Оценка стоимости квартиры

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Детально оценка объектов недвижимости представлена в Федеральных стандартах оценки. При этом Федеральный стандарт оценки (ФСО) — документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных стандартах указывается, что они разработаны c учетом Международных стандартов оценки, однако эти документы существенно отличаются — как по объему, так и по содержанию.

Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.

Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. Данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода и оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно — например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов4.

Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО — к рыночному подходу). В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий — максимальная стоимость объекта оценки5. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.

 

1.2. Виды стоимости недвижимости

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме6.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

Таким образом, виды стоимости объектов недвижимости определяются целевым использованием данной оценки. Рассмотрим далее характеристики основных подходов к оценке недвижимости.

 

1.3. Характеристика подходов к оценке недвижимости

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах замещения; НЭИ.

Сравнительный подход основан на принципах замещения; спроса и предложения; принципа вклада.

Доходный подход основан на принципах будущих преимуществ; предельной доходности.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

Этап 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

Этап 2. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки (прямых и косвенных издержек);

Этап 3. Определение предпринимательской прибыли;

Этап 4. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки с учетом предпринимательской прибыли;

Этап 5. Определение накопленного износа строения (физический плюс функциональный плюс внешний износы);

Этап 6. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения строения;

Этап 7. Оценка общей стоимости единого объекта недвижимости с учетом стоимости земли7.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

Соб = (Свосп(зам)ул - Инак) + Сзем,    (1.1)

где:

Соб – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

Свосп(зам)ул – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

Инак – накопленный износ;

Сзем – рыночная стоимость земельного участка.

 

В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:

Свос (зам) = ПИ + КИ + ПП,   (1.2)

где:

Свос (зам)- стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП - прибыль предпринимателя.

 

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

Свос = (Стаб * И69-84 * И84-тек * ПKj * О) + КИ + ПП, (1.3)

где:

Свос - стоимость затрат на воспроизводство

Стаб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

И69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

И84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

ПKj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

О - общее количество единиц измерения (куб.м,  кв.м);

КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

ПП - прибыль предпринимателя.

 

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

Сзам = УС01. 2009 * О * И01.2009-тек,   (1.4)

где:

Сзам – стоимость затрат на замещение;

УС01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;

О – общее количество единиц измерения (куб.м,  кв.м);

И01.2009-тек – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

 

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.