Определение рыночной стоимости квартиры в городе Челябинске в Калининском районе

 

2.3 Применяемые стандарты  оценочной деятельности

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3).

 

2.4 Описание объекта оценки

 

2.4.1 Местонахождение  и местоположение (Таблица 4)

Характеристика местоположения объекта
Город	Челябинск
Адрес	ул. Салава-Юлаева, д. 15, кВ. 220
Местоположение в городе	Калининский район
Застройка микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности	Магазины, школы, д/сад, аптека,  салон красоты, парикмахерская.
Престижность данного района Продолжение таблицы	Высокая, согласно рейтингу районов г. Челябинска
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на март2011 г. (4 и более комнат)	38 000 руб.

 

 

2.4.2 Техническое описание  объекта оценки (Таблица 5)

Показатель	Наличие и описание показателя
Количество комнат	4
Административный район	Калиниский
Материал стен	Монолитно-кирпичный
Год постройки	2007 г.
Количество этажей	10
Этаж  расположения	7
Площадь общая, кв. м.	104,5
Площадь жилая, кв. м.	88,5
Площадь кухни, кв. м.	11,8
Санузел	Раздельный, 1 туалет, 2 ванных
Высота потолка	3,1
Мусоропровод	В наличии
Горячее водоснабжение	Центральное
Окна	Во двор
Особенности планировки	Имеются встроенные шкафы и антресоли
Отделка квартиры	Отсутствует
Наличие систем безопасности	Металлическая дверь, сигнализация, кодовый замок
Состояние подъезда дома	Хорошее

 

2.5 Анализ рынка объекта  оценки

 

Объект оценки – четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220.  Объект оценки, расположен в Калининском районе города Челябинска.  

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится лесопарковая зона. Оцениваемая квартира расположена на 7 этаже, состояние – под отделку.

 

2.6 Описание процесса  оценки в части применения  доходного, затратного и сравнительного  подхода

 

2.6.1 Определение наилучшего  и наиболее эффективного использования 

Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных в спальных районах города, с косметическим ремонтом. 
 
 Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки. 
 
Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества. 
 Поскольку в данном случае объектом оценки является четырехкомнатная квартира, расположенная на 7-ом этаже жилого дома, то ННЭИ, будет являться использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов. 

2.6.2 Процедура оценки

В 2014 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 100 квартир. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 51%. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья.  
 
В течение 2013 года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2012 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.   
 
В течение января-августа 2013 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Челябинске составила 38000 тыс. руб. 

 

2.6.3 Выбор и обоснования подходов и методов оценки

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход. 

 
 Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.  
Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).  
 
Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.  
 
 Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений  сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж. 
 
Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту. 
 
 Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. 
 
Объект оценки – четырехкомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Челябинска.  
 
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей. 
 
 Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

 

 

2.7 Определение  рыночной стоимости оценки с  определением затратного подхода

2.7.1 Теоретические  и методологические основы затратного  подхода

 

 

 

2.9 Определение  рыночной стоимости объекта оценки  с помощью сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.  
 
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.  
 
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

1. изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
2. сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки; 
   
3. анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; 
                    
4. корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; 
      
5. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. 

 

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.  
 
Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения: 
1)  условия финансирования,  дата предложения, местоположение, состояние, общая площадь,  этаж. 
 
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно. 
 
Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.  
 
При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки. 

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости и с использованием шкалы относительной важности представленной в (табл. ).

2.9.1 Подбор объектов  аналогов (Таблица 7) 

№	Тип Объекта	Местоположение	Основные характеристики
1	Квартира   Продолжение таблицы	г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220	Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки,   монолитно -кирпичный дом, общая площадь квартиры 104,5 кв.м, состояние - под отделку
Сопоставимые объекты
1	Квартира	г. Челябинск, ул. Ак. Каралева, дом 19	Квартира,     4 комнаты, свободная планировка, без отделки, высота потолков 3 м,     общая площадь 146 кв.м, 2 этаж
2	Квартира	г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г	Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки
3	Квартира	г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122	Четырехкомнатная квартира,  общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже,     без отделкищ
4	Квартира	г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 124 кв.м,
5	Квартира	г. Челябинск, Курчатова, 34	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 85,6 кв.м
Средняя стоимость, руб./кв.м

 

 

 

 

 

1. Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода

Таблица 8

1	Характеристика объектов		Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку		Четырехкомнатная квартира,    свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж	Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки	Четырехкомнатная квартира,  общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделки
2	Местополо-жение объекта		г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220		г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19	г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г	г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122
3	Цена     предложения/    Цена     продажи	руб.			5560000	3990000	4250000
4	Общая площадь	кв.м	104,50		146,00	114	125
5	Цена за ед. общей площади	руб./кв.м			38000	35000	34000
6	Наличие обременений, цена продажи				Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене
7	Состояние (внешний    вид)		Под отделку		Под отделку	Под отделку	Под отделку
8	Уторговывание
9	Корректировки	%			-10	-10	-10
10	Обоснование корректировки			Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы  готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова, скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%.
11	Скорректирова-нная стоимость	р/    кв.м			34200	31500	30600
Внесение корректировок
1	Условия финансиро-вания			Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2	Корректировки	%			0	0	0
3	Обоснование корректировки			Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.
4	Скорректированная стоимость	руб./кв.м			34200	31500	30600
Прдолжение следует
5	Дата предложения			Март 2014 г.	Март 2014 г.	Март 2014 г.	Март 2011г.
6	Корректировки				1,00	1,00	1,00
7	Обоснование корректировки			Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
8	Скорректированная стоимость	руб./кв.м			34200	31500	30600
9	Местоположе-ние объекта			г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв.	г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19	г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г	г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122
10	Корректировки	%			0,00	0,00	0,00
11	Обоснование корректировки			Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 10 минут пешком от остановки транспорта. Внесение корректировок не требуется
12	Скорректированная стоимость	руб./кв.м			34200	31500	30600
13	Площадь			104,5	146	114	125
14	Корректировки	%			0%	0%	0%
15	Обоснование корректировки			Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.
16	Скорректированная стоимость	руб./кв.м			34200	31500	30600
Продолжение таблицы
17	Состояние объекта			Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку
18	Корректировка на   ремонт  здания	руб./кв.м			0,00	0,00	0,00
19	Обоснование корректировки			Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется.
20	Скорректированная стоимость	руб/кв.м			34200	31500	30600
21	Этаж			7	2	3	5
22	Корректировки	%			0%	0%	0%
23	Обоснование корректировки			Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги № 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится.
24	Скорректированная стоимость	руб./кв.м			34200	31500	30600
25	Весовые коэффициенты				0,20	0,20	0,20
26	Стоимость объекта оценки за 1 кв.м.	руб./кв.м		33966
Продолжение таблицы
27	Стоимость объекта оценки.	руб.		3 549 447