Теоретические основы изучения конфликтов в земельных отношениях

Интересна и практически  значима оценка экспертами проведенной  в Российской Федерации кадастровой  оценки земель. По мнению 56% опрошенных специалистов, в целом проведенная  кадастровая оценка земель соответствует современным общественным потребностям, но 44% специалистов отмечают, что ее результаты не адекватны целям проведения и выделяют ряд причин:

• в настоящее время кадастровая стоимость не соответствует рыночной – 24%;
• ее данные не используют и они не соответствуют действительности – 20%.

Очень остро на сегодня  стоит проблема оформления документов на земельные участки, что так  же является причиной споров между  собственником или арендатором  и государством. Результаты опроса показали, что к основным причинам недовольства российских граждан в процессе оформления документов на землю и расположенные на них здания, строения и сооружения относятся:

• слишком большое количество инстанций, которые необходимо пройти заявителю в процессе оформления документов на землю – 63%
• длительные сроки подготовки документов кадастровой палатой - 30%;
• низкая компетентность исполнительных органов власти по вопросам предоставления и изъятия земельных участков – 23%;
• долгий процесс подготовки постановлений исполнительным органом власти – 24%;

С целью упрощения  процедуры оформления документов на земельные участки и другие объекты  недвижимости в научных и специализированных кругах обсуждается процесс оформления необходимых документов «в одно окно», как механизм регулирования земельно-имущественных отношений.

Экспертам было предложено назвать основные причины возникновения  земельных споров в Республике Мордовия.

Недостатки  в действующем законодательстве как основную причину возникновения конфликта выбрали 36 % опрошенных. Так, недостаточно четко регламентированный порядок предоставления земель, находящихся в собственности или аренде, для проведения изыскательских работ может породить многочисленные споры о порядке возникновения отношений по временному предоставлению таких земель, по порядку компенсации расходов на их восстановление, по порядку исполнения договорных обязательств и соотношению их с производственно-хозяйственной деятельностью лиц, использующих землю на праве собственности или аренды.

Недостатки  в доведении принятых нормативно-правовых актов до субъектов земельных отношений отметили 18% респондентов. Например, несвоевременное поступление сведений об изменившемся законодательстве неизбежно порождает необоснованные конфликты между теми, кто своевременно узнал об этих изменениях, и теми, кто не заботится о знакомстве со вносимыми в законодательство изменениями.

Недостатки  в работе должностных лиц государственного аппарата– 30 %. Покровительство монополистическим тенденциям, особенно в сфере частного предпринимательства в землепользовании; бюрократизм и волокита; недостаточная квалификация работников государственного аппарата и др.

Недобросовестное  поведение отдельных субъектов  земельных правоотношений выражающееся в попытке строить свое материальное и финансовое благополучие за счет противоположной стороны по земельному спору отметили оставшиеся 16%.

Таким образом, совершенствование  Российского законодательства и  нормативно-правовой базы в сфере  регулирования земельных отношений  является основной задачей на пути к предотвращению и скорейшему разрешению земельных споров.

 

 

 

2.2 Управление  конфликтами в сфере земельных  отношений

 

Коренные изменения  в государственном и общественном устройстве, возникшие вследствие «перестройки», оказали влияние на существующее положение вещей в области земельных отношений.

Свобода предпринимательства, частная собственность расширили  перечень земельных споров, который  в настоящее время остается открытым. Это обусловлено тем, что не устоявшееся  земельное законодательства России с некоторыми проблемами и коллизиями, не успевает за стремительно развивающимися общественными отношениями.

Как было сказано выше разновидностей земельных споров в  настоящее время великое множество  и универсальной классификации  нет и, наверное, не будет.

В качестве примеров можно привести следующие виды споров:

– споры о признании права собственности на землю;

– споры о приватизации земельных участков и об обжаловании отказа в приватизации;

– споры об определении порядка пользования земельным участком;

– споры об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на землю;

– споры об оспаривании (признании недействительными) сделок с землей;

– споры о разделе земельного участка между собственниками;

– споры об определении границ земельного участка, в том числе споры по межеванию;

– споры о переводе земель из одной категории в другую;

– споры об изменении категории земельного участка и его разрешенного использования;

– споры о предоставлении и изъятии земельных участков;

– споры об изъятии земельного участка из чужого незаконного владения;

– споры о признании права постоянного (бессрочного) пользования;

– споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком, не связанные с лишением владения;

– споры о признании и установлении сервитута;

– споры по договорам аренды земли (заключение, изменение, расторжение, продление на новый срок, арендная плата);

– споры о предоставлении земельных участков, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте;

– споры о признании права на самовольную постройку на земельном участке;

– споры по другим категориям земельных дел.

Земельный фонд Российской Федерации является национальным богатством, рациональное использование которого невозможно без системы управления, особенно в периоды крупных земельных преобразований – перестройки земельных отношений, когда происходят массовое перераспределение земель, реорганизация хозяйствующих субъектов.

Новые общественные отношения  в земельной сфере требуют  пересмотра подходов к их регулированию, выработки современных методов  и технологий, учитывающих их специфику [53, с. 117].

Земельные отношения  в обществе всегда были сложными, особенно в российском, где с ними непосредственно связана неоднократная смена общественно-политического строя. Управление отношениями по поводу владения, распоряжения и использования земли, актуально и сегодня, когда российское общество претерпевает глубокие изменения в различных сферах. Приватизация и разгосударствление важнейших средств производства являются стержнем экономических реформ в Российской Федерации, а появление различных форм собственности и прав на землю привело к появлению хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм. Спонтанное, не достаточно аргументированное с научных позиций реформирование земельных отношений привело к упадку сельского хозяйства и углублению аграрного кризиса, вымиранию села как духовного стержня России, проблемам развития городов.

