Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

Строительные компании, лишенные возможности кредитования, выходят  из ситуации различными способами: одни приостановили строительство, другие снизили стоимость своих услуг, пытаясь привлечь покупателя, ну и  конечно есть небольшая группа застройщиков, которая осуществляла свою деятельность не за счет заемных средств, а на собственные средства. Данная категория  застройщиков пострадала наименьшим образом  и сейчас продолжает благополучно работать с перспективой получения доходов  в будущем.

С января по июнь месяц текущего года, цена на недвижимость снизилась  на 5 %, а объем строительных работ  упал на 40%. По итогам полугодия 2010 года средняя цена квадратного метра  на рынке первичной жилой недвижимости составила  € 600, что на 15 % меньше, чем за аналогичный период 2009 года.

Рынок найма жилой недвижимости.

Рынок найма жилой недвижимости за первое полугодие можно охарактеризовать, как наиболее стабильный сегмент  рынка недвижимости. Спрос на 1,2,3-х  комнатные квартиры был в наибольшей степени равен предложению, однако ценовые колебания были незаметные.

Среднемесячные цены по долгосрочному  найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:

- 1-комнатные 150-220 €

- 2-комнатные 180-250 €

- 3-комнатные 250-400 €

Дачные участки и строения.Первая половина 2010-го года не внесла никаких существенных изменений на данном рынке недвижимости по сравнению с 2009 годом. Тенденции прошлого года не только сохранились, но и устоялись. Снижение потока инвестиций из-за рубежа и плачевное состояние нашей экономики в сочетание со снижением уровня жизни и эффектом ожидания улучшений привело к дальнейшему снижению спроса>  на объекты загородной недвижимости и соответственно к сокращению количества сделок с данной недвижимостью, а также снижению цен на нее.

Относительно спроса на готовые  загородные дома с участками в  ценовой категории до 25-30 тыс. евро, то он сопоставим со спросом на квартиры в Кишиневе. Соответственно, снижение цен на такие дома совпадает со снижением цен на жилье в мун. Кишинэу и составляет 5-10 %. Следует учитывать тот факт, что 5-10%  снижение цен на недвижимость получается при расчетах в европейской>  валюте, которая понизила свою покупательную способность за первую половину 2010-го года относительно американского доллара и молдавского лея приблизительно на 20%.

Рынок коммерческой недвижимости.

К настоящему моменту, очевидно, что 2009 год стал самым тяжелым  периодом за время кризиса на рынке  недвижимости Европы, в том числе  и Молдовы. Говорить о полном преодолении  кризиса пока еще рано и потребуется  еще значительное время на восстановление рынка до докризисного уровня. 2010 год  будет не только годом стабилизации, но и очередным годом испытаний. >  Экономические условия еще  не вернулись в нормальное состояние, да и политическая ситуация в стране неопределённая. Серьезные финансовые проблемы и преддефолтное состояние ряда европейский государств катастрофически обвалили курс евро. Очевидно, такой макроэкономический фон вряд ли способствует развитию потребительского и инвестиционного ажиотажа, в том числе на рынке недвижимости нашей страны. 

Цены на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии  показали негативную динамику. Конечно, снижение рыночной стоимости продажи  и найма не было таким бурным как  в 2009 году, когда цены упали за год  на 30-50% в зависимости от вида коммерческой недвижимости. Общее снижение цен  с января по июнь 2010 года составило  всего 10-15 %.

Значительная зависимость  рынка недвижимости от инвестиционных предпочтений потенциальных участников этого рынка позволяет предположить, что в ближайшей перспективе  ситуация будет определяться состоянием мировой экономики и действиями, предпринимаемыми правительством РМ по выходу национальной экономики из кризисной  ситуации. В ближайшие месяцы наиболее вероятно сохранение текущего уровня цен с небольшими конъюнктурными колебаниями. По сути, будет продолжаться «утряска» рынка, когда одни объекты  могут слегка отыгрывать прежнее  падение и немного подрастут  в цене, а другие – возможно, продолжать сползать вниз или «топтаться на месте». При этом от месяца к месяцу средний  уровень стоимости может варьироваться  в пределах нескольких процентов, но вряд ли будет набирать силу продолжительный  тренд к росту. Однако стабилизация стоимости квадратного метра, скорее всего, обернется активизацией спроса и увеличением количества сделок, то есть во второй половине 2010 года рынок  недвижимости вероятнее будет расти  не в цене недвижимости, а по объемам  транзакций.

2.3. Пути решения  проблем с недвижимостью и  перспективы на будущее.

Рынок недвижимости в Молдове, пожалуй, один из самых быстрорастущих сегментов современной экономики  республики. Но именно его, в первую очередь, затронул глобальный мировой  кризис.

