Определение рыночной стоимости квартиры в городе Челябинске в Калининском районе

 

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей.

 

10. Согласование результатов

 

Согласование результатов полученных с помощью различных подходов 
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.  
 
Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.  
 
Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям: 
 
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ. 
 
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложе

3.Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски). 
 
4.  Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.  
 
Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. Отказ от использования затратного и доходного подходов, приведен выше. Проведение согласования не требуется. 
 
5. Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей. 
  
 
6. Подготовка отчета и заключения  по оценке 
Подготовлен отчет №25-01/2011 от 01 марта 201 года «Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв.

Исполнитель Башарова Рузалина Рафиковна ООО «Центр            Информационных технологий».

 

Заключение

Настоящее заключение подготовлено ООО «Центр Информационных Технологий»  на основании Договора на оценку №  №ОД-01-01 от 25 февраля 2014 года. Задания на оценку (и Отчета   №25-01/2011 от 01 марта 2011 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, выполненного оценщиком Башаровой Рузалиной Рафиковной. 
 
 Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона пятьсот сорок девять тысяч) рублей. 
 
 
  Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3). 
Доклад об оценке 
01 марта 2014г. на основании договора на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2014 года. Между Ивановым Сергеем Владимировичем и ООО «Центр Информационных технологий», в лице исполнителяБашаровой Рузалины Рафиковны,  была произведена оценка недвижимого имущества. 
 
Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Находящаяся в собственности у Иванова Сергея Владимировича , на основании свидетельства о государственной регистрации права. Для определения рыночной стоимости квартиры, для внесения в уставный капитал. 
 
Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.  
 
 
Квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес - класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес - класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, доходный подход не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей. 
 
В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке рыночная стоимость квартиры была определена сравнительным методом. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов.  Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:  условия финансирования;  дата предложения; местоположение; состояние; общая площадь; этаж. 
 
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. 
 
Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки.  
 
Применена корректировка уторговывания стоимости 1 кв. м в связи с тем, что, продавцы  готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%., скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. После применения корректировки стоимости 1 кв. м  аналогичных объектов, была вычислена средняя стоимость 1 кв. м. (34200+31500+30600+34110+39420/5 = 33966 руб.), общая стоимость = 104,5 кв.м. * 33966 руб. = 3 549 447 руб. 
 
 Следовательно рыночная стоимость квартиры общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2014 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона пятьсот сорок девять тысяч) рублей.

 

 

 

 

 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных результатов

 

1. Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
2. Источник информации www.chel.v-nedv.ru «Вся недвижимость», АН "Инком-недвижимость".
3. Андрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств. – М.: Дело, 2003.
4. Антонов В.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. – М.: Русская оценка, 2001.
5. Назаров О.С., Третьяков Э.А. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. – М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга, 2002.
6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.
7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.
8. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – 557 с.