Выбор наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости

 

 

Таблица 6. 4  Изменение процентной ставки

Год	2006
Месяц	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
Процентная ставка	10,5%	10,6%	10,0%	9,9%	10,4%	10,3%	10,3%	10,5%	11%

 

2006			2007
октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август
10,7%	10,7%	10,7%	10,3%	11%	11,1%	11,6%	11,6%	11,6%	11,6%	11,7%

 

2007				2008
сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль
11,5%	11,5%	11%	10,7%	11,3%	11,3%	11,3%	11,5%	11,5%	11,7%	11,7%

 

2008					2009
август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март
11,8%	11,8%	11,8%	11,8%	11,9%	11,9%	11,9%	11,9%

 

Для нахождения зависимости изменения  процентной ставки от времени строиться  график (рисунок 6.1.1).

 

Рисунок 6.1.1 Изменение процентной ставки

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 7. Определение наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта

 

7.1 Сравнение вариантов реализации  инвестиционного проекта различной продолжительности

 

Так как мы анализируем 3 варианта проектов, мало различающихся по продолжительности  реализации, рассчитать их достаточно сложно. Расчет производят при помощи применения методов оценки   и   анализа   проектов, которые   предполагают   множественность   используемых прогнозных оценок и расчетов. Множественность определяется возможностью применения ряда критериев: Чистая приведенная стоимость – NPV, Индекс рентабельности инвестиций – PI, Срок окупаемости инвестиций – PP. Нахождение численных значений необходимых критериев осуществляется по следующим формулам:

                                                                (7.1.1)

                                                                             (7.1.2)

                                                                           (7.1.3)

                           (7.1.4)                  

где r - ставка дисконтирования, %

γ - шаг повтора проекта, год

i - период реализации проекта, год

NPV(i) - чистый приведенный доход исходного проекта, у.е.

NPK(i) – приведенное значение капитальных расходов, у.е.

К_i  – величина инвестиций в создание и развитие i-того проекта в год реализации в  τ-период.

 

Показатели	I Вариант	II Вариант	III Вариант
Период реализации проекта, год	4	5	3
Чистая текущая стоимость NPV,у.е.	3386,03	6550,22	2848,90
Индекс рентабельности инвестиций, PI	1,03	2,07	1,8
Период окупаемости РР, год	3	3	1

 

 

7.2  Выбор наиболее  эффективного варианта

 

     Для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализаций проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема этих методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

 

1. Чистая приведенная стоимость – NPV (Net Present Value). Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого исходя из ежегодного процента возврата, который мы хотим или можем иметь на инвестируемый им капитал.

 

2. Индекс рентабельности инвестиций - РI (Profitability Index). Отличия РI от других методов оценки инвестиционного проекта:

-представляет  собой относительный показатель;

• характеризует уровень доходности на единицу капитальных вложений;
• представляет собой меру устойчивости как самого инвестиционного проекта, так и предприятия, которое его реализует.

 

3. Внутренняя корма прибыли - IRR (Internal Rate of Return). IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

 

4. Срок окупаемости инвестиций - РР (Рауback Реriod). Показатель срока окупаемости инвестиций очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе. Во-первых, он не 
учитывает влияние доходов последних периодов. Во- вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам. Существует ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект.

 

Следует отметить, что целью количественных методов оценки эффективности является не идеальный прогноз величины ожидаемой прибыли,  а, в первую очередь, обеспечение сопоставимости рассматриваемых проектов с точки зрения эффективности, исходя из неких объективных и перепроверяемых критериев, и подготовка тем самым основы для принятия окончательного решения. Исходя из выше приведенных расчетов, мы получили:

 

Таблица 7.2.1 Показатели по вариантам реализации

Показатели	I Вариант	II Вариант	III Вариант
Период реализации проекта, год	4	5	3
Чистая текущая стоимость NPV,у.е.	3386,03	6550,22	2848,90
Индекс рентабельности инвестиций, PI	1,03	2,07	1,8
Период окупаемости РР, год	3	3	1

Следовательно, наиболее предпочтительным является II вариант реализации проекта, при котором мы покупаем объект, ремонтируем, сдаем в аренду в течение 1 года и продаем его по частям. Данный вариант реализации имеет достаточно высокую коммерческую эффективность (NPV₂=6 550 220 у.е), по сравнению с другими вариантами. Основной недостаток критерия NPV в том, что это абсолютный показатель, а потому он не дает представления о так называемом "резерве безопасности проекта". Имеется в виду следующее: если допущены ошибки в прогнозах денежного потока (что совершенно не исключено особенно в отношении последних лет реализации проекта) или коэффициента дисконтирования, насколько велика опасность того, что проект, который ранее рассматривался как прибыльный, окажется убыточным? Информацию о резерве безопасности проекта дают критерии IRR и РI. Проект II варианта имеет высокий индекс доходности РI₂= 2,07, который характеризует доход на единицу затрат. Следует отметить, что перед нами стоит решение проблемы ликвидности, поэтому важно, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Хотя, период окупаемости проекта II варианта РР_II=3 года, что больше, чем период окупаемости проекта III варианта РР₃=1 года, но другие показатели эффективности (NPV, РI) лучше, чем у проекта III варианта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           Заключение

 

Инвестиционные  проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капитальных вложений, имеют определенную логику. С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток (Cash Flow)элементы которого представляют собой либо чистые оттоки (Net Cash Outflow), либо чистые притоки денежных средств (Net Cash Inflow). На практике выбираются проекты не столько наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше всего вписывающиеся в стратегию развития экономики. Необходимо особо подчеркнуть, что применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов.

 

 Таблица 7.2.1 Показатели по вариантам реализации

Показатели	I Вариант	II Вариант	III Вариант
Период реализации проекта, год	4	5	3
Чистая текущая стоимость NPV,у.е.	3386,03	6550,22	2848,90
Индекс рентабельности инвестиций, PI	1,03	2,07	1,8
Период окупаемости РР, год	3	3	1

 

Наиболее предпочтительным является II вариант реализации проекта, при котором мы покупаем объект, ремонтируем, сдаем в аренду в течение 1 года и продаем его по частям. Данный вариант реализации имеет достаточно высокую коммерческую эффективность (NPV₂=6 550 220 у.е), по сравнению с другими вариантами. Основной недостаток критерия NPV в том, что это абсолютный показатель, а потому он не дает представления о так называемом "резерве безопасности проекта". Имеется в виду следующее: если допущены ошибки в прогнозах денежного потока (что совершенно не исключено особенно в отношении последних лет реализации проекта) или коэффициента дисконтирования, насколько велика опасность того, что проект, который ранее рассматривался как прибыльный, окажется убыточным. Информацию о резерве безопасности проекта дают критерии IRR и РI. Проект II варианта имеет высокий индекс доходности РI₂= 2,07, который характеризует доход на единицу затрат. Следует отметить, что перед нами стоит решение проблемы ликвидности, поэтому важно, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Хотя, период окупаемости проекта II варианта РР_II=3 года, что больше, чем период окупаемости проекта III варианта РР₃=1 года, но другие показатели эффективности (NPV, РI) лучше, чем у проекта III варианта.