Оценка городских земель

При планировании информационной поддержки процесса оценки необходимо учитывать все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

·  локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие  подработанных территорий и др.;

· экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам  в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху , шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Эти ущербы должны выражаться непосредственно в стоимостной  форме и сопоставляться со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений;

· факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,  занимающих ценные городские территории, а  также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий;

· коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат времени людей на передвижения в  городе, затрат на пассажиро- и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к местам жилья, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.);

· инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры;

·  факторы престижа и репутации районов города с  точки зрения различных функций.⁹

Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно  в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать.

Реализация перечисленных  требований к информационному обеспечению процесса оценки возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на существующей доступной вычислительной технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

Информационное обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в реальных сегодняшних условиях с учетом реально существующих и доступных организаций-источников данных, готовых к сотрудничеству, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы.

Состав необходимой  информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

Потребность неотложного  решения проблемы и жесткие сроки  разработки земельных кадастров  городов не позволяют рассчитывать на разработку информационного обеспечения с нуля.

Все перечисленные выше требования в равной мере относятся  к градостроительным задачам  комплексной оценки и функционального  зонирования территории, решаемым при  разработке генеральных планов городов. По существу речь идет о программно-методическом обеспечении, обеспечивающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия Земельного Кадастра с Градостроительным Кадастром прямо содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее всем перечисленным выше требованиям  и неоднократно апробированное, существует. Это Пакет прикладных программ для  комплексной оценки и функционального  зонирования территории города (ППП  ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990 гг., применявшийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Аты, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель¹⁰.

Кадастровая оценка городских  земель в ППП ФЗГ формируется  на основе комплексной градостроительной  оценки территории путем серии рентных  преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы:

·     программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой  осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная  оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального  зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка — рентный характер;

·     программа LCA, в которой вычисляется матрица  локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и  потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических , экологических и других характеристик;

·     программа DON, в которой вычисляется матрица  расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий  транспортных сообщений; эта матрица  используется в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования;

· программа FMP, предназначенная для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используемая в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

ППП ФЗГ — это готовый  программно-методический комплекс, удовлетворяющий  всем требованиям и могущий служить  базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками¹¹. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П.Федорова (АОЗТ «Перспектива»), взаимодействие с которой сулит хорошие перспективы.

Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков

2.1. Классификация  факторов, влияющих на стоимость  городских земель

В связи с эффективным  использованием городских земель можно  выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость  земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

• физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
• социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;
• экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
• политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды¹².

Все названные факторы  действуют в совокупности и, как  правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта:  рост,  зрелость (стабильность), упадок (ухудшение), обновление (возрождение)¹³

Оценщику чрезвычайно  важно точно определить: в каком  цикле и в каком месте цикла  развития находится населенный пункт  и местоположение оцениваемого объекта  недвижимости, чтобы дать прогноз  его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты  экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся  структуру экономики с точки  зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые  увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень  влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень  влияния локальных факторов в  основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются  такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень  влияния факторов, связанных с  объектом недвижимости  и    обусловленных    его      архитектурно-строительными   и

финансово-эксплуатационными характеристиками. ¹⁴

В отличие от стоимости  на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа  под сильным нажимом.

2.2. Сравнительный  анализ, выявляющий отличия между  единичной и массовой (кадастровой)  оценками земельных участков

Подразделяют массовую кадастровую оценку земельных участков и единичную оценку земельного участка. Под массовой кадастровой оценкой  земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно — территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности. До определения кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения может использоваться нормативная цена земли. Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости на дату оценки.

Кадастровая и единичная  оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и  иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно — транспортного обустройства территории и др.