Как известно, основа экономики  состоит из двух  фундаментальных  факторов: материального потребления  и экономических ресурсов. Если первый фактор имеется,  поскольку он неизбежен, то, что касается второго – дело худо. В Молдове отсутствует сырьевая база. Слабая, низкотехнологичная промышленность по переработке сельскохозяйственной продукции. Виноделие, стремительно теряющее рынки сбыта. Относительно развиты сфера услуг и торговля. Имеется строительная отрасль и недоразвитая энергетика, а также перенасыщенность банковскими учреждениями и отсутствие фондового рынка. 

Что же происходит с ценами на недвижимость в Молдове?  Они  безоблачны, несмотря на потрясение финансового  кризиса. Почему? Спрашивать об этом у  застройщиков, девелоперов и риэлторов, все равно, что спрашивать на рынке у продавца мяса – будет ли мясо через неделю в два раза дешевле.

Сформируем свой взгляд, к  примеру, на сегмент дорогой офисной  недвижимости, где ставки аренды упали  на 25-35 %. Здесь одновременно происходит существенное снижение заполняемости. Компании-клиенты офисных зданий сокращают офисный персонал, а значит, и потребную площадь офисных помещений, одновременно настаивая на снижении тарифа найма площадей. Вследствие происходящего для собственников офисных зданий текущая доходность от сдачи в найм упала.

Но кроме существующих офисных зданий есть и строящиеся. Их строительство надо заканчивать, хоть и в себе убыток. Срок окупаемости увеличивается с 5-7 лет, а стало быть, цена продажи здания падает до 40 %. То есть при таком снижении внутренней ставки доходности, ни о каком успешном инвестировании не может идти речь.

«Главный» макроэкономический показатель Молдовы – объем денежных переводов снизился на 30-35%, что сразу  повлияло на ситуацию на рынке недвижимости. Значительная часть этих денег в  виде инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этого  росли цены на недвижимость и объемы продаж. Экономический и политический кризис, заставляют потенциальных покупателей  отложить покупку, до прояснения ситуации. Но при этом увеличивается так  называемый отложенный спрос на недвижимость, который при достижении рынком определенного  уровня цен обязательно даст о  себе знать. Потребность в жилье  не исчезла. Для активизации рынка  покупателям жилья необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

Падение спроса на новые квартиры в стране объясняется тем, что:

• цены достигли уровня, сравнимого со странами, в которых работает большая часть «генераторов спроса», на рынке недвижимости столицы, вследствие чего удобней купить себе квартиру в Италии или в Португалии;
• в результате кризиса жилья в США снизились общие ожидания быстрого подорожания недвижимости, соответственно высохла большая часть «инвестиционных» потоков на этот рынок (те, кто приобретал квартиры на начальном этапе строительства объекта с целью дальнейшей продажи);
• ипотечные кредиты продолжают оставаться дорогими и в итоге недоступными для населения со средними доходами.

Сейчас строительная отрасль  почти обанкротилась. Однако на сегодняшний  день наиболее важным моментом является помощь, которую нынешнее правительство  должно оказать операторам рынка  недвижимости, находящимся в безвыходном  положении. Правительственные программы, включая гарантии государства для  некоторых категорий граждан  при оформлении ими ипотечных  кредитов, смогли бы стать той практической поддержкой для возрождения отрасли  и глотком воздуха для строителей. Помощь государства, таким образом, могла бы стать одним из спасательных решений, вероятной базой для  нового рынка недвижимости.

Весомое слово в пользу материализации помощи, а также реализации данных живительных решений, сегодня  могли бы сказать банки. От них, возможно, больше всего зависит судьба развития рынка недвижимости. Из-за рисков, которыми в прошлом пренебрегали, в настоящее  время финансовые учреждения проявляют  крайнюю осторожность на рынке недвижимости. Поэтому очень важно, чтобы в  создавшемся затруднительном положении, предложения по кредитам, направленным на запуск, развитие и рефинансирование некоторых проектов, связанных с  недвижимостью, погрязших в финансовых проблемах, не носили оппортунистически-инвестиционный характер.

Таким образом, основная борьба строителей в этом году будет направлена на получение финансирования, от которого зависит выживание на рынке. Для  действующих лиц данной сферы  деятельности 2010 год является годом  отчаянных решений. Независимо от оптимизма  некоторых, более или менее наигранного, по меньшей мере в начале года, у игроков данной отрасли мало шансов на финансирование.

А, следовательно, довольно-таки мало шансов и на существенное восстановление местного рынка недвижимости. Наиболее реальные оценки наглядно демонстрируют, что необходимо время, еще хотя бы год, для более очевидного оздоровления рынка, с другими предложениями  по ценам и другими прибылями  на всех участках, а также с финансированием, при котором роль строителей будет  не только к приобретению участка  и «поиску» соответствующего банка.

