Принципы оценки недвижимости

• определение проблемы.
• оставление плана оценки.
• мбор и подтверждение информации.
• применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
• согласование.
• отчет о результате оценки стоимости.
• определение проблемы

При оценке важно физически  идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной  оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки. Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает  план с тем, что бы определить, какие  данные будут необходимы для решения  проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий  рынок и его сегмент. Со стороны  предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые  вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует  использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение  информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для  разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к  последнему.

Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?

Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания  полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и  знаний?

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Вывод. Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 понятие жилищного фонда, его состав и структура

 

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности [2, с. 15].

В зависимости от местонахождения  различают дома городского типа (многоэтажные, оснащенные всем возможным оборудованием) и дома сельских населенных пунктов. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилищного фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. Жилые дома поселков городского типа приближаются по своему характеру к домам городов с меньшей этажностью и компактностью расположения. В сельской местности преобладают одноэтажные дома, расположенные на отдельных приусадебных участках с надворными постройками. Сегодня большое внимание уделяется жилищному строительству в сельской местности, поэтому растет количество современных домов усадебного типа, имеющих все необходимые коммунальные удобства городской квартиры с учетом особенностей сельской местности.

Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов.

Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);
• коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Одной из важных особенностей владения и пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определенных пределах устанавливать правила поведения для себя, наделять себя правомочиями собственника.

Отличительной чертой государственного фонда является то, что фактическое пользование жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома, преследуя лишь одну цель - обеспечить граждан жильем.

Частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов (помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. Он делится на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан Республики Беларусь, иностранцев и лиц без гражданства, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности. Собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица. Для частной собственности в жилищной сфере белорусское законодательство не устанавливает ограничений по количеству, размеру, стоимости жилья. Частный жилищный фонд состоит из: - жилищного фонда граждан - часть жилищного фонда, которая находится в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом; квартиры и лома, приобретенные в собственность гражданами по иным основаниям - наследование и др.).

Сегодня главным источником пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств, с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств; жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, которая находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (жилые помещения, построенные или приобретенные юридическими лицами за их счет, в том числе и квартиры в ЖК, ЖСК с неполным выплаченным паевым взносом).

Надлежащее жилье является одним  из элементов понятия достойного жизненного уровня.

Жилые помещения являются объектами  обязательственного права, права собственности и других вещных прав, имеющих особый правовой режим.

Жилые помещения предназначаются  для проживания граждан. Использование  не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.

К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе и многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.

Жилое помещение социального пользования - жилое помещение типовых потребительских  качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма.

Жилое помещение типовых потребительских качеств -жилое помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

К жилым помещениям относятся [2, с. 18]:

• жилой дом - здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями;
• блокированный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории;
• многоквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома;
• одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории.

В жилых домах различают  следующие помещения:

• квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома;
• жилая комната - отдельное помещение для проживания в квартире (одноквартирного жилого дома);
• изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения;
• неизолированная жилая комната - жилая комната, связанная с другой комнатой общим входом;
• подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих (коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения).

Жилые помещения характеризуются  своими размерами, то есть общей и жилой площадью. Общая площадь жилого помещения - это суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома).

Жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарно-гигиенический комфорт и иные социальные функции.

Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. за № 303 утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений (далее - Указания), которые были разработаны во исполнение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 9 сентября 1999 г. № 1404 «О типовых потребительских качествах жилых помещений».

Государственный жилищный фонд включает жилые помещения местных  исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов  и других государственных организаций (в хозяйственном ведении или  оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда), в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, общежития.

К специальным жилым помещениям относятся:

• жилые помещения:
• стационарных учреждений социального обслуживания (домов-интернатов для престарелых и инвалидов; домов-интернатов, школ-интернатов для детей-инвалидов; специальных домов для ветеранов, престарелых и инвалидов);
• маневренного фонда;
• предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
• предназначенные для временного проживания беженцев;
• расположенные на закрытых территориях;
• предназначенные для проживания сотрудников дипломатических, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств;
• детские дома семейного типа;
• другие жилые помещения, которые могут быть определены законодательными актами как специальные.