Оценка недвижимости

       

      Оценка  методом капитализации  дохода

     Этот  метод основан на том, что оценщик  измеряет текущую стоимость будущих  выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и  выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) и капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

     Анализ  доходов

     Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 320-350 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем величину в 330 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 8% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

     Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

     Приведение доходов к текущему  моменту производится по следующей  формуле:

Пi=(Сарi - Сзсi)*ТСЕi,

где Сарi – арендная плата в i году;

Сзсi – затраты содержания в i году;

ТСЕi – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi=

где СД – ставка дисконтирования за год;

     Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 13%.

     Вторым  источником дохода является продажа  этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

С_рев=

    Доход от аренды берется по шестому году.

     Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для жилых помещений (квартир), представленных на рынке, эта ставка равна 15%.

     После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев=С_рев*СТЕ5,

где С_рев – стоимость реверсии;

ТСЕ5 – текущая  стоимость единицы для пятого года.

Анализ  расходов

     Затраты на содержание квартиры составляют 30660 рублей, в том числе счет за телефон – 2400 рублей, квартплата –27600 рублей, домофон – 372 рубля, газ – 288 рублей, а также налог на имущество – 420 рублей. Принимаем что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 8% в течение 2-го и 3-го годов и на 5% в течение 4-го и 5-го годов.

     Необходимо отметить, что для использования квартиры как жилое помещение, приносящее доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

     Исходя из принятых выше условий,  проведем анализ потока дохода  за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно  представить в табличной форме.(табл.4)

     Общая стоимость объекта определяется  как сумма текущей стоимости  потока доходов от аренды и  дохода от продажи квартиры (реверсии).

     Таким образом, стоимость квартиры, как объекта приносящего доход,  составляет 1 907 198,6 рублей или округленно 1 907 200 рублей.

 

Таблица 4

Анализ  дисконтированного  денежного потока

 

7.3. Оценка методом сравнительного анализа продаж

     Подход к оценке с точки  зрения сравнения продаж основывается  на прямом сравнении оцениваемого  объекта с другими объектами  недвижимости, которые были проданы  или включены в реестр на продажу.

     Рыночная стоимость недвижимости  определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

    Метод сравнения продаж наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

    Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном  выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

     При корректировке цен предложения  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

     В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости С_р принимает следующую форму:

С_р=Цi±Ki

где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

      Ki – величина корректировки цены продажи i-го го сравнимого объекта недвижимости

     В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов  сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость
2. Условия финансирования расчетов при приобретении недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонение от целевого использования
9. Наличие движимого имущества

     Первые  четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

     Первые  четыре корректировки осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

     Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

 

     

Таблица 5

Таблица характеристик объектов жилого назначения по сравнимым продажам

 

 

Таблица 6

Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов