Принцип и методы затратного подхода

Ставка капитализации  заемных средств называется ипотечной  постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.

Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные и годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

Ставка, используемая для  капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала. Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект.

Размеры ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.

Данный метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

4.3.3 Метод связанных инвестиций – земли и здания.

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Метод связанных инвестиций - земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций - кредитного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения⁷, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение).

4.3.4 Кумулятивный (или суммарный) метод

Особенность данного  метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные правительственные облигации) прибавляются:

1. Поправка на дополнительный  риск, который имеется на все  другие (кроме правительственных  долгосрочных облигаций) виды  инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

3. Поправка на низкую  ликвидность фондов. Некоторые фонды  можно реализовать на рынке  за короткий период времени,  однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой  ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

4.3.5 Метод Эллвуда – метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала

Основными недостатками вышеприведенного метода⁸ связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта. Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959 году предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные  таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы основывающейся на учете данных:

• Величина ипотечного кредита;
• Общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;
• Ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);
• Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита.

Итак, методы, представляющие доходный подход:

1. Метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации – и этот метод у нас раскрыт.
2. Метод дисконтирования денежного потока - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

4.4. Метод дисконтирования денежного потока

Способность объекта недвижимости приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на недвижимость, т. е. используется известная формула капитализации:

V= I/R.

Основной принцип доходного  подхода - принцип ожидания, так как рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные выгоды. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Выгода (имеющая конечное выражение в денежной форме) будет  получаться инвестором на протяжении периода владения - промежутка времени, на протяжении которого инвестор сохраняет за собой право собственности на объект и использует его для получения дохода.

На продолжительность  периода владения оказывают влияние  внутренние и внешние факторы.

1. Внутренними факторами  служат состояние объекта и его действительный возраст. Они определяют промежуток времени, в течение которого объект остается функционально пригодным без крупных дополнительных капиталовложений.

2. Внешние факторы  - это амортизационные нормы, установленные для зданий и сооружений, определяющие, насколько эффективно инвестор может использовать амортизационные отчисления (процент от балансовой стоимости объекта) для уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Как известно, стоимость  преимуществ, полученных в будущем, на мой взгляд, меньше, чем стоимость аналогичных преимуществ, полученных немедленно.

Значит, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств. Оценка предстоящих доходов и расходов по объекту недвижимости проводится в пределах расчетного периода, продолжительность которого называется горизонтом расчета, измеряемым числом шагов расчета (месяцев, кварталов или лет).

Доходы от владения объектами  недвижимости могут поступать в форме:

• периодических платежей (текущие и будущие доходы) в виде чистого операционного дохода на протяжении периода владения;
• текущей и будущей экономии на налогах;
• доходов от прироста стоимости недвижимости, получаемых от продажи этой недвижимости в будущем или при ее залоге под кредит;
• единовременной выручки (реверсии) от продажи объекта по истечении периода владения.

Схема расчета чистого  операционного дохода.

1. Оценивается потенциальный валовой доход, весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов. Оценивая доход, необходимо учитывать различия между рыночной (экономической), наиболее вероятной ставкой, по которой объект может быть передан в аренду в условиях открытого рынка, и договорной арендной ставкой, зафиксированной в арендном соглашении. Разница между договорной и рыночной арендными ставками называется избыточного рентой.

2. Вычитается поправка  на уровень недогрузки и потери  при сборе платежей.

3. Добавляется прочий доход (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта недвижимости).

4. Образуется действительный (эффективный) валовой доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недогрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода.

5. Вычитаются операционные расходы - периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода. Существуют три основные группы расходов:

• условно-постоянные (фиксированные), не зависящие от степени эксплуатации объекта. К ним относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы;
• условно-переменные, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора, обустройство территории);
• резервы на замещение - на замену на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование).

6. Образуется чистый операционный (эксплуатационный) доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений.

Итак, метод дисконтирования  будущих доходов, предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Ставка дисконтирования  выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

Выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода рассчитывается методом прямой капитализации денежного потока, коэффициент капитализации выбирается исходя из условий рынка объектов недвижимости данного типа.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности  получения дохода.

2. Прогноз потоков  денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: