Страхование в сфере ипотечного кредитования

         С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

         Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных сбережений.

        Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в нашей  стране приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Ипотечное страхование

          После того как клиент выбрал  понравившуюся ему недвижимость  и  оптимальные  для него  условия ипотеки, возникает еще  один вопрос, как со стороны  кредитора (банка), так и со  стороны заемщика (клиента):  договор  ипотеки заключается на достаточно  длительный срок, и с годами все больше становится вероятность наступления непредвиденных неблагоприятных событий, которые могут повлечь повреждение или уничтожение заложенного имущества. 

          Так как же защитить имущественные  интересы должника в случае  гибели или повреждения недвижимости и обеспечить кредитору гарантии возврата его денег? Вот тут-то и возникает мысль о страховании ипотечного кредита.

          Ипотечное страхование – это  совокупность видов страхования,  которые обеспечивают защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования,  предусматривающие осуществление страховых выплат в размере частичной или полной компенсации ущерба, нанесенного имущественным интересам кредитора в результате неисполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного жилищного займа.

           В наши дни ипотечное страхование  является обязательным условием  получения ипотечного кредита.  Программа ипотечного страхования  разрабатывается в соответствии  с требованиями кредиторов и  финансовыми возможностями заемщиков.

          Задача страхования –  уменьшение  кредитного риска, его перераспределение.

         Цель  формирования программы – обеспечение  максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.

        Для  достижения поставленной цели  и обеспечения конкурентоспособности  страховой программы ее формирование  должно базироваться на следующих  принципах:

Комплексность – совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков.

Гибкость – программа предусматривает различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой защите.

Клиентоориентированность – стандартизация ипотечных страховых продуктов и их реализации обеспечивают индивидуальных подход к каждому страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования.

Доступность – в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика.

Ипотечное страхование существенно снижает риск невозвратности кредитных средств, согласно статье 255 НК РФ п.16, страховые взносы по договорам добровольного личного страхования, заключаемым исключительно на случай наступления смерти застрахованного или утраты им трудоспособности, не облагаются налогом на прибыль, указанная в договоре страховая сумма будет выплачена в назначенный срок.

         В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя три базовых страховых продукта⁷:

• Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу
• Страхование жилья, как неотъемлемая часть ипотечного страхования, так же является вполне резонным требованием банка-кредитора.

          Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы, грабежи, поджоги, взрывы, вандализм и т.д. Естественно, что в защите от всех этих явлений заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем кредитодатель. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае "форс-мажора" полностью скомпенсировать понесенный ущерб.

          Заемщик, застраховавший жилье в пределах полной его стоимости, является для банка более привлекательным клиентом, т.к. при утрате квартиры страховая компания возместит банку выданный ипотечный займ. Если договор ипотечного страхования жилья был заключен до того, как в строящемся здании были обнаружены конструктивные дефекты, - страховая компания и в этом случае возьмет на себя обязанности по возмещению банку его расходов.

• Страхования жизни и трудоспособности

          При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их "моральный облик" и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же заинтересованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье.

          Договор страхования жизни и здоровья предполагает на начальном этапе заполнение анкеты заемщика и медицинский осмотр. Категорически не рекомендуется на любых стадиях ипотечного страхования сообщать о себе ложные сведения, пытаться ввести в заблуждение страховую компанию. Если обман будет раскрыт – страховку на выгодных условиях получить не удастся, а в кредите наверняка будет отказано⁸.

         В зависимости от возраста заемщика и состояния его здоровья определяются тарифы на страхование его жизни и здоровья. Если соискатель кредита привлекает созаемщиков – ипотечное страхование в полной мере распространяется и на них, банк этого потребует наверняка.

• Страхование титула, то есть риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц.

 Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую чистоту.     Титульное страхование необходимо, поскольку теоретически всегда присутствует вероятность утраты права собственности заемщика на жилье, купленное по ипотеке. И если наступает страховой случай (например, в силу решения суда), банк в любом случае получит свои деньги, если у заемщика будет соответствующий страховой полис.

         Помимо этого, компании предлагают – в качестве дополнения к стандартной программе ипотечного страхования – страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.

         Необходимо отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.

        Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр.

Тариф на страхование жизни и  трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности.

Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу  страхования ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно⁹.

 

 

 

 

 

 

Глава II Анализ рынка ипотечного кредитования

2.1 Состояние российского рынка  ипотечного кредитования

Ипотека в  России определенно не успела стать  массовым явлением до кризиса, но все  же до 2008 года развитие ипотечного кредитования в России шло достаточно последовательно: объёмы увеличивались, процентные ставки медленно, но - снижались.    Однако последние события на мировых финансовых рынках кардинально изменили картину. Несмотря на заявления правительства о незначительном влиянии кризиса на отечественную экономику, при ближайшем рассмотрении можно сделать вывод, что именно российские заемщики пострадали чуть ли не сильнее, чем американские или европейские.

