Оценка стоимости квартиры

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.

В конечном итоге, исследование теоретических и методологических аспектов оценки объектов недвижимости позволило определить как правовые основы проведения оценки, так и основные методы оценки. Перейдем далее к практическому примеру оценки объекта недвижимости жилой квартиры, что представлено в третьей главе работы.

 

Глава 2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости для целей купли-продажи квартиры

2.1. Характеристика объекта оценки и его окружения

 

Для практического примера оценки недвижимости был выбран объект жилая квартира.

Представим характеристику объекта оценки и его окружения в таблице 2.1:

Таблица 2.1 – Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Юридическое описание	Квартира, назначение: жилое, общей площадью 39,5 кв.м., этаж 2, реестровый номер: 5661-13-38, собственник – ½ Макарова Елена Витальевна, ½ Ильиных Людмила Александровна
Регион	Республика Хакасия
Район	г. Абакан
Адрес	пр. Ленина, д. 44, кв. 37
Вид права на объект оценки	Собственность
Обременение	Отсутствует
Хозяйственные постройки	Нет
Доступные инженерные коммуникации	Отопление – централизованное, Электроснабжение – централизованное Водоснабжение – централизованное, Канализация – централизованная.
Инвентарный номер	2678/1-37
Реестровый номер	5661-13-38
Год постройки	1963
Первоначальная балансовая стоимость	-
Год последнего капитального ремонта	-
Количество этажей	4
Общая площадь	39,5
Полезная площадь (жилая) , КВ.М.	30,7
Наличие балкона	Есть
Наличие лифта	Нет

 

Как видно, год постройки объекта 1963, то есть ему уже более 50 лет. При этом в наличии централизованное отопление, водоснабжение и электроснабжение.

Представим технические характеристики объекта оценки в табл. 2.2.

Таблица 2.2 - Технические характеристики объекта оценки

Строительный объем, куб.м.	-
Площадь застройки здания, в котором расположена квартира, кв.м.	-
Площадь, кв.м.	39,5
Высота стен, м.	2,50
Техническое состояние	Отличное
Группа капитальности	1
Срок жизни, лет	150
Фундамент	Железобетонный
Наружные стены	Кирпичные
Колонны и столбы	-
Перекрытия чердачное	Железобетонные плиты
Кровля	Шиферная
Полы	ДВП, линолеум, кафельная плитка
Проемы (оконные, дверные)	Пластиковые стеклопакеты, филенчатые.
Отделка внутренняя	Простая
Отделка наружная	-
Отопление	Централизованное
Электропроводка	Скрытая
Состояние сантехники	Хорошее

 

Как видно из табл. 2.2, несмотря на дату постройки объекта, он находится в хорошем состоянии. Рассмотрим далее метоположение объекта и его ближайшее окружение.

Таблица 2.3 – Описание местоположения объекта

Показатель	Описание или характеристика показателя
Время до центра на общественном транспорте	5-10 минут
Время до центра на личном транспорте	Рядом
Расстояние до остановок общественного транспорта	3-5 минут
Расстояние до ближайшей автомагистрали	5 км.
Расстояние до ж/д станции	1 км.
Качество дорог	Асфальтовое
Наличие детской площадки	Есть

 

 

Таблица 2.4 – Описание ближайшего окружения объекта оценки

Типичное использование окружения	Высокая степень застройки, 4-5-ти этажными домами
Основной тип застройки	Жилые дома
Основной тип здания	Кирпичные, железобетонные
Полнота застройки	Высокая
Социальная инфраструктура	Развита
Объекты повышенной опасности	Автодорога
Благоустройство территории	Есть
Источник информации	Визуальный осмотр оценщика
Неблагоприятные условия окружающей среды	Отсутствуют

 

Таким образом, объект оценки не только находится в хорошем техническом состоянии, но и расположен рядом с центров города.

Для создания более полной картины проанализируем сложившийся рынок недвижимости в Республике Хакасия.

 

2.2. Анализ рынка недвижимости в Республике Хакасия

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями – уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и, соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств, что осложняет реализацию недвижимости на рынке.

В городе Абакане Республики Хакасия присутствует как первичный, так и вторичный рынок недвижимости. В зависимости от формы собственности есть государственный, муниципальный и частный жилищный фонд. Это связано с увеличением, в последние годы, строительства жилья, как муниципальными органами, так и частными лицами. Строительство ведется жилищного фонда социального использования, специализированного и индивидуального жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования. Развивается рынок городского и загородного жилья.  

На рынке недвижимости города Абакана выставлены различные категории  квартир: низкого качества (хрущевские застройки); типовые; «сталинской застройки», улучшенной планировки и элитные, так же квартиры на земельных участках в том числе жилые дома благоустроенные, полублагоустроенные и неблагоустроенные, земельные участки.

Город Абакан поделен на следующие районы: 1,3,4,6,7,9,10 микрорайоны, Верхняя и Нижняя Согра, 4 школы, Гавань, Дом престарелых, Зона отдыха, Заготзерно, Западный, Космос, Красный Абакан, Легмаш, МПС, Мелькомбинат, Мосто отряд, п. Молодежный, Полярка, Промбаза, Разъезд, Русское Поле, Центр, Энергетик.  

