Принцип и методы затратного подхода

Содержание

 

Введение	3
Понятие недвижимого имущества	5
Принципы оценки	7
Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений	10
Определение рыночной стоимости недвижимого имущества	12
4.1 Применение доходного  подхода	12
4.2 Метод капитализации  доходов	12
4.2.1 Определение чистого  дохода от использования объекта	13
4.2.2 Определение расходов  по эксплуатации оцениваемого  объекта	15
4.2.3 Определение чистого  дохода от продажи объекта	16
4.3 Расчет коэффициента  капитализации	16
4.3.1 Метод прямой капитализации (прямого сопоставления)	17
4.3.2 Метод связанных  инвестиций - заемного и собственного  капитала	18
4.3.3 Метод связанных  инвестиций - земли и здания	19
4.3.4 Кумулятивный (суммарный)  метод	20
4.3.5 Метод Эллвуда	21
4.4 Метод дисконтирования  денежного потока	22
Заключение	28
Список литературы	29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права  частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности¹, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это  касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных  видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

• при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимого имущества

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термина - недвижимая вещь²»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».

В данном определении  понятия «недвижимая вещь», «недвижимое  имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным  Законом³ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст.1).

Здесь к объектам, относящимся  к недвижимости, добавлены жилые  и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности как объекта выступающего предметом покупки и продажи в имущественных отношениях.

В состав сооружений входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;
• гидротехнические сооружения;
• прудовые рыбоводные сооружения;
• сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;
• прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, заборы и т. д.);
• передаточные устройства;
• трубопроводы.

При осуществлении оценки стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Принципы оценки

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам  оценки предприятий⁴, которыми руководствуются оценщики. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы:

1) принципы пользователя;

2) принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы, связанные  с рыночной средой;

4) принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования здания и сооружения.

Вышеперечисленные принципы связаны между собой и при  оценке предприятий должны применяться  в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства - труд, капитал и управление.

Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.

Принцип оптимальных  размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др.

К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.

Этот принцип оценки - самый важный для определения  рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений

Как и в других механизмах ценообразования⁵, стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется с учетом многих факторов, которые классифицируются специалистами оценщиками по различным признакам:

По сферам проявления они подразделяются на:

• политические;
• экономические;
• социальные;
• демографические;
• правовые;
• физические;
• климатические и т. д.

По критерию объективности  влияния подразделяются на:

• на объективные (экономические и др.)
• субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).

Имеются так же и другие критерии классификации факторов, которые  своим изменением в ту или иную сторону способны повлиять на стоимость  оцениваемых зданий и сооружений.