Оценка городских земель

Qцi - показатель рентного  качества объекта оценки, характеризующий  кадастровую стоимость единицы  площади земель по виду функционального  использования, по которому нет  данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости²⁷.

Методические рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

Первое - разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой  и достаточной дифференциации её.

Второе - установление состава  факторов, формирующих стоимость  земельных участков и количественных значений данных факторов.

Третье - установление для  каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный  участок и уточнение границ последних.

Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной  ценности территории для каждого  оценочного участка.

Пятое - оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным  участкам.

Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами  кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения  и сбора исходных данных (в большинстве  своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении  опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки)..

 

2.5. Согласование  результатов оценки и выведение  итоговой стоимости

 

Согласование результатов, полученных на основе различных под  ходов и методов, является последним  этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования  различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру

Если оценка проводится более чем одним методом, то необходимо согласование результатов оценки. Согласование результатов проводится методом анализа иерархии (см. рис. 2)

Рисунок 2 Метод анализа иерархии

 

где,

* верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

* промежуточный уровень - критерии согласования:

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

 

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать  конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать  специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

* нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).²⁸

Строим матрицу сравнения  и рассчитываем значения весов критериев.

Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство  одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство; 

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные  значения.

Если при сравнении  одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении второго  фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.

Пусть А1.Аn - множество  из n элементов, тогда W1.Wп -соотносятся  следующим образом (см. табл.1):

 

Таблица 1. – Построение матрицы весов

	А1	А2	Аn
А1	1	W2/W1	W1/Wn
А2	W2/W1	1
Аn	Wn/W1		1

 

Определение итогового  значения весов каждой альтернативы. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.(см.табл.2)

Таблица 2 - Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласовывания

	Вес критерия			Итоговое значение веса для каждой альтернативы
	А1	А2	Аn
	Вес (А1)	Вес (А2)	Вес (Аn)
Вес Альтернативы 1	Альт. 1.1	Альт. 1.2	Альт. 1 .п	Вес(Альт1)=Альт.1.1*Вес(А1)+.+Альт.1.п* Вес (Ап)
Вес Альтернативы 2	Альт.2.1	Альт.2.2	Альт.2.п	Вес(Альт2)=Альт.2.1*Вес(А1)+.+Альт.2.п* Вес (Ап)
Вес Альтернативы k	Альт. k.1	Альт.k.2	Альт.k.n	Вес(Альт.k:)=Альт.1<:.1*Вес(А1)+. +Альт.k.n* Вес (Аn)
Сумма				1

 

Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив²⁹.

 

Глава 3. Определение рыночной стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов

 

3.1. Задание  на оценку

 

 Наблюдаемые на местном рынке низкие ставки аренды коммерческих помещений в сочетании с завышенными городскими ставками аренды земли и финансовыми требованиями монополистов инженерной инфраструктуры убеждают в том, что аренда участка под коммерческие цели экономически невыгодна. Единственно привлекательной для инвестора в данных условиях могла быть лишь покупка участка. Анализ показывает, что высокие затраты на инженерную инфраструктуру являются в данном случае наиболее обременительными обстоятельствами для инвестора, которые делают аренду невыгодной.

Необходимо оценить  стоимость земельного участка, учитывая различные методы его дальнейшего  применения.

 

3.2. Описание  объекта оценки

 

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой  земельный участок общей площадью 1 647 м², расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице  ниже.

 

Таблица 3. Краткая характеристика объекта оценки

Объект недвижимости
Адрес объектов недвижимости	г. Москва, ЦАО, р-н Тверской, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10,
Вид права	Собственность
Ограничения права	Доверительное управление
Собственник	Собственники объекта недвижимости устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Свидетельство о государственной  регистрации права	77 АГ 659517 от 10.07.2006 г.
Первоначальная балансовая стоимость, руб.	284 745 762,73
Остаточная балансовая стоимость  по состоянию на 05.05.2008 г., руб.	Нет данных
Основные параметры  земельного участка
Площадь земельного участка, м2	1 647,0
Вид права	Долгосрочная аренда
Правоустанавливающие документы	Договор долгосрочной аренды земельного участка №М-01-027899 от 15.12.2004 г., дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.12.2004 г. № М-01-027899 № М-01-027899 от 29.12.2006 г.
Кадастровый номер	770101097028
Срок действия договора	10.06.2029 г.

 

Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности», «…собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Согласно свидетельству  о государственной регистрации права серии 77 АГ №659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»

Кроме того, оценивается  право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка площадью 1 647 м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.

В рамках настоящей дипломной работы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Обременение прав на оцениваемое  имущество исследуется с точки  зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

В соответствии с предоставленным  свидетельством о государственной  регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) права – доверительное управление.

Доверительное управление – это ситуация, в которой владелец имущества (Доверитель) передает право  распоряжения своим имуществом другому  лицу (Управляющему). При этом соблюдаются следующие условия:

• передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.
• управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.
• права и обязанности сторон закрепляются договором.

Исходя из того, что Управляющая компания (ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент») обязана управлять имуществом в интересах владельца (Доверителя), то, наличие данного обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора не влияет.

3.3. Основные  этапы процедуры оценки

 

Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости, подлежащего  оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как  на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости возможно использование трех основных подходов: