Страхование в сфере ипотечного кредитования

Требования  банков к заемщикам также становятся более лояльными, считают аналитики. В частности, увеличивается количество кредитных организаций, предлагающих ипотеку на приобретение квартир в новостройках на начальной стадии строительства, причем, это касается и рынка загородной недвижимости. Заметно расширение продуктовой линейки многих банков: вновь появились кредитные программы с первоначальным взносом 10%, хотя пока это и единичные случаи. Помимо этого, повысилась максимальная сумма взноса: если в кризисный период было достаточно сложно получить ипотечный кредит свыше двух-трех миллионов долларов, то сегодня с этим проблем уже нет.

Страхование

Что касается сферы ипотечного страхования, то можно  сказать, что ее развитие напрямую зависит от того, насколько развит рынок ипотечного кредитования.  Однако и в страховании происходят некоторые изменения, не зависящие от ситуации на рынке ипотеки: протест Федеральной антимонопольной службы о недопустимости обязательного условия предоставления ипотечного кредита в виде требования личное страхование, а также страхование титула,  вынудил банки разбить свои предложения на два варианта.

Теперь  клиенту предоставляется возможность выбора страховать тот или иной риск. Ранее страхование трех рисков (страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности собственником квартиры) при получении ипотечного кредита являлось обязательным, сегодня же большинство банков (ВТБ24, Дельтакредит, Банк Москвы, OTP Банк, Райффайзен и др.) предлагают клиенту выбрать  застраховать один или два из 3-х рисков. При этом, при отказе заемщиком от страхования одного из рисков при заключении ипотечного контракта процентная ставка по кредиту увеличивается в среднем на 1-3%, что и является следствием увеличения среднерыночной ставки по ипотечным кредитам¹⁸.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Зарубежный опыт ипотечного  кредитования

  Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования в России понемногу «приходит в себя», улучшаются условия получения кредитов, лишь небольшой процент населения может позволить себе взять  кредит, тогда как  недвижимость за рубежом могут себе позволить даже те, кто не способен сразу выложить за такую покупку крупную сумму. История ипотечного кредитования многих европейских банков насчитывает десятилетия. Но многие российские граждане не знают, что могут использовать их предложения для покупки квартиры или дома в кредит. Тем не менее "заграничные" процентные ставки на порядок ниже российских¹⁹, поскольку, как принято считать, их риски не сравнимы с рисками отечественных банков.

Стоит также заметить, что доля ипотечных  кредитов в ВВП развитых стран  порой превышает 50%, а в большинстве  стран Европы и Азии составляет более 9%. К сожалению в России данный показатель очень мал и едва достигает 3%.²⁰

Такие различия в состоянии рынков происходят из-за того, что система ипотечного кредитования сильно отличается. За рубежом  достаточно много программ поддерживающих данный вид кредита.

Например  в Чехии  действует система  бюджетных дотаций - каждый гражданин  при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов. Помощь не столь большая, но все-таки даже такие методы как-никак влияют на количество желающих взять ипотечный  кредит.

В Испании продажа недвижимости купленной  по ипотеке осуществляется только с  разрешения банка, а сдача в поднаем  разрешена. Арендной платы многим хватает  на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей. В России даже сдача в аренду должна быть согласована с банком.

В Японии для женщин годовая ипотечная  ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1% - так же один из  вариантов  решения ипотечных проблем²¹.

К сожалению  в России рынок ипотечного кредитования не развит должным образом. Прежде всего потому, что  у банков недостаточно долгосрочных ресурсов, они имеются пока только у государства, но этот ресурс ограничен. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в ЦБ, это "короткие деньги", на срок до одного года и выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно.

По  мнению банкиров, для реальной поддержки  рынка государственных средств  недостаточно, поэтому основная задача власти — создание альтернативных институтов рефинансирования ипотечных  кредитов.

Помимо  этого  в отличие от западных стран  в России не используют в качестве источников длинных денег средства страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов. О том, что эти структуры должны принимать активное участие в работе ипотечного рынка путем инвестиций в ипотечные ценные бумаги, говорится уже в течение многих лет. Не раз вопрос поднимался и во время дискуссий, и на конференциях. Однако до сих пор этот механизм рефинансирования не заработал в полной мере.

