Принцип и методы затратного подхода

Из всей совокупности факторов, способных повлиять на стоимость  недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта:

• местоположение объекта;
• его техническое состояние;
• архитектурно - конструкторские решения;
• наличие внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;
• состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;
• экологические факторы.

Именно эти факторы необходимо анализировать и учитывать в первую очередь при определении их влияния на стоимость оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов:

1. доходного;
2. сравнительного (рыночного);
3. затратного.

4.1 Применение доходного подхода

Собственник приобретает  объект недвижимости в основном по трем причинам: либо для непосредственного использования (например, жилье), либо для получения доходов от данного объекта, либо для повышения престижа. Рассмотрим определение рыночной стоимости объекта, приносящего доход.

Доходный подход при  оценке объектов недвижимости включает два метода:

1. метод капитализации доходов;
2. метод дисконтированных денежных потоков.

4.2 Метод капитализации доходов

Метод капитализации  доходов заключается в расчете  текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Формула, по которой определяется стоимость объекта - С, имеет следующий вид:

где Д – чистый доход;

      К –  коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу капитализации, необходимо:

а) определить чистый доход  от использования объекта;

б) определить чистый доход  от продажи объекта;

в) рассчитать коэффициент  капитализации применительно к  данному доходу.

4.2.1 Определение чистого дохода от использования объекта

Чистый доход - это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая  выручка - представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т. д. является дополнительной выручкой.

В сумме валовая и  дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т. е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной  валовой выручки необходимо точно  определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например месячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плату за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что  месячная арендная плата за двухкомнатную  квартиру с балконом в данном местоположении составляет 15$ за 1м² общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату за двухкомнатную квартиру без балкона в данном регионе. Для этого эксперту - оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1м² общей площади. Предположим, поправка составляет 3$, тогда удельная стоимость месячной арендной платы за двухкомнатную квартиру без балкона в данном местоположении составит 12$ за 1м² общей площади. Умножая эту величину на площадь оцениваемой квартиры, эксперт - оценщик получит месячную арендную плату за искомую квартиру.

Точное определение  удельных стоимостей особенно важно  в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность.

Например, если до 1991 году степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла - 95%, то после 1991 года (1992 - 1994) она стала составлять около 60%. Это обстоятельство было обусловлено тремя факторами:

1) резким ростом платы  за проживание в гостиницах;

2) снижением платежеспособности  населения и предприятий России;

3) значительным ростом  тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт.

Итак, если мы оцениваем  методом капитализации дохода гостиницы в Москве и устанавливаем, что степень ее использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от ее использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

4.2.2 Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов.

В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят:

• заработная плата и премии обслуживающего персонала;
• социальное страхование работников;
• коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.);
• расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.);
• представительские расходы;
• расходы на рекламу;
• банковские услуги;
• транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например, для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что  расходы на капитальный и текущий ремонты оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов, так как они входят в состав амортизационных отчислений.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

Часть этих затрат (например, амортизационные отчисления) входит в состав себестоимости производства, часть (например, вознаграждение управляющему) покрывается за счет прибыли, а некоторые издержки (например, затраты на покрытие долгов) возмещаются частично за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства, тогда как все эксплуатационные расходы и резервы и часть фиксированных расходов входят в состав себестоимости производства.

Для расчета чистого  дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы. Необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т. е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка.

В состав чистого дохода входят в основном две составляющие - прибыль, полученная от использования оцениваемого объекта, и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

4.2.3 Определение чистого дохода от продажи объекта

Чистый доход от продажи  объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

4.3.Расчет коэффициента  капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий  коэффициент капитализации⁶ (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации. Рассмотрим наиболее часто применяемые: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

4.3.1 Метод прямой  капитализации (прямого сопоставления)

Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

Норма капитализации = Чистый доход/Цена объекта

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в  сравнении оцениваемого объекта с объектом - аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта - оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект - аналог. Для этого необходимо тщательно анализировать отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам - аналогам. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

4.3.2 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

В данном случае общая  ставка капитализации должна удовлетворять  рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит. Причем ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат.

Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, так как иначе самому инвестору будет невыгодно вкладывать собственные средства на покупку фонда. Причем ставка капитализации собственного капитала также должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и его возврат.