Оценка городских земель

    Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

    Технология  оценки:

— изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

— сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

__выбор необходимых  единиц сравнения и проведение  сравнительного анализа по каждой  единице;

__проведение корректировки  цен по каждому объекту на  основании установленных отличий  по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

__согласование скорректированных  цен и определение стоимости  оцениваемого объекта²⁰.

Доходный  метод оценки. Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

    Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение  и ожидание. Последний является  ведущим, т.к. предполагает, что  текущая (сегодняшняя) оценка  стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

    Достоинство:  прямо связан с основным мотивом  предпринимательской деятельности  и, следовательно, можно использовать  обычный инструментарий оценки  доходности капитала и целесообразности инвестирования.

    Недостаток: неопределенность  результата оценки, вытекающая из  предпринимательского риска в  результате прогнозирования количества  и продолжительности получаемых  доходов от недвижимости. Прогнозы  являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

    Область применения: самая широкая, т.к. доход может  иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива — недвижимости.

    Источники  информации: отчет о прибылях  и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных  переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

    Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

    Метод ДДП  значительно точнее метода ПКД²¹, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.

 

2.4. Методика  проведения массовой (кадастровой)  оценки земельного участка

 

Основным методическим принципом определения кадастровой  стоимости земель в кадастровых  кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации в  соответствии с Методикой ГКОЗП  является совмещение результатов анализа  имеющихся данных о сделках с  земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.

Математический аппарат, применяемый в Методике, - факторный  анализ и кластеризация, которые  реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).

Метод главных компонент  позволяет количественно оценить  параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта.

В основу процедуры кластеризации  положена предпосылка: одним из свойств  полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

Кадастровая стоимость  определяется для каждого из следующих  видов функционального использования  земель:

- земли под жилыми  домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

- земли под домами  индивидуальной жилой застройкой;

- земли дачных и  садоводческих объединений граждан; 

- земли гаражей и  автостоянок; 

- земли под объектами  торговли, общественного питания,  бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

- земли учреждений  и организаций народного образования,  земли под объектами здравоохранения  и социального обеспечения физической  культуры и спорта, культуры и  искусства, религиозными объектами;

- земли под промышленными  объектами, объектами коммунального  хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта  и заготовок, под объектами  транспорта (за исключением земельных  участков под автозаправочными  и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

- земли под административно-управленческими  и общественными объектами и  земли предприятий, организаций,  учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

- земли под военными  объектами; 

- земли под объектами  оздоровительного и рекреационного  назначения;

- земли сельскохозяйственного  использования; 

- земли под лесами  в поселениях (в том числе городскими  лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

- земли под обособленными  водными объектами; 

- прочие земли поселений.²²

В зависимости от местных  условий оцениваемого поселения  данный перечень может быть расширен или сокращен.

В общем виде расчет кадастровой  стоимости земельного участка (Р) может  быть представлен следующей формулой:

P = Sзем.уч. * (Pпосi + Pсделкиi) * Кцi,                          (1)

где:

Sзем.уч. - площадь земельного  участка (кв.м);

Pпосi - линейная функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделкиi - линейная функция  параметров сделки для i-го  кластера, учитывающая особенности  конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

Кцi - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального  использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами  недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера²³.

По результатам кластеризации  стоимость земли, полученная в поселении - центре кластера распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается  возможность использования данных о сделках с земельными участками  с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

Рсделкиn = Sn * P1 * Пхi,n,                                  (2)

где:

Рсделкиn - цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

Sn - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

Р1 -базовая стоимость  единицы площади типичного объекта  сделки, руб/кв.м.;

Пхi,n -совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.²⁴

Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет  определить значения поправочных коэффициентов  для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному  рынку в многоквартирных жилых  домах приведение всех квартир к  типичной осуществляется следующим  образом:

Робъекта = bk-1ПКкач.k,n,                                   (3)

где:

Робъекта -стоимость единицы  площади объекта сделки - квартиры (руб./кв.м);

ПКкач.k,n - совокупность коэффициентов  качества n-ого объекта сделки, характеризующих  особенности объекта сделки, так  и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

Ккач.k,n - значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при  свойстве "материал стен" Ккач. для  признака "панельные стены" равен 0,5, а для признака "кирпичные стены" - 0,3 и т.п.).²⁵

Объект сделки, для  которого все коэффициенты качества (Ккач.k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом.

СПО позволяет определить характеристики качества типичного  объекта. Далее с учетом стоимости  нового строительства типичного  объекта и коэффициента износа типичного  объекта методом "извлечения" рассчитывается удельный показатель кадастровой  стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости  земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по следующей формуле:

Piц = Рi* · Кцi,                                              (4)

где:

Pi* - удельный показатель  кадастровой стоимости земель  по виду функционального использования,  для которого существует информация  о сделках с земельными участками  и другими объектами недвижимости;

Кцi - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой  стоимости земель по виду функционального  использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами  недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок. ²⁶

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой  стоимости земель (Кiц) по виду функционального  использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

Кцi = Qцi / Q*i,                                               (5)

где:

Q*i - показатель рентного  качества объекта оценки, характеризующий  кадастровую стоимость единицы  площади земель по виду функционального  использования, по которому существует  информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;