Оценка стоимости квартиры

Что касается прогнозов на 2015 год, то, по мнению региональных риэлтеров, динамика цен будет сильно зависеть от инвестиционной активности в жилищном строительстве. Сейчас это единственный резерв пополнения предложения на рынке жилья. Качество объектов, которые выставляются на продажу на вторичном рынке, с каждым годом снижается из-за естественного износа жилого фонда. Однако пока никакой убедительной динамики на большинстве региональных рынков новостроек не прослеживается. Доля строящегося жилья в структуре совокупного предложения незначительна: на одну квартиру в новостройке приходится несколько вариантов на вторичном рынке.

По мнению оценщика, покупательская способность снижаться не будет, так как Правительство Республики Хакасия 27.09.2011 года приняло Постановление № 630 «О предоставлении социальных выплат на оплату первоначального взноса при приобретении физическими лицами жилых помещений на территории Республики Хакасия за счет привлечения ипотечных кредитов (займов)», которое улучшает финансовое положение покупателя-заемщика жилого помещения путем оплаты первоначального взноса в размере 10% от стоимости жилья.

Основным источником информации по предложению недвижимости является еженедельная газета «Шанс». Развиваются и приобретают все большую популярность интернет сайты, указанные в настоящем отчете, в том числе: www.abakan-dom.ru.,  http://abakan.barahla.net, http://abakan.mirmetrov.net. Приоритетом интернет сайтов по продаже объектов недвижимости является возможность разместить фотографии объекта недвижимости.

2.3. Оценка объекта и использованием общепринятых подходов

2.3.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требование рыночных сил к объектам недвижимости имеет большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта и идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта; расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости10.

Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Выбор оптимального использования земельного участка зависит от конкурирующих факторов конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования недвижимости можно квалифицировать как параметр, на основе которого рассчитывается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы и возможность осуществления проекта11.

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ в соответствии с четырьмя ниже перечисленными критериями:

1. Физически возможные варианты  использования. Данный критерий  предполагает анализ физических  характеристик участка, таких как  размеры, протяженность фронтальной  границы, топография, почвы, климатические условия и т.п.

2. Законодательно разрешенное использование. При анализе данного критерия  необходимо принимать во внимание  различные юридические ограничения, которые включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство  в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты.

3. Экономически целесообразное  использование. Из всех физически  возможных и законодательно разрешенных  вариантов использования земельного  участка выбираются такие, которые  обеспечивают отдачу, превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

4. Наиболее доходное использование. Из всех физически возможных  и законодательно разрешенных  вариантов использования недвижимости  выбираются такие, которые обеспечивают максимальный доход12.

Для выявления альтернативного и наиболее эффективного использования проведем анализ местоположения объекта оценки.

Объект оценки расположен в жилом районе города, застроен 5-9-ти этажными домами. Физически возможные варианты использования – квартира. Законодательно разрешенное использование – квартира. Экономически целесообразное использование и наиболее доходное – квартира. Использование объекта оценки в качестве квартиры, это единственное возможное экономически целесообразное использование, так как расположен на 3 этаже в 4-х этажном жилом доме.

Таким образом, местоположение объекта оценки и окружающая инфраструктура являются наиболее приемлемыми для текущего использования в качестве квартиры. Текущее использование объекта оценки является физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным. На основе данного анализа будет осуществляться расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки.

При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом –аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.3.2. Обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке объекта недвижимости

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «дом для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей продажи.

Против использования данного подхода служит, во-первых, то, что объект оценки будет использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущий собственник не планирует сдавать его в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в виде не облагаемой налогом суммы. Эти обстоятельства не позволяют собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования невозможно. Поэтому доходный подход исключен из расчетов при оценке недвижимости.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка  и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых  при его воссоздании на конкретную  дату (дату оценки);

- учет износа оцениваемых улучшений  в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2. оценка величины предпринимательской прибыли;
3. расчет выявленных видов износа;
4. оценка рыночной стоимости земельного участка;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению, оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов, как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения.
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Так как объект оценки не используется для извлечения прибыли; оценщик не располагает официальной информацией о материалах из которых построен дом (есть данные, полученные при визуальном осмотре), сметой затрат на строительство здания, частью которого является объект оценки, рассчитывать стоимость объекта оценки с помощью затратного подхода является нецелесообразным. Таким образом, оценщик принял решение об отказе применения затратного подхода.