Оценка стоимости квартиры

2.3.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

1 этап – выявление недавних  продаж сопоставимых объектов  на рынке недвижимости;

2 этап – проверка достоверности  информации о сделках;

3 этап – определение единиц  сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

4 этап – внесение поправок  к цене с учетом различий  между оцениваемым и каждым  сопоставимым объектом;

5 этап – согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотрим данные шести аналогичных объектов в таблице 2.5.

Таблица 2.5 – Данные аналогичных объектов недвижимости

Основные параметры объектов	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Общая площадь, м кв.	54	32	40	34	48	40
Цена продажи, руб.	2 100 000	1 600 000	1 800 000	1 580 000	2 050 000	1 950 000
Место расположения	центр	окраина	центр	окраина	центр	центр
Основной материал стен	панель	панель	кирпич	панель	кирпич	кирпич

 

Таким образом, из выше приведенных аналогов возможно использовать аналог № 3 и № 6.

Расчет стоимости оцениваемого объекта при помощи сравнительного подхода представлен в таблице 2.6.

Таблица 2.6 - Расчет стоимости оцениваемого объекта методом сравнения

Элемент сравнения	Объекты сравнения
	Аналог № 1 (3)	Аналог № 2 (6)
Цена продаж, руб.	1 800 000	1 950 000
Общая площадь, кв.м.	40	44
Цена за 1 кв.м., руб.	45 000	44 318
Корректировка на уторговывание, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	45 000	44 318
Местоположение	Г. Абакан, пр. Ленина, д. 44	Г. Абакан, пр. Ленина, центр
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	45 000	44 318
Этажность	4	4
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	45 000	44 318
Этаж квартиры	средний	средний
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	45 000	44 318
Состояние объекта (внутренняя отделка)	Удовлетворительное	Хорошее
Корректировка, %	+10	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	49 500	44 318
Вид права на объект оценки	Собственность	Собственность
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	49 500	44 318
Наличие балкона	Есть	Есть
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	49 500	44 318
Состояние сантехники, электропроводки	Отличное	Отличное
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	49 500	44 318
Вид планировки	Простая	Простая
Корректировка, %	0	0
Скорректированная цена за 1 кв.м., руб.	49 500	44 318
Средневзвешенная стоимость за 1 кв.м., руб.	46 909
Стоимость объекта оценки, руб.	(39,5 *46909 = 1 852905,5) = округлено 1 853 000

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определенная сравнительным подходом по состоянию на 15 апреля 2015 составляет 1 853 000 (один миллион восемьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

 

 

2.4. Согласование результатов оценки

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов, представлена в таблице 2.7:

Таблица 2.7 – Согласование результатов оценки

Наименование подхода	Стоимость, руб.	Удельный вес, %.	Стоимость с учетом взвешивания, руб.
Затратный	-	-	-
Сравнительный	1853000	100	1 853 000
Доходный	-	-	-
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.			1 853 000

 

Заключительным этапом определения рыночной стоимости оцениваемого объекта является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных при помощи использованных подходов оценки.  При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации, как правило, один считается базовым, остальные используются для корректировки получаемых результатов.

Для согласования результатов целесообразно придать каждому методу весовые коэффициенты и сформировать итоговую рыночную стоимость объекта.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использовался  сравнительный подход. Сравнительный подход  отражает наиболее вероятную рыночную стоимость, так как основан на сравнении аналогичных объектов, проданных (или являются предложением) в текущем месяце, аналоги совпадают с объектом оценки. Поэтому сравнительному подходу присвоен наибольший удельный вес.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

- метод прямой капитализации  доходов;

- метод сравнения продаж;

- метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе работы проведена оценка объекта недвижимости с использованием сравнительного и затратного подхода.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку недвижимости. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. В нашем случае источником информации о материалах, из которых построен дом, служат только данные визуального осмотра. При наличии такого объёма информации, использование затратного подхода нецелесообразно.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста. Поскольку наиболее  подходящее назначение объекта оценки, исследуемого в данной работе, это проживание, и отсутствие достоверной информации о размере ставок аренды по объектам-аналогам, применение доходного подхода невозможно.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.04.2015г. составляет 1 853 000 рублей.

 

 

СПИСОК литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ).
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 07.05.2009 № 157-ФЗ).
3. Федеральный стандарт оценки №1, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», (приказ №256).
4. Федеральный стандарт оценки №2, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», (приказ № 255).
5. Федеральный стандарт оценки №3, «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», (приказ № 254).
6. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995.
8. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2011.
9. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2012.
10. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2010.
11. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2011.
12. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 2010.
13. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2011.
14. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012.
15. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2011.
16. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002. – №9. – с. 103–107.
17. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2009.
18. Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.
19. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2010.
20. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2009. – № 1.
21. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2011.
22. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2010.
23. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2009.
24. Официальный Web–сайт СБРФ htpp:/www.cbr.ru.
25. Сайт htpp:/www.cfin.ru.
26. Еженедельная газета «Шанс».
27. Сайт www.abakan-dom.ru.
28. Сайт http://abakan.barahla.net.
29. Сайт http://abakan.mirmetrov.net.
30. Сайт www.uphill.ru/novosti/40-federalnye-standarty-ocenki-fso.html.

1 Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2010. – С. 82.

2 Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2010. – С. 84.

3 Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2010. – С. 85.

4 http://www.uphill.ru/novosti/40-federalnye-standarty-ocenki-fso.html.

5 http://www.uphill.ru/novosti/40-federalnye-standarty-ocenki-fso.html.

6 Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – С. 61.

7 Федеральный стандарт оценки №1, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», (приказ №256).

8 www.abakan-dom.ru.

9 сайт www.abakan-dom.ru.

10 Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003. – С. 92.

11 Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2011. – №4. – С. 21.

12 Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2011. – №4. – С. 22.