Определение рыночной стоимости квартиры в городе Челябинске в Калининском районе

          1)устанавливается, выбирается или  обосновывается прогнозный период  в течении, которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости

2)рассчитывается доход за прогнозный  период, а также затраты сопровождающие  этот доход

3)полученный чистый доход с  применением специальных технологий  как то дисконтирование денежных  потоков, цены на данную оценку. Полученный результат и будет  являться стоимостью объекта  оценки полученной с помощью  доходного подхода.

 

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода применяются следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода

2. метод дисконтирования денежный  потоков

1.2.1 Метод капитализации

Метод капитализации – основан на прямом основании чистого операционного расхода (ЧОД) в стоимость путем деления его на ставку капитализации.

 

Формула  метода капитализации: PV = NOI/R,

Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;

        NOI – чистый операционный доход;

        R – коэффициент капитализации.

 

Ставка капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.        

Алгоритм метода капитализации:

1. определение ожидаемого чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании
2. определение ставки капитализации
3. определение стоимости

 

1.2.2 Метод дисконтирования денежных  потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и стоимость будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).

 

 

Алгоритм расчета метода дисконтирования денежных средств:

1. определение прогнозного периода
2. прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозируемого периода
3. расчет стоимости реверсии
4. расчет ставки дисконтирования
5. определение стоимости объекта недвижимости

 

3. Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о цене сделок.

Методы:

1. Метод сравнения продаж
2. Метод валового рентного мультипликатора
1. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок – основана на учете разных способов, расчетов и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

 Поправки:

• процентные (вносятся путем поправки цены аналога)
• стоимостные (изменяют цену проданного объекта аналога на определенную цену)

Расчет и внесение поправок: метод парных продаж, экспортный метод, статистический метод, стоимостной метод.

Метод парных продаж:

Парными продажами являются продажи 2 объектов, которые почти идентичны.

4. Характеристика затратного подхода

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

1. когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

2. когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
3. когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
4. для оценки объектов незавершенного строительства.

 

Основные недостатки затратного подхода:

1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3. несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4. проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

 

1. Виды износов

Износ – это уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости по времени (его обесцениванию) под воздействием различных факторов.

Износ измеряется и выражается в %, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Износ:

1. физический:
• устранимый
• неустранимый
2. моральный (функциональный):
• устранимый
• неустранимый
3. внешний (экономический):
• неустранимый

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие: 
· нормативный (для жилых зданий); 
·  стоимостной; 
·  метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                            

 

 

 

 

 

 

2.Расчетная  часть

 

 

2.1 Задание на оценку

 

2.1.1 Основания для проведения  оценки

-Договор на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2014 года

 

2.2.2 Наименование объекта  оценки

-Квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв 220.

 

2.1.3 Имущественные права  на объект оценки

-Собственность, на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 17АК № 111451 от 01.01.2014 г.

 

2.1.4 Дата оценки

-01 марта 2014г.

 

2.1.5 Цель оценки

-Определение рыночной стоимости квартиры.

 

2.1.6 Назначение  оценки

 

 

2.1.7 Вид стоимости

-Рыночная стоимость.

 

2.1.8 Форма отчета

- Письменная, полный развернутый отчет.

2.1.9 График проведения  оценки

- С 28 февраля 2014 года по 01 марта 2014 года

 

2.1.10 Дата составления отчета об оценке

-№25-01/2014 от 01 марта 2014 года

 

2.1.11 Допущение и ограничения, на которых должна основывается  оценка

-1. В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов. 

2.Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.  

3.Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик. 
 
4. От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. 
 
5. Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам.  
 
6. Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов. 
 
7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.  
 
 8. Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки.  
 
9. Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи, с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению. 
 
Заказчик пишет заявление Оценщику, о проведении оценки недвижимого имущества, то есть квартиры находящейся в собственности и выявление ее рыночной стоимости на 01 марта 2011 г., для для внесения в уставный капитал. 
10. Предварительный осмотр и заключение договора на оценку 
 Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. 
 
Собственником объекта оценки является Иванов  Сергей Владимирович на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2014 г. 
 
Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;  передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 

 

2.2 Сведения о  заказчике оценки и об оценщике (табл.1, 2)

 

Таблица 1

Сведения о заказчике оценки 

Фамилия Имя Отчество	Иванов Сергей Владимирович
Местонахождение	г. Челябинск, Пр. Победы, 333-10
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	Паспорт 74 68 965847, выдан 01.01.2001 г.  Отделом УФМС России  по  Челябинской области  в Калининском  районе г. Челябинска

 

 
 Таблица 2 
Сведения об оценщике

Фамилия, Имя, Отчество Продолжение таблицы	Башарова Рузалина Рафиковна
Основание	Трудовой договор с ООО «Центр Информационных технологий» от 28 декабря 2007 года.
Свидетельство	Свидетельство № 00111 от 28 декабря 2007 г.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.06.
Сведения о страховании гражданской ответственности	Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Стаж работы в оценочной деятельности	9 лет.
Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор:   Организационно-правовая форма и полное наименование	ООО «Центр Информационных технологий». 745112111711, дата   присвоения 01.01.2001.  г.Челябинск, ул. Линейная, д. 9, корп. 1, оф. 430.

 

 

2.2.3 Данные об оценочной  организации

 

Таблица 3

 

Основание для проведения оценки объекта оценки	Договор на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года.
Собственник объекта оценки Продолжение таблицы	Иванов Сергей Владимирович, паспорт 74 68 965847, выдан 01.01.2001 г. Отделом УФМС России по Чел. обл. в Калининском районе.
Применяемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценки	Квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15
Дата осмотра	Осмотр не производился
Дата оценки	01 марта 2014 года.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал
Продолжение таблицы
Номер, дата составления отчета	№25-01/2011 от 01 марта 2014 года
Форма отчета	Письменная, полный развернутый отчет
График проведения оценки	С 28 февраля 2014 года по 01 марта 2014 года