Принцип и методы затратного подхода

- размер дохода и характер его изменения:

• постоянный;
• изменяющийся с известными темпами роста или падения;
• изменяющийся без видимого тренда;

- периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

- продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков  денежных средств осуществляется  посредством приведения текущей  стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от  стоящей перед оценщиком задачи дисконтируются потоки денежных средств, выражающие доход:

- чистый операционный (по приведенной выше схеме);

- инвестора до налогообложения (это часть чистого операционного дохода, которая остается после выплат по заемным средствам и начисления амортизации; расходы по обслуживанию долга не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора; амортизация относится к «неденежным» расходам, так как фактически не выплачивается владельцем, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Поэтому начисленную амортизацию логично включать в результат коммерческой деятельности, т. е. в денежный поток);

- инвестора после налогообложения (это часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов);

- банка по выданному кредиту;

- арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования  выбирается как средняя норма  прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

6. Метод дисконтирования  предполагает расчет выручки  от продажи (реверсии) объекта  недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих  стоимостей потоков доходов и  выручки от продажи (реверсии).

8. Расчет чистой текущей  стоимости объекта недвижимости  как разницы между текущей  суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Что касается оценки недвижимости доходным подходом методом капитализации, то, на мой взгляд - это самый реальный подход к определению действительной стоимости недвижимого имущества.

В настоящее время, в  период становления рыночной экономики в Российской Федерации для установления точной стоимости недвижимого имущества необходимо учесть столько нюансов, что в результате проведения оценки может выясниться, что проведение оценки стоит дороже, чем оцениваемый объект недвижимости.

Однако на мой взгляд для определения стоимости недвижимости (покупке или продаже) необходимо применять данный подход (доходный подход метод капитализации), что в результате проведения оценки позволит определить, размер чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода прибыль, которую может принести (или могло бы принести) покупаемое или отчуждаемое недвижимое имущество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ч.1, ч.2) и комментарии к нему.
2. ФЗ РФ от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности»
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)
4. Григорьев В.В. Оценка предприятия 2007г. – М «АСТ».
5. Балабанов И.Т. Экономика Недивжимости. – СпБ «ПИТЕР»
6. В.И. Ресин Экономика недвижимости – М «Дело».
7. Бюллетень оценщика. 1995. № 4. С. 5.
8. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций – М; «Филинъ»2001г.
9. Федотова В.А. Уткин С.Н.Оценка недвижимости – М «Тандем» 2000г.

 

¹ ФЗ РФ от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности»

² Подробнее см. Гражданский Кодекс Российской Федерации и комментарии к нему.

³ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

⁴ подробнее см. Григорьев В.В. Оценка предприятия 2007г. – М «АСТ».

⁵ См. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПБ «ПИТЕР»

⁶ см. В.И. Ресин Экономика недвижимости – М «Дело».

⁷ Бюллетень оценщика. 1995. № 4. С. 5.

⁸ Подробнее о характеристиках расчета стоимости недвижимости данным методом см. Оценка недвижимости  Федотова В.А. Уткин