Присутствует рынок торговых помещений в центре, и складских помещений на окраинах города.

В последнее десятилетие развивается рынок коммерческой недвижимости в средней отдаленности от центра. В черте города бывшие «склады и производственные здания» приобретаются в собственность физических лиц в последующем реконструируются, где и развиваются торговые сети, реже – «производство чего-либо»8.

Земельный рынок является одним из важнейших сегментов рынка недвижимости в Республике Хакасия, так же в городе Абакане, городе Черногорске и других городах республики, поскольку земельные участки являются базовым элементом для строительства новых объектов недвижимости.

На момент оценки законодательное регулирование рынка недвижимости развито, имеет судебную практику. На момент оценки все земельные участки подлежат кадастровому учету и облагаются налогом либо арендной платы от кадастровой стоимости. Законодательством подготовлено и уже осуществляется план по кадастровому учету объектов недвижимого имущества (строений), так же как и земельные участки подлежит кадастровой оценке и облагаться налогом или арендной платой будет от кадастровой стоимости.

Учитывая практику кадастровой оценки земельных участков, а именно увеличение налогов и следствие рыночной стоимости, такую же учесть ждет и недвижимого имущество (здания), т.е. в 2015 году возможно увеличение рыночной стоимости, не зависимо от каких-либо причин.

Рост цен на недвижимость, начавшийся в 2011 году в регионах, может продолжается в 2015-м из-за дефицита предложения новостроек. В большинстве региональных центров зафиксирован рост цен на жилье. В среднем за год квартиры подорожали на 6–12%. Темпы подорожания зачастую не покрывают инфляцию, однако даже такая динамика свидетельствует о восстановлении спроса. Трамплином для дальнейшего роста цен в следующем году может стать наметившийся во многих региональных центрах дефицит предложения жилья на первичном рынке.

Если в Москве и Московской области ценовая ситуация на рынке жилья крайне чувствительна к воздействию внешних факторов, включая действия административного характера и глобальные финансовые катаклизмы, то конъюнктура региональных рынков гораздо сильнее зависит от классического рыночного соотношения спроса и предложения.

В тех городах, где предложение на первичном и вторичном рынках жилья сужается, во втором полугодии рост цен на недвижимость ускорился. Характерный пример — Екатеринбург. Здесь покупательская активность на рынке столь высока, что количество сделок с квартирами увеличилось на треть по сравнению с 2011 годом. Более того, на 20% превышены рекордные показатели ажиотажного 2006-го. Предложение сокращается — как на вторичном, так и на первичном рынке.

Осенью темпы роста цен на недвижимость ускорились с 1–2 до 2–3% в месяц. Цены уверенно приближаются к пиковым показателям 2007 года.

В регионах два основных драйвера увеличения спроса на жилье. Во-первых, это ипотека. По данным Центробанка, за первые три квартала 2012-го объемы ипотечного кредитования в стране выросли на 87% (с 300,8 млрд. рублей до 563 млрд.). Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизилась с 12,8 до 11,6% годовых. В некоторых регионах на долю ипотеки приходится 50–60% сделок, при этом уровень покупательской активности напрямую зависит от интенсивности ипотечного кредитования.

Во-вторых, региональные рынки недвижимости разогреты жилищными субсидиями. Например, в прошлом году было выдано около 20,5 тыс. сертификатов по программе «Жилище» на 38 млрд. рублей. Это почти в три раза больше, чем в предыдущие годы. «Сертификатчики» ринулись на рынок и, по словам региональных риэлтеров, буквально опустошили его, выгребли с вторички значительные объемы самого дешевого и ликвидного жилья. В 2012 году было выдано жилищных сертификатов еще на 20 млрд. рублей. Кроме того, значительное количество новых квартир скуплено для реализации жилищных программ Минобороны, обеспечения жильем ветеранов.

В последние два года для покупки квартир, погашения ипотечных кредитов, уплаты первого взноса стал активно использоваться материнский капитал. По данным Пенсионного фонда, более 630 тыс. семей при помощи материнского капитала полностью или частично погасили жилищные кредиты на 200 млрд рублей. Рассматривается еще 250 тыс. заявок на улучшение жилищных условий без привлечения кредитов на 63 млрд. рублей. В 2011 году материнский капитал составлял 365 тыс. рублей, в 2012-м возрос до 387,6 тыс. рублей (в некоторых регионах эта сумма эквивалентна 20–25% стоимости экономичного жилья)9.

По словам риэлтеров, специфика массового спроса такова, что он сфокусирован на самых доступных вариантах: квартирах стоимостью 1,5–2,5 млн. рублей. Поэтому именно они дорожают быстрее всего.

На перекос в структуре спроса уже отреагировали девелоперы. Если раньше малогабаритное жилье в городе размещалось преимущественно в панельных новостройках, то теперь квартиры небольшого метража появляются в кирпичных и монолитных домах. В некоторых регионах на волне малогабаритного строительства возник новый термин — «социал», которым обозначают квартиры, не вписывающиеся даже в габариты типового экономичного жилья.