Оценка городских земель

 

Рисунок 4 Местоположение объекта оценки на карте г.Москва

Рисунок 5 Уточненное расположение объекта оценки на карте г.Москва

 

 

3.5. Определение  рыночной стоимости объекта оценки

 

В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы  за право аренды  земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле: 

С = С_уч x К_д x К_ср.а x К_у x К_оп, где:

С – стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

С_уч – площадь земельного участка (м²);

К_д – базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м²);

К_ср.а.– безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

К_у – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

К_оп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

К_д = УД х К_пр х К_ц, где:

УД – удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам  функционального использования (в  руб./м²), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

К_пр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

К_ц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах К_ц = 1,0).³³

Расчет стоимости права  аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

Таблица 4. Расчет стоимости земельного участка

Наименование позиции	Значение
Площадь участка, Суч (м2)	1 647
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2)	45 907
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а	0,945
Коэффициент корректировки, учитывающий общую плотность застройки, Коп	1
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, Кпр	1
Безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, Кц	1
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций Ку	1
Стоимость обременений  на земельном участке, руб.	0
Стоимость земельного участка, округленно, руб.	71 450 000

 

Таким образом, стоимость  права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.

Следует отметить, что  рассчитанная на основании представленной выше формулы стоимость права  аренды земельного участка является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные  участки на вторичном рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.

Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:

, где:

К – поправочный коэффициент  на изменение стоимости в процессе торгов;

С₂ – цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;

С₁ – цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.³⁴

Характеристика объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном рынке, расчет их стартовой цены и поправочного коэффициента представлен в таблице ниже.

Таблица 5. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в процессе торгов

Наименование характеристики	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3
Назначение	Земельный участок под строительство торгового павильона, магазина	Земельный участок под строительство торгового комплекса, многофункционального комплекса	Земельный участок под строительство торгового комплекса, офисного здания, многофункционального комплекса
Расположение	СВАО, м. Отрадное (земельный участок возле ст. метро)	ЮАО, м. Коломенская, Каширское шоссе	ЮВАО, Волгоградский проспект (2 км от МКАД)
Площадь, м2	200	870	1468
Цена продажи, долл. США	300 000	1 900 000	3 000 000
Цена продажи, руб.	7 730 730	48 961 290	77 307 300
Срок аренды земельного участка	Аренда на 10 лет	Аренда на 10 лет	Аренда на 49 лет
Источник информации	http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63	http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63	http://www.arendator.ru, тел. 232-42-22
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2)	10 455	14 481	9 947
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а	0,820	0,820	1,000
Безразмерные корректирующие коэффициенты (Коп, Кпр, Кц, Ку)	1	1	1
Стартовая цена, руб.	1 714 620,0	10 330 745,4	14 602 196,0
Корректировка	4,51	4,74	5,29
Среднее значение корректировки	4,85

 

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2011 г. составляет, округленно, руб.:

71 450 000 х 4,85

346 532 500

346 532 500 руб.

(Триста сорок  шесть миллионов пятьсот тридцать  две тысячи пятьсот) рублей,

что по курсу Банка  России на дату определения стоимости составляет, округлено:

9 701 000 долл. США

(Девять миллионов  семьсот одна тысяча) долларов  США.

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен  в  таблице ниже:

Таблица 6. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты сравнения
		Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Цена предложения, долл. США за 1 м2		8 220	7 510	5 740
Передаваемые права  на здание	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		8 220	7 510	5 740
Финансовые условия	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		8 220	7 510	5 740
Условия продажи	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		8 220	7 510	5 740
Снижение цены в процессе торгов	Рыночная	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка, %		-5	-5	-5
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а		7 458	6 970	5 030
Дата выставления на торги	01.03.2009г.	февраль 2009 г.	феврль 2009 г.	февраль 2009 г.
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		7 458	6 970	5 030
Местоположение	г. Москва, ЦАО, м. Пушкинская,  м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10	ЦАО, м. Цветной бульвар, пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро	ЦАО, м. Цветной бульвар, ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро	ЦАО,  м. Тверская,  ул. Тверская, 5 м.п. от ст. метро
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		7 458	6 970	5 030
Линия домов	Первая	Первая	Первая	Вторая
Корректировка, %		0	0	25
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		7 458	6 970	7 011
Общая площадь здания, м2	5 674,7	3 300,0	1 928,7	950,0
Корректировка, %		-3,1	-6,1	-9,6
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		6 946	6 439	6 052
Наличие  парковки	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а		6 946	6 439	6 052
Наличие  подъездных путей	Удобная транспортная доступность	Удобная транспортная доступность	Удобная транспортная доступность	Удобная транспортная доступность
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		6 946	6 439	6 052
Состояние объекта	Выполнен ремонт с  применением современных отделочных материалов	Выполнен ремонт с  применением современных отделочных материалов	Выполнен ремонт с  применением современных отделочных материалов	Без отделки
Корректировка, долл. США/ м2		0	0	550
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2		6 946	6 439	6 602
Весовые коэффициенты, %		37,5	37,5	25,0
Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. США	6 658
Рыночная стоимость  объекта оценки, долл. США	37 786 000
Рыночная стоимость  объекта оценки,  руб.	1 349 740 000

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:

37 786 000 долл. США

(Тридцать семь  миллионов семьсот восемьдесят  шесть тысяч) долларов США,

что по курсу Банка  России на дату определения стоимости составляет, округленно:

1 349 740 000 руб.

(Один миллиард  триста сорок девять семьсот  сорок тысяч) рублей.

3.6. Согласование  результатов и определение рыночной  стоимости объекта оценки

 

Согласование результатов  отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Оценка рыночной стоимости  на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое  состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Так же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим результатам, полученным в рамках затратного подхода, оценщики считают возможным придать вес, равный 10%.

Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

В связи с этим оценщиками сравнительному и доходному подходу  присваиваются равные удельные веса в размере 45%.

 

Таблица 7. Согласование результатов

Местоположение	г. Москва, ЦАО, ул. Малая Дмитровка, д. 10
Общая площадь, м2	1 647
Затратный подход, долл. США	22 021 000
Удельный вес затратного похода	0,10
Сравнительный подход, долл. США	37 786 000
Удельный вес сравнительного похода	0,450
Доходный подход, долл. США	36 432 000
Удельный вес доходного подхода	0,450
Рыночная стоимость  объекта оценки, округл., долл. США	49 113 000
Рыночная стоимость  объекта оценки, округл., руб.	1 271 671 000