Страхование в сфере ипотечного кредитования

Отсутствие стандартных форм договоров  и единого полиса

Различные банки  имеют генеральные соглашения о  сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Недостаточно проработанная нормативная  база

Одной из таких  актуальных проблем является отсутствие правовой основы в Российской Федерации для комплексного ипотечного страхования. Данный вид страхования сегодня осуществляется путём сложной юридической комбинации фактически несовместимых видов страхования (обязательное с добровольным; страхование в рамках договора публичного и непубличного характера и т.п.).

         

В Российской Федерации принципы ипотечного страхования  закреплены лишь в «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренной постановлением Правительства Российской Федерации, но эти принципы пока ещё не все введены в действующее правовое поле, в частности по вопросам, касающимся личного страхования жизни и здоровья заёмщика, которое не может быть обязательным, но Концепция предусматривает страхование жизни и здоровья заёмщика в качестве одного из основных условий выдачи ипотеки.

          Существует даже мнение, что классического  ипотечного страхования в России  сегодня нет, а то комплексное страхование, которое осуществляют сегодня страховые компании не имеет к нему никакого отношения, так как комплексное ипотечное страхование – это страхование нескольких самостоятельных рисков в рамках одного договора (страхование имущества, титульное страхование и личное страхование). Ипотечное страхование в классическом варианте - это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после обращения взыскания на заложенную недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Пути решения

Во  всех странах с развитыми системами  ипотечного кредитования государство  оказывало кредитным институтам и гражданам — заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Одной из форм государственной поддержки  является адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). Как уже было сказано выше, в Чехии также выплачиваются дотации тем, кто взял ипотечный кредит.

Как было сказано  выше – в России существует такая  проблема как несбалансированность спроса и предложения на ипотечные продукты.

В качестве одного из решений данной проблемы можно предложить, например, рассмотреть возможность увеличения срока кредитования. Следствием этого  явится увеличение и расчетной суммы ипотечного кредита. Однако увеличение срока кредитования повлечет за собой и усиление рисков кредитования для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Российские же банки даже на условиях привязки к доллару суммы кредита не готовы предоставлять их на срок 25–30 лет. Решать эту проблему следует путем развития вторичного рынка ценных бумаг, которые выпускает Федеральное агентство по ипотечному кредитованию взамен купленных у банков ипотечных кредитов. Без развития вторичного рынка и/или в отсутствие инвесторов, покупающих эти ценные бумаги, ипотека в России должного развития не получит.

Банкам  необходимо искать источники долгосрочного финансирования. Нужно создавать механизмы допуска ипотечных активов к средствам пенсионных и страховых фондов.

Для того чтобы сделать кредит доступным  большей части населения –  нужно снижать ставки, увеличивать сроки погашения кредита, смягчать требования к заемщикам и соответственно цены на жилье должны снижаться, но в таком случае в разы возрастают банковские риски, и вряд ли банки будут согласны на такие условия кредитования.

 

При организации схем построения механизма  кредитования необходимо прежде всего  учитывать присущие данной экономической  и социальной ситуации факторы —  например, низкую потребительскую способность населения, при которой размеры платежей по потребительским кредитам не должны превышать определенную часть дохода средней семьи; размер кредита с учетом субсидий и льгот должен перекрывать стоимость обеспечения (залога — жилья) и в то же время кредитные риски должны быть сведены к минимуму; необходимо учесть встречающееся отсутствие стабильного и гарантированного источника дохода (население) и кредитных историй заемщиков. С другой стороны, в противовес улучшению условий для заемщика, как одной стороны кредитной сделки, нужно облегчить бремя ипотечного кредитования для кредитора, как другой стороны кредитной сделки, путем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Только в случае данных вопросов  ипотека в России получит должное развитие и приблизится к международным стандартам.

          Если говорить о совершенствовании  ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий  развитию ипотеки - неграмотность  и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья, а также слаборазвитая правовая база по данному вопросу. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. следовательно необходимо формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.

         Рынок  ипотечного страхования развивается  в неразрывной связи с рынком  ипотечного кредитования. Он является вторичным по отношению к рынку ипотечного кредитования. С его помощью возможно решение ряда проблем, связанных с высокими рисками при проведении кредитных операций, за счет своевременной разработки и внедрения новых программ ипотечного страхования.

Таким образом, формирование системы ипотечного страхования  непосредственно связано как  с общим состоянием российского  страхового рынка, так и с развитием  жилищной ипотеки. Появление новых кредитных продуктов и увеличение массового спроса на ипотеку среди различных слоев населения влечет необходимость дополнения существующих и появления новых страховых продуктов, позволяющих обеспечить полноценную комплексную страховую защиту основных участников ипотечного рынка.

3.3 Перспективы развития ипотечного  кредитования и ипотечного страхования  в РФ

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы  развития ипотечного кредитования в  России напрямую связаны с тем, как  будет развиваться экономика  страны, ее финансовое положение. Большинство  экспертов сходятся во мнении, что  существенных изменений в отечественном  ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.

Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.

Мировой экономический кризис ощутимо притормозил  развитие ипотечного кредитования, по сути отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и рано или поздно  всё вернется на прежние темпы развития.

Что же ждет ипотеку  в 2010 году? «Стратегия развития» ориентируется  на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.

Общие же перспективы  развития ипотечного кредитования в  России по итогам I квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо  наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным  важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Во II квартале 2010 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться уже  более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него²⁵.

Спрос на ипотеку  если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого  уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.

Касательно  снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на конец года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и «путинских» 10-11%.

Тенденция к  увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.

Ожидается и  «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2009 года Россия вышла на уровень  60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2010-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.

В целом же развитие ипотеки будет тесно  связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2010 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию²⁶.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

          В рамках реализации приоритетного  национального проекта «Доступное  и комфортное жилье – гражданам России», существующего на данный момент в нашей стране, ипотеке отводится особое место, что говорит о том, что система ипотечного кредитования и связанная с ней система страховой защиты будут играть все большую роль. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

          Несмотря на определенные позитивные  сдвиги и динамичное развитие, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков, существует множество противоречий и проблем, требующих решений.

          Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум  трех условий:

• во-первых, должны иметься долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов;
• во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита;
• в-третьих, юридическая возможность использования жилья в качестве залога.

          Если хотя бы одно из этих  условий не выполняется, массовая  ипотека невозможна: давать ипотечные  кредиты либо не из чего, либо  некому, либо не подо что. Сегодня  в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

          Ипотечное страхование в России  также недостаточно развито. Среди  многочисленных причин сложившейся ситуации можно выделить низкую страховую культуру населения и его недоверие к финансовым институтам.

         Совершенствование  законодательства, приведение его  в соответствие с имеющимися  запросами на ипотечном, страховом,  фондовом рынках, будет способствовать  развитию страхования, что, несомненно, выгодно для всех участников  ипотечной деятельности.

         Организация взаимоотношений между  страховыми компаниями и кредитными  организациями в рамках ипотечного страхования оказывает содействие интеграции банков и страхователей, создает новые формы взаимоотношений между финансовыми институтами, оказывает содействие развитию национального финансового рынка.

         Что  же касается развития системы  ипотечного кредитования, то сегодня  в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

         Система  ипотечного кредитования не может  существовать без страховых услуг,  без гарантий, поскольку именно  институт страхования дает возможность  снижать и перераспределять основные риски, присущие ипотеке.