения  недвижимости в РФ

 

 

В большинстве стран  мира, и в частности в странах  Европы владельцы имущества давно  уплачивают налог на недвижимость, который объединяет в себе обложение, по крайней мере, двух объектов — недвижимости и земельных участков.

Принятие поправок в  НК РФ позволило бы России объединить существующие имущественные налоги в единый налог. Пробный эксперимент  по введению в действие налога на недвижимость состоялся еще в 1997 году в Твери и Великом Новгороде. Ставки налога на недвижимость устанавливались в следующих пределах [3, с. 50]:

• по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;
• по гаражам на одно-два машино-места — не более 1 % оценки рыночной стоимости;
• по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 % оценки их рыночной стоимости;
• по иным объектам — не более 5 % оценки их рыночной стоимости.

Эксперимент в г. Твери  фактически не состоялся — по целому ряду причин введение налога было признано нецелесообразным. Однако, несмотря на это, по мнению экспертов, результаты, полученные в Великом Новгороде, подтверждают эффективность данного налога. Эксперимент показал, что введению налога на недвижимость должна предшествовать большая подготовительная работа, направленная на разработку нормативно-правовой базы налогообложения и оценки недвижимости, созданию актуальной информационной основы, формируемой на базе единого государственного реестра земель, реестра объектов капитального строительства, градостроительного и иных кадастров; разработка методологии оценки объектов недвижимости для налогообложения [1, с. 115].

За последнее время  предложение по полномасштабному введению налога на недвижимость уже не раз высказывались в Государственной Думе; упоминал о такой возможности и Дмитрий Медведев.

По мнению правительства, идея кажется достаточно разумной и  привлекательной сразу по нескольким причинам. Во-первых, предполагается, что администрирование этого налога будет относительно простым, поскольку недвижимость крайне сложно спрятать. Во-вторых, данный налог окажет влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Предварительно единый налог на недвижимость планируется ввести в 2013–2014 гг. В целях сбора и обработки данных по земельным участкам и объектам недвижимости Минэкономразвития издало приказ, согласно которому территория РФ делится на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер, которые в дальнейшем изменяться не будут [4, с. 67].

Налоговой базой будет  признаваться оценочная стоимость  объектов обложения. Таким образом, налог будет фактически уплачиваться с рыночной стоимости имущества. Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, поскольку база исчисления имела или кадастровую, или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной. По не существующему на сегодняшний день методу, государственный орган будет проводить необходимую оценку. Ориентировочно, ставка будет находиться в пределах 0,1 %-1 % налоговой базы, хотя мнения по этому поводу еще рознятся. Окончательно определить возможный размер ставок можно будет лишь после проведения массовых оценок. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены.

Планируемый налоговый  период — календарный год. На начало каждого налогового периода рыночная стоимость будет пересчитываться. Поскольку расчет необходимой суммы налога будет осуществляться специальным органом в отношении всех категорий налогоплательщиков, то в обязанности самого налогоплательщика входит уплата рассчитанного налога в течение двух месяцев со дня получения соответствующего уведомления.

Минэкономразвития предлагает делать натуральный вычет. Что касается налоговых вычетов для малообеспеченных категорий граждан, то на сегодняшний  день обсуждалась возможность обложения по нулевой ставке квартир до 55 кв. м и участки менее шести соток [2, с. 3]. В отношении тех категорий граждан, которые сегодня не уплачивают налог на имущество физических лиц (инвалиды, участники Великой Отечественной войны, пенсионеры и др.), вычет может быть установлен в размере 50–55 кв. м жилья и 10–15 соток земельных участков. Для остальных граждан будет предусмотрен налоговый вычет, который должен быть не меньше норм предоставления жилья. Для индивидуальных жилых домов размер налогового вычета может быть установлен в большем размере. Поскольку налог относят к местным платежам, органы местного самоуправления будут устанавливать льготы для отдельных категорий лиц и ставки.

Помимо простого администрирования  и развития рынка недвижимости, как считают инициаторы, положительными моментами разрабатываемого проекта является упрощение процедуры и стоимости взимания налогов, равномерное распределение налогового бремени между населением и возможность для организаций на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

Однако очевидно, что  для полноценного введения налога в  налоговую систему России требуется  разрешить ряд сложных вопросов, касающихся как самой процедуры  по установлению и применению данного платежа, так и отрицательных последствий его введения.

Прежде всего, проблемы возникают в части возможностей по исполнению надлежащих обязанностей органами, занятыми в сфере регистрации  и оценки недвижимого имущества  и земельных участков. Так, сведения в Государственной кадастре недвижимости недостаточно полны для целей подобного налогообложения, а сведения о существовании объекта недвижимости и связных с ним вещных правах на недвижимость в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в ряде случаев не достоверны. Кроме того, затруднительным представляется сам процесс взаимодействия налогоплательщика с территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку численности их территориальных органов в рамках отдельно взятого населенного пункта недостаточно для своевременного и беспрепятственного обеспечения потребностей налогоплательщиков не только в регистрации вещных прав на объекты имущества, но и в последующем получении информации из ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.