Сравнивать  зарубежную систему ипотечного кредитования (Западная Европа, США) с российской не совсем правильно, так как они  имеют разные основы. Западная ипотека  существует уже многие годы, в России же институт ипотеки только проходит стадию формирования.

Словом, ипотека в России выживет, если удастся  сохранить то, что есть, и создать  работоспособную систему рефинансирования. Наш банковский рынок существует всего около 20 лет, и потенциал  его велик. Для сравнения: в США  ипотека развивается с середины XIX столетия. И еще в 70-е гг. XX в. ставки по ипотечным кредитам здесь оставались в районе 20%.

 

 

 

 

 

 

2.3 Тенденции рынка ипотечного  кредитования

Рынок Ипотечного Кредитования постепенно выходит из кризиса, хотя совсем недавно, год назад, именно ипотека была одним из главных толчков  мирового кризиса.  Предложения по выгодному ипотечному кредиту появляются достаточно часто, о чем свидетельствует постепенное оживление самих банков. Риски на данный момент все равно сохраняются, мировые рынки ещё не нашли устойчивый фундамент для роста, но Банки стремятся уже на данном этапе привлечь к себе все больше потенциальных заемщиков.

Сейчас ипотека  понемногу набирает популярность. Все  больше людей решает улучшить жилищные условия с помощью ипотеки  – благо процентные ставки по сравнению с прошлым годом снижены, а регулярное уменьшение ставки рефинансирования говорит о том, что эта тенденция будет продолжаться²².

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним  из самых актуальных вопросов, возникающих в сфере недвижимости. 2008 и 2009 годы –  время кризиса, застоя в ипотечном кредитовании. В 2010 году ситуация изменилась в положительную сторону. Банки стали предлагать интересные новые программы по ипотеке, уменьшились процентные ставки, то есть банки повернулись лицом к людям, желающим улучшить свои жилищные условия.

Но к сожалению, несмотря на все, казалось бы положительные  изменения, программы по ипотечному кредитованию не совсем выгодны как многим хотелось и поэтому бурного роста выданных ипотечных кредитов не наблюдается.  Немногие банки решили снизить процент по первоначальному взносу, большинство банков оставили барьер в 30%. Если рассматривать средние цены Москвы на однокомнатную квартиру, то первый взнос должен быть примерно 1 300 000 - 1 500 000 рублей. Данная сумма безусловно большая и немногие люди могут потрать такие деньги для первого взноса в банк.

Процентные  ставки с учетом всех комиссий в  среднем составляют 14-16% и это  не предел. Именно такая процентная ставка на начала лета фигурирует на рынке  Ипотечного Кредитования. Комиссии до сих пор слишком высокие, и  зачастую именно они прибавляют вес годовой процентной ставке по ипотечному кредитованию.

К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться  первые признаки кризиса. Стоимость  кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 15,% годовых

  Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.

Если рассматривать  тенденцию процентных ставок (с 2009г.), то ставка на рынке ипотеки действительно  стала снижаться, но даже если предположить, что при стабильной финансовой ситуации в стране ставки понизятся еще примерно на 1,5%-2%,  к концу года они все равно будет оставаться достаточно высокими - 13,5-14%.

Что касается цен на жилье – они тоже не стоят на месте: с начала года, прослеживается ежемесячное повышение цен в пределах 5-10%. Растет себестоимость строительства, а значит, повышаются цены. Одновременно с расширением ипотечных программ и увеличением количества желающих купить жилье. Поэтому можно прогнозировать рост цен на недвижимость²³.

Тенденции повышения  цен на жилье, а также довольно высокие процентные ставки по ипотечным  кредитам приводят к тому, что возрастает активность россиян на зарубежных рынках недвижимости. Множество зарубежных банков сохранили для россиян привлекательные ставки и доступность ипотеки. Наличие ипотечных программ в условиях кризиса свидетельствует об устойчивости банковской системы и экономики этих стран, и, как следствие, о стабильности рынка недвижимости. Поэтому покупатели с отложенным спросом, формировавшимся последние полтора года, начали реализовывать накопленный потенциал с целью приобретения недвижимости. Эти факты говорят о том, что несмотря на, казалось бы, улучшающиеся условия ипотеки в России, они не могут конкурировать с зарубежными ипотечными рынками²⁴.

