Оценка недвижимости

 

Описание  технического состояния основных элементов здания

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние отличное.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как отличное.
• Перекрытия. При осмотре мест примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытия не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер не поврежден. Состояние крыши отличное.
• Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов отличное.
• Полы. При осмотре видимых повреждений обнаружено не было. Состояние оценивается как отличное.
• Внутренняя отделка. Евроремонт, проведение ремонтных работ не требуется, состояние отличное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

6. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

     Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

     Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования.

     На  основании анализа всех возможных  вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным  использованием объекта оценки является его использование в качестве квартиры.

7. Определение стоимости объекта

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• затратный метод;
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• доходный метод.

7.1. Оценка стоимости объекта затратным методом

     Затратный метод основан на определении  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или  сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимостью  нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости  или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость -  стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

     Стоимость замещения -  оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

     Таким образом, восстановительная стоимость  выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

     Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения  физического состояния объекта  и/или морального устаревания.

     Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

     Затратный подход применяется в следующих  случаях:

• при технико-экономическом обосновании нового строительства;
• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• при выборе профиля объекта недвижимости;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• при оценке зданий специального назначения;
• при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• для страхования.

 

      Определение восстановительной стоимости

     Существуют  несколько способов определения  восстановительной стоимости объекта  недвижимости.

     1. Метод сравнительной единицы.  Основан на сравнении стоимости  единицы площади или единицы  объема со стоимостью единицы  площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условиях рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

     2. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается  в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная  объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

     3.Ресурсный  метод. Основывается на расчете  стоимости основных строительных  материалов в текущих  ценах  с последующим добавлением стоимости  оплаты труда, затрат на эксплуатацию  машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

     Для оценки восстановительной стоимости  объекта затратным методом необходимо воспользоваться методом сравнительной  единицы. Стоимость 1 квадратного метра по данным агентства недвижимости на сегодняшний день составляет 28 000 рублей.

     Для получения обоснованной стоимости  затратным методом необходимо так  же определить величину прибыли предпринимателя.

     Прибыль предпринимателя – это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Фактическая прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство. Отсюда получается:

     S_зат= 28 000*1,35=37 800 руб. за квадратный метр.

     Отсюда  найдем стоимость квартиры с площадью 57,8 квадратных метров: 37 800*57,8=2 184 840 рублей. 

Определение величины накопленного износа строений.

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального состояния. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

     Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате ремонта) включает в себя плавный ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости в следствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданных для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

     Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

     Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Для определения накопленного износа объекта  оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результат заносится в таблицу.

Таблица 3

 

     Таким образом, процент физического износа здания составляет 9,03%.

     Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического  износа, его остаточная стоимость  составит:

     S_зат=2 184 840 *(100-9,03)/100=1 987 548, 95 рублей.

     Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным подходом, составляет 1 987 550 рублей.

7.2. Оценка доходным подходом

     Доходный  подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

     Сущность  данного подхода заключается  в следующем: средства, вложенные  в имущество, должны приносить доход  не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования. Основные этапы процедуры при данном методе:

    1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

    2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.

    3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

    4. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

    5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

    6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

     Существует  два метода пересчета чистого  дохода в текущую стоимость: метод  прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

           Метод прямой капитализации  наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

           Метод дисконтирования  денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.