Чтобы справиться с проблемами, возникшими на рынке недвижимости, выделим  ряд мер для оздоровления данного рынка. Среди мер можно  выделить:

1. Повышение спроса на новое жилье. Цель на данный момент кажется фантастической. Но это только на первый взгляд. Для повышения спроса должна функционировать ипотека. До сих пор практически все строительные компании работали по принципу взносов. В то же время банковские продукты из-за сроков были неподъемны даже для граждан с неплохими доходами. Банки не готовы выдавать долгосрочные кредиты для ипотеки в наших условиях. Банкиров тоже можно понять. Риск – благородное дело, но только не в банковской сфере. Поэтому ипотека практически не функционировала. Государство должно включиться в процесс и выступить гарантом. При финансовом участии государства в Фонде риска коммерческим банкам будет спокойнее. Они будут готовы продлить срок ипотеки и, возможно, даже снизить ставки;

2. Продление сроков кредитования и снижение процентных ставок. Председатель Патронатной федерации строителей говорит: «Банки выделяют кредит сроком на два года. За это время мы только подготавливаем разрешительные документы, а уже необходимо возвращать деньги. Еще два года уходит на возведение, два – подъездного дома. Поэтому кредит должен выдаваться не менее чем на пять для экономических агентов. Оптимальная ставка, которую. Бы смогли «потянуть» строители – в пределах 10% годовых в леях. Выше – уж очень обременительно»;

3. Изменение условий выплаты НДС и лояльное отношение налоговых органов. Выплата НДС должна осуществляться лишь после продажи квартиры, а не после выполненного объема работ. Так считают застройщики. С оплатой налогов тоже несладко. При первом же требовании налогового органа либо другого кредитора без особых разбирательств застройщика лишают доступа к его деньгам. Блокирование счетов стало для них настоящим стихийным бедствием. Застройщика, словно зверя, загоняют в угол;

4. Изменение нормативной базы. Необходимо принять закон о социальном жилье. Требуют изменений Закон о порядке выдачи разрешений, Закон о качестве строительных работ. Что касается последнего документа, то в нем требуется пересмотреть требования к «белому варианту».

Павел Каба отмечает: «Строителю выгодно выполнить весь объем работ. Но в нынешних условиях нужно предоставить покупателю выбор или позволить завершить строительство своего жилья «под ключ» за свой счет. Он вправе сам установить внутренние двери, покрыть пол, выполнить отделку стен. Сейчас у покупателя не так много средств. Застройщики должны пойти ему на уступки. Строительство дома не должно превращаться в хаос, но «белый вариант» должен быть разрешен». Особого внимания требует Закон № 913 о кондоминиуме в жилищном фонде. Согласно ему, жильцы дома должны объединиться в ассоциацию и создать кондоминиум, к которому дом перешел бы в баланс. Та же ассоциация должна заключить контракты с поставщиками коммунальных услуг. На практике все происходит совершенно иначе. Построенный дом заселяется постепенно. Жильцы отказываются создавать ассоциацию. Дома остаются на балансе строительных компаний. Застройщики заключают контракты с коммунальными службами. Тарифы для экономических агентов и для жильцов разительно отличаются. Для первых они существенно выше. Конечно, разница ложится на плечи жильцов. «Это бомба замедленного действия, - объясняют застройщики. – И рано или поздно она взорвется сотнями судебных разбирательств».

5. Внедрение социальных программ. В качестве одной из форм застройщики предлагают государству выкупать у них квартиры, и распределять их среди бюджетников. Жилье бы оставалось в собственности государства, в то же время бюджетники ежегодно выплачивали в казну символическую плату и имели бы возможность выкупа квартиры в течение 10-15 лет.

Укрепление доверия банковской системы к строительным компаниям. Кризис в строительном секторе является не просто кризисом ликвидности, но и  кризисом доверия. Коммерческие банки, которые в предыдущие годы активно  финансировали проекты, связанные  с недвижимостью, стали крайне сдержанными  при кредитовании данного сектора  в результате обнаружения определенных схем неэффективного использования  кредитных ресурсов. При этом, откладывание сдачи в эксплуатацию многочисленных жилых домов серьезно подорвало доверие всего населения к компаниям, работающим в сфере девелопмента недвижимости. Данный вопрос можно решить, если компании недвижимости направят всю имеющуюся ликвидность в проекты, связанные с недвижимостью, с высоким коэффициентом завершенности (70-80%). Этот шаг смог бы разморозить часть строительных объектов и, соответственно, начало процесса сдачи в эксплуатацию повысило бы как доверие коммерческих банков, так и населения.