Объем  и количество предоставленных кредитов

Согласно  данным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, объем предоставленных банками  РФ физическим лицам ипотечных жилищных кредитов с 2005 года имел тенденцию к увеличению и достиг своего наибольшего значения в 2008 году, составив 655,8 млрд. рублей. В 2009 году последовал резкий спад – объем ипотечных кредитов сократился в 4.3 раза и составил 152,5 млрд рублей. По состоянию на 1 мая текущего года объем уже выданных ипотечных кредитов равен 72 млрд. рублей. В апреле этот показатель вырос на 56,6% относительно марта текущего года¹⁰.

Количество  предоставленных ипотечных кредитов в 2009 году уменьшилось в 2,7 раза по сравнению  с 2008 годом и составило 130 тыс. против  350 тыс. в 2008 году. В мае 2010 году количество выданных кредитов возросло на 54% (по сравнению  с мартом текущего года) до 61 тысячи.

      Увеличение  объема и количества предоставляемых  кредитов  объясняется  тем, что активизировался «отложенный спрос», т.е. те, кто собирался, но боялся брать ипотеку, по причине кризиса или просто ожидая более стабильного состояния рынка ипотеки, решили больше не тянуть с вопросом приобретения жилья.  Затем, как положено, ажиотаж утих, и динамика ипотечного рынка, оставаясь позитивной, снизила темпы.

      Количество  банков выдающих ипотечные кредиты  резко сократилось в 2008 году: в  результате сокращения для большинства  банков возможностей по привлечению  финансовых ресурсов кредитные организации  приостанавливают свои ипотечные программы, некоторые работают с уже выданными ипотечными кредитами, но не выдают новые, а организаций которые все-таки выдают ипотечные кредиты осталось  очень и очень мало¹¹.

           В 2009 году 76% от общего количества  выдаваемых кредитов приходилось  всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ  24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк «ДельтаКредит» (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк¹².

Ставки по кредитам

Несмотря  на регулярное снижение ставки рефинансирования Центробанком РФ до 8%, среднерыночные ставки по ипотеке все еще высоки¹³.

Согласно  данным ЦБ, ставка по рублевым ипотечным  кредитам увеличилась в 2009 году до 17,9% с 14,25% в 2008 году и 12,3% годовых в 2007 году. Среднерыночная ставка по ипотеке  в апреле 2010 г. увеличилась на 0,19% и составила 16,91% по сравнению с  мартом - 16,72%.  В июне  текущего года ставка по ипотечным кредитам составляет  16,71% годовых¹⁴.

При этом минимальный  кредитный процент находился  на уровне 12%-13% (в зависимости от банка и сроков кредитования), то есть, практически в 2-2,5 раза выше, чем в США или странах Евросоюза¹⁵. С учетом различных дополнительных сборов и комиссий, итоговая переплата за купленную недвижимость достигала совершенно невероятных величин.

Стоимость жилья

Вследствие  сокращения желающих купить новое жильё  во многих странах (США, Великобритания, Испания, Литва) его стоимость падает стремительными темпами, а застройщики и просто владельцы недвижимости прилагают значительные усилия с целью стимулирования продаж. Из-за этого для многих семей, относящихся к среднему классу, возможности по приобретению жилья даже расширились.

  Конечно, некоторые западные банки остались без денег и ушли с ипотечного рынка, другие стали более тщательно оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков, а процентные ставки по кредитам несколько увеличились. Но в целом, со стороны кажется, что негативные последствия кризиса ипотечного рынка не сильно отразились на доступности жилья для большинства граждан развитых стран.

    Российская действительность оказалась гораздо суровее к покупателям квартир и домов. Стоимость недвижимости во второй половине текущего года даже и не думает снижаться - цены лишь замерли на достигнутых ранее рубежах. Еще до периода пересмотра банками условий своих ипотечных программ купить собственную квартиру в Москве могли только богатые инвесторы и граждане с доходами заметно выше средних. При стоимости самой дешевой "однушки" в несколько миллионов рублей ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышали размеры средней зарплаты столичных жителей.

Сейчас средняя рыночная стоимость жилья в России за 1 кв.м. составляет порядка 28000 рублей¹⁶, тогда как в Москве средняя стоимость квадратного метра равна приблизительно 140тыс. руб¹⁷.

Требования к заемщикам