Существуют различные  мнения по поводу преобразований земельной  собственности в России, от которой  зависит выбор методов эффективного и рационального использования  земли, повышения ее плодородия и  сохранения как важнейшего элемента природной среды. За последние 15 лет приняты нормативные документы и разработаны программы по реформированию российской экономики вообще и земельных отношений, в частности. Однако, принятые подходы к решению управленческих задач, касающихся преобразований земельных отношений, не дали положительного эффекта. Имеют место проявления социальной нестабильности в сфере земельных отношений: нежелание граждан регистрировать свои права на недвижимое имущество согласно существующим механизмам, неумение правильно распорядиться своими правами, сложная ситуация с обеспечением земельными участками для целей строительства, бегство крестьян из села в поисках заработка и лучшей жизни, а, следовательно, забрасывание сельскохозяйственных земель. Отсутствует ясность по составу участников земельных отношений по регионам Российской Федерации. По существу до сих пор нет объективной информации об уровне использования земельных ресурсов регионов, вывода и возвращения их в гражданский оборот, о существовании возникающих на той или иной территории социальных конфликтов в связи с перераспределением земельной собственности и продажи земельных участков.

Необходимо подчеркнуть, при разработке подходов к управлению земельными отношениями следует  принимать во внимание их региональные особенности. Каждый регион Российской Федерации имеет свои особенные территориальные, природные, демографические, экономические, социальные и даже политические условия развития. В этой связи особенно важно знать структуру земельного фонда и состав участников земельных отношений региона. Одним из условий эффективного управления каким-либо процессом является наличие максимального количества объективной информации. В нашем случае – информации о структуре земельного фонда, составе участников земельных отношений, тенденциях их изменений.

Социальное управление земельными отношениями, на мой взгляд, должно быть направлено на регулирование  общественных процессов по поводу владения, распоряжения и использования земли. Важным аспектом развития земельных  отношений является обеспечение социальной устойчивости в обществе, включая социально справедливое распределение земель, закрепление прав на них, эффективное использование земли в общественных интересах, сохранение и повышение плодородия почв.

Социальное управление земельными отношениями, включает в себя экономические, политические и правовые воздействий на субъектов земельных отношений. Особенностью теоретического анализа социального управления земельными отношениями является то, что рассматриваются они с точки зрения потребности индивида или группы индивидов в земле (материальных и духовных), интересов (сельскохозяйственное производство, строительство и т. д.), ценностей, возникающих вокруг использования земли и мотиваций деятельности.

Социальное управление земельными отношениями можно определить как совокупность определенных форм, методов, технологий, обеспечивающих социальные связи, взаимодействия и коммуникации по поводу владения, распоряжения использования земли в удовлетворении личных и общественных интересов, сохранения и повышения качества земли.

Регулирование земельных  отношений осуществлялось на всех этапах развития человеческого общества. Его  целью были реализация связанных  с землей интересов отдельных  индивидуумов и групп людей, разрешение возникающих при этом противоречий. В условиях становления рыночной экономики в Российской Федерации эффективное управление земельно-имущественным комплексом страны приобретает особое значение, потому что в новых условиях существовавшие ранее методы регулирования земельных отношений оказываются малоэффективными. На протяжении длительного времени в нашей стране существовал режим, при котором единым и абсолютным собственником земли было государство. Тоталитарный режим, окончательно укрепившийся в нашей стране в послевоенные годы, претендовал на всеобъемлющий контроль за личностью со стороны государства, стремившегося регулировать все стороны жизни людей, все сколько-нибудь важные отношения между ними. Являясь единым и единственным собственником земли, государство регулировало все вопросы, связанные с ее владением, пользованием и распоряжением.

С признанием многообразия форм собственности, в том числе  и на землю, земельные отношения  приобретают новые характер и  содержание.

С. А. Боголюбов приводит одну из классификаций органов земельного управления, в соответствии с которой они делятся на государственные, муниципальные, общественные [24, с. 83]. Я полагаю, что на основе этой классификации в социальном управлении земельными отношениями можно выделить частный, муниципальный, государственный и общественный уровни управления.

На частном уровне земельные отношения представляют собой взаимодействия граждан, хозяйствующих  организаций между собой, основным регулятором при этом является рынок.

Объектом муниципального управления выступает деятельность различных групп населения, проживающих на соответствующей территории. На уровне управления муниципальными образованиями, наряду с функцией регламентации деятельности, особо важное значение приобретает функция целеполагания. Субъекты управления на муниципальном уровне организуют и контролируют деятельность исполнителей по достижению конкретных целей.

В соответствии с Федеральным  законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об  общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации» и Земельным кодексом Российской Федерации органы местного самоуправления могут самостоятельно определять условия использования муниципальных землепользований, находящихся в границах муниципального образования, независимо от формы собственности на землю, и должны осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципального образования.

Современная муниципальная  политика в области регулирования  земельных отношений должна обеспечить эффективное использование земель всех форм собственности через систему дифференцированных платежей за землепользование, реально обоснованную систему льгот или адресных дотаций, установление общественных и частных сервитутов, ограничений по использованию и эксплуатации земельных участков и  
др [59, с. 84].

Современный рынок муниципальной недвижимости и маркетинг территорий позволяет выделить ряд инструментов муниципальной земельной политики, которые можно представить в следующем виде:

• скупка земельных участков (резервирование муниципальных земель);
• продажа предприятиям муниципальных земельных участко<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028_0