То, что ипотечное кредитование начинает вновь набирать обороты  – бесспорно, но когда оно достигнет  своего оптимального соотношения –  недорогой цены на недвижимость в  совокупности с выгодными условиями  кредитования – не известно. Остается только наблюдать за рынком и делать соответствующие выводы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III Ипотечное кредитование и ипотечное страхование в РФ

3.1 Основные проблемы

Рынок ипотечного кредитования в России еще окончательно не сформировался, и существует множество  проблем, которые следует решить для нормального дальнейшего  развития данного вида кредитов.

Объем ипотечного кредитования в России уменьшился, граждане боятся покупать недвижимость в кредит, опасаясь за свою платежеспособность, и предпочитают приобретать объекты за наличные, ставки по кредитам все еще достаточно высоки, а цены на жилье только растут. Банкиры признают, что нынешние ставки и условия — фактически заградительные для желающих оформить ипотечный кредит. 

Таким образом, очевидно, что в России получить кредит на покупку недвижимости могут  лишь люди с крупным официальным  доходом. Однако при таких условиях физическому лицу ипотечный кредит, как правило, не нужен. Физические же лица, действительно нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий, не могут получить ипотечный кредит ввиду слишком малого его размера, рассчитанного от их совокупного дохода. Тем самым спрос со стороны тех слоев населения, которые могут получить ипотечный кредит по существующим в России условиям, крайне мал, а большой объем спроса со стороны остальной части населения не может быть удовлетворен в силу высокой рискованности кредитования. Итак, налицо явная несбалансированность спроса и предложения на ипотечные кредиты. Для того чтобы избежать указанного экономического перекоса, необходимо стремиться сделать условия предоставления ипотечного кредита более ориентированными и приемлемыми для населения, которое формирует и обеспечивает спрос на ипотечные кредиты

Можно выделить следующие основные проблемы:

Высокие процентные ставки

  Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования, как это было еще полтора-два года назад. Западные рынки фактически закрыты, на отечественном наблюдается существенный дефицит ресурсов. Высокие ставки подразумевают высокие процентные выплаты по кредитам, что приводит к тому, что большинству потенциальных заемщиков  кредит оказывается не по карману.

Сокращение предложения.

Количество  банков, выдающих ипотечные кредиты, существенно уменьшилось. Но и среди  банков, по-прежнему декларирующих  наличие подобной услуги, немало практически свернувших свои программы. Объем средств, который банки готовы предоставить потенциальным заемщикам, сократился, лимиты урезаны, и поэтому отказ в выдаче ссуды в кредитном учреждении не всегда означает, что вы плохой заемщик, просто у банка в данный момент нет денег. Бывает даже так, что и заявка вроде одобрена, а когда приходит время перечислять сумму кредита, банк «передумывает».

Ужесточение требований к заемщикам.

Так называемый дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. И все же еще можно найти банки, которые предоставят кредит клиенту с «серыми» и даже «черными» доходами. Но таковых стало значительно меньше. Кроме того, любой «изъян» потенциального заемщика (не все доходы подтверждены справкой 2-НДФЛ, недостаточный стаж, наличие иждивенцев и т.п.) приводит к увеличению стоимости кредита или банальному отказу в выдаче. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

Увеличение сумм первоначального  взноса.

Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости  недвижимости, которые еще недавно считались чуть ли ни стандартным предложением, сегодня практически свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.

В то же время привлекательный западный рынок недвижимости, предлагает не только заманчивые цены, но и доступные  ипотечные программы, тем самым  «переманивая» потенциальных покупателей. Чтобы стабилизировать ситуацию на российском рынке, следует решить ряд проблем, тормозящих развитие ипотеки в нашей стране.

 

Помимо проблем связанных с  ипотечным кредитование существует ряд проблем в сфере ипотечного страхования:

Минимизация страховых тарифов

В настоящее  время на рынке ипотечного страхования  иногда наблюдается тенденция необоснованной занижение страховых тарифов, которое происходит на фоне высокой конкуренции. Кредитные организации, заключая соглашения, отдают предпочтение тем страховщикам, которые предоставят наиболее выгодные условия страхования для заёмщиков. Благодаря такой политике банки делают свои ипотечные продукты наиболее привлекательными. Но страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев