Федеральное агентство по образованию РФ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Тульский  государственный университет

Кафедра «Финансы и менеджмент» 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине: оценка бизнеса

на тему: «Оценка недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент гр. _____________________

                                                                                                                                  

                                                                                      

Проверил:________________________________________

                                                      
 
 
 
 
 
 

Тула 2011

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Введение

 

     Оценка  объектов недвижимости имеет давнюю историю, однако как научная дисциплина и профессиональная деятельность, оценка начала формироваться лишь в ХІХ  столетии, когда приобрели распространение  товарно-денежные отношения. Продажа и купля усадеб, сдача их в залог, взимание арендной платы и налогов требовали как можно более точного определения стоимости. Именно на этот период приходится становление новой отрасли науки – оценочной статистики, предметом которой является земля и прочее недвижимое имущество, а задача состоит в установлении закономерностей, в соответствии с которыми формируется их ценность.

     Таким образом, развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.

     В Федеральном законе об оценочной  деятельности  закреплено что, оценочная  деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

     Оценка  имущества и нематериальных активов  является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

      Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

     Оценка  стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

     Объектом  оценки в данной работе является объект недвижимости – двухкомнатная квартира.

 

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

 

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Объем и этапы  исследования

 

          Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

          Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

           Сбор специальных данных и их анализ: на этом этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

          Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

          Применение метода оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским обществом оценщиков.

          Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены а виде отчета.

3. Среда местоположения

     Местоположение. Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, в непосредственной близости от магазина (ул. Кутузова 13) КВАРТАЛ и автобусной и трамвайной остановок ул. ДК Комбайностроителей. Северная и восточная сторона здания примыкает к жилым домам (Рис 1.). Восточная сторона выходит на большой двор, с несколькими детскими площадками (качели, песочницы, футбольное поле). Северная выходит на небольшой сквер, оборудованный детской площадкой, скамейками и столами. Окна выходят на восточную и северную стороны. 

     

     Рис.1 Расположение объекта на карте 

     Окружение. Объект оценки находится в районе с развитой инфраструктурой. На расстоянии 200-400 метров находится 1 школа и детский сад. Непосредственно к дому примыкают 2 продуктовые, 1 молочная и 1 хлебная палатки. На расстоянии 300-400 метров по ул.Кутузова находятся большие продуктовые магазины. Также неподалеку находятся кафе, парикмахерская, магазины одежды, аптеки, 2 банка, служба судебных приставов, отделение УФМС по Пролетарскому р-ну, 6 городская больница и музей им. Крылова.

     Наличие инженерных  коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления, телефонной сетью, сетью Интернет, другими коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные  коммуникации квартиры находились в работоспособном состоянии.

     Подъезд – асфальтированная дорога с ул.Кирова, ул. Кутузова и ул. Шухова. Общее удаление от транспортных путей – 100м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется высокой степенью застройки.

     Характеристика  местности. Городская, расположена в Пролетарском районе г.Тулы.

     Рельеф  площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых  вод на участке находится в 2,1-2,7м  от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января – 8,3 °С, июля + 20,5 °С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта -1,2. Преобладающее направление ветров – юго-западное.

     Степень застройки  90%.

     Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения так же весьма высок.

     Коммерческая  привлекательность  объекта оценки. Объект расположен в центре Пролетарского р-на, на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта. Объект может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

     К достоинствам  объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект находится в центре района;
2. объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
3. объект находится в районе с развитой инфраструктурой;
4. удобные подъездные пути;
5. незначительное удаление от маршрутов городского транспорта.

4. Описание основных параметров здания

Рис. 1. Схематическое  изображение объекта оценки (квартира) 

     Техническое обследование проведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра  и данные, предоставленные заказчиком:

Таблица1

 

Объект представляет собой пятиэтажное панельное здание.

5. Строительные характеристики объекта оценки

Таблица 2