Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и другое);
• ежегодный налог на владение недвижимостью;
• налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

Недвижимость можно  подразделить на коммерческую и жилую. К основным видам коммерческой недвижимости относят:

• Производственные площади
• Торговые площади
• Складскую недвижимость
• Офисную недвижимость

К жилой недвижимости относят квартиры и частные дома. Данный рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки жилья. Также недвижимость подразделяется на жилую и нежилую.

Под физическими  объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные  участки  и расположенные на них  строения. Различия в понятии  недвижимости как объекта оценки и в определении  Гражданского кодекса РМ отражены в  рисунке 1

Рисунок 1

Различия в понятии  недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РМ

НЕДВИЖИМОСТЬ
Как объект оценки	В определении Гражданского кодекса РМ
Земля как физический объект и все, что с ним прочно связано Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Леса Многолетние насаждения Здания Сооружения	Обязательность  государственной регистрации Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Леса Многолетние насаждения Здания Сооружения Морские суда Воздушные суда и др.

 

Следовательно, под  объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

     элементы  хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения,          относящиеся к данному объекту  недвижимости, но расположенные   вне границ его земельного  участка;

Отношения, возникающие  по поводу недвижимости, регулируются:

• гражданским законодательством;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство о недрах);
• градостроительным законодательством.

Важнейшее значение имеют следующие характеристики недвижимости:

• Ограниченность объектов;
• Стационарность объектов;
• Уникальность объектов;
• Долговечность и длительность создания;
• Сложность.

Любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);
• Уникальность (отсутствие аналогов);
• Долговечность (сроки службы от 15 до 150 и более лет);
• Длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять до нескольких лет);
• Сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов).

В отношениях по поводу недвижимости существенным являются также  такие особенности земли, как  ограниченность и невоспроизводимость. Ограниченность (как невозможность создать неограниченное количество объектов  на определенном участке земли) может существенно влиять на цены на рынке и в тенденции способствуют росту ценности недвижимости.

Стационарность  и уникальность недвижимого имущества  внутренне связаны между собой, поскольку к строго определенному  участку поверхности земля является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого.

Стационарность  означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются  не на рынке недвижимости вообще, а  на конкретном территориальном (локальном) рынке.

Рынок недвижимости – это локальный рынок, на который, конечно, влияет и общая макроэкономическая, социальная и политическая ситуации. Развитие рынка недвижимости и его  основные параметры существенно  различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая  на себе влияние состояния и особенностей региона. Национальный рынок представляет собой мозаику из региональных рынков, отличающихся друг от друга активностью  рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков.

Уникальность объектов недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке, которая является результатом столкновения интересов  двух субъектов – покупателя и  продавца. Следовательно, на рынке недвижимости нужно осторожно относится к средним показателям – средняя стоимость квартиры, средняя цена за квадратный метр и т.д. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

Долговечность определяет то важное качество, что в течение  своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд  экономических подъемов и спадов, которые  прямо влияют на уровень  спроса на недвижимость. При этом однажды  созданное недвижимое  имущество  длительное время остается на рынке  как составная часть предложения. Это предложение может носить и скрытый характер, если указанная  недвижимость используется. Но оно  может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться  и начинает предлагаться на рынке. Это  существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

1.2.Структура  рынка недвижимости и факторы,  воздействующие на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и так далее. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, опционов).

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1. – нормативные акты, регулирующие сделки купли – продажи недвижимости;
2. – налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 – отдельные  нормативные акты, ограничивающие  сделки с недвижимостью на  региональном уровне.

2.Общеэкономическая  ситуация.

2.1- производство  национального дохода;

2.2- объем промышленного  производства;

2.3- занятость трудоспособного  населения;

2.4- ставки доходности  финансовых активов;

2.5- платежный баланс  страны;

2.6- состояние торгового  баланса;

2.7- притоки капитала;

2.8- оттоки капитала;

2.9- рост  доходов  населения;

2.10-индекс потребительских  цен.

3.Микроэкономическая  ситуация.

3.1- экономическое  развитие региона;

3.2- диверсификация  занятости работоспособного населения;

3.3- экономически  перспективы развития региона;

3.4- притоки капитала  в регион;

3.5- оттоки капитала  из региона.

4. Социальное положение  в регионе.

4.1- возможность межэтнических  и военных столкновений;

4.2- отношение к  частному капиталу;

4.3- отношение к  иностранному капиталу;

4.4- устойчивость  политики администрации региона;

4.5- уровень безработицы  в регионе;

4.6- популярность  проводимой администрацией региона  потилики.

5.Природные условия  в регионе.

5.1- экологическое  положение в регионе;

5.2- наличие развитой  инфраструктуры.

Как видно из вышеизложенного, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и в регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если  же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими  факторами.

 

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить  анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Диаграмма оказывается  более эффективной, если рассматриваются  взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

 

При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.

 

В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

 

Если фактор, стоящий  первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его  не следует пропускать, поскольку  макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия  функционирования рынка недвижимости на микроуровне.

 

При систематическом  составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых  случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных  факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность  инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет  сразу замечена.

 

Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для  более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых  усилилось, и факторы, доля влияния  которых не изменилась, находятся  между собой в корреляционной зависимости.

 

Таким образом, рынок  недвижимости подвержен многим внешним  влияниям, таким как:

изменения общей  социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

 

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность  средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

 

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

 

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

 

1.3. Понятие  и состав земельного фонда  РМ. Право собственности на землю.

Земля является особым природным объектом, имеющим жизненно важное значение, особенно для традиционно аграрной страны, коей является Молдова, и не случайно законодатель счел уместным употребить в статье 5 Земельного кодекса применительно к земле термин «жизненно важное пространство». К сожалению, законодательного определения термина «земля» нет, и лишь ГОСТ 26640-85 содержал следующее определение: «Земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами».