Принципы оценки недвижимости

В 1960-е годы франчайзинг  стал стратегией роста и развития гостиниц и мотелей. В 2000-е годы эта тенденция сохранилась.

Крупнейшей компанией, занимающейся франчайзингом в гостиничной индустрии, считается Hospitality Franchise System в Парсиппани. За ней следует Choice Hotels International. Третья в этом списке - Holiday Inn Worldwide. В ресторанном бизнесе - McDonald s. Burger King, Kentucky Fried Chicken, Pizza Hut и T.G.I. Friday's.

Франчайзер заинтересован  в привлечении в свою рыночную сеть новых членов. С этой целью  он обычно готовит для заинтересованных лиц документы, наиболее важным из которых является Стандартный пакет франчайзингового предложения (UFOC - Uniform Franchise Offering Circular). Этот документ предоставляет предполагаемым франчайзи информацию о том, кем является франчайзер, какой характер носит осуществляемый им бизнес. Обычно в стандартном пакете оговариваются следующие моменты:

• квалификация руководящего состава франчайзера;
• финансовое состояние предприятия; « стоимость лицензии;
• роялти;
• общая сумма вложений франчайзи;
• возможность предоставления финансирования;
• помощь, оказываемая франчайзи; « обязанности сторон;
• территория деятельности франчайзи;
• "юридическая история" франчайзера (судебные процессы, в которых принимала участие компания);
• дополнительное оборудование, которое франчайзи должен приобрести в случае заключения договора.

Правоотношения между  франчайзером и франчайзи закрепляются подписанием договора. В каждом договоре франчайзинга фран-айзер предоставляет франчайзи право использования своего фир-1енного знака, технологии и методов работы, системы резервирова-шя, отработанных маркетинговых процедур, системы скидок и т.д. бычным условием является участие в рыночной стратегии франчайзера.

Условия, оговариваемые  в договоре франчайзинга, должны быть едиными для всех франчайзи. Более  того, если кому-то из франчайзи удается  добиться изменений в его договоре, то другие франчайзи будут рассматривать свой договор как не совсем справедливый.

Важнейшим элементом  договора франчайзинга является согласование форм оплаты. В практике франчайзинга используются вступительный взнос (первичный взнос или стоимость франшизы), регулярные отчисления, называемые роялти, плата за маркетинговые услуги. С гостиниц, кроме того, взимается плата за пользование централизованной системой бронирования.

Взнос является единовременной фиксированной выплатой за предоставленные  права и оказанные услуги. Как  правило, он включает стоимость комплекта проектных документов, полного набора инструкций по управлению предприятием, повышения квалификации высшего и среднего руководящего звена, обучения обслуживающего персонала до открытия предприятия, а также стоимость периодической подготовки персонала обслуживания в течение всего времени действия договора.

Первичный взнос по договору франчайзинга может выступать в  форме частичной предоплаты и  оплаты оставшейся суммы либо незамедлительно после подписания договора, либо равными долями не позднее трех месяцев после начала работы.

В дополнение к вступительному взносу франчайзи обязан осуществлять роялти (текущие отчисления), выплачиваемые франчайзеру на постоянной основе на содержание франчайзинговой системы, управление и обязательные услуги с его стороны. В договоре оговаривается методика расчета и порядок выплаты роялти. В международной практике текущие платежи представляют собой определенный процент от валового дохода или прибыли. В ресторанном бизнесе роялти в среднем составляют 4-7 % от валового дохода (рис. 3.7). Для гостиниц текущие платежи зависят от числа номеров. Они, как правило, определяются по минимуму и колеблются в пределах от 30 до 600 $ за номер в год, что составляет около 5 % дохода от продажи номеров (рис. 3.8).

Первоначальный взнос и роялти зависят от известности марки франчайзера. Например, McDonald's признан как ресторан быстрого обслуживания во всем мире. Его знают и в Лондоне, и в Париже, и в Москве, и в Минске. Чем сильнее рыночная позиция фирмы, тем большую цену имеет ее фирменный знак.

В последние годы классическая модель франчайзинга изменилась в направлении  обеспечения франчайзера дополнительными возможностями быстрого развития с наименьшими затратами.

Возникшее многообразие вариантов франчайзинга отличается следующими моментами:

• продолжительностью отношений франчайзера и франчайзи;
• к кому франчайзи обращается за помощью;
• кому франчайзи платит взносы.

Наряду с классической моделью франчайзинга получили развитие такие его варианты, как региональный франчайзинг и развивающийся франчайзинг.

Выбирая региональный франчайзинг, франчайзер решает охватить своей деятельностью  какой-то географический район, которым может быть столичная область, штат или страна в целом. Франчайзер, осознавая, что не обладает средствами и коллективом, чтобы развиваться так быстро, как хотелось бы, опирается на поддержку главного франчайзи. В свою очередь, главный франчайзи имеет право не только присоединить новых франчайзи в избранном географическом районе, но и обеспечивать их первоначальное обучение, а также оказывать прочие услуги, которые обычно делает сам франчайзер.

При развивающемся франчайзинге (рис. 3.11) функции главного франчайзи  выполняет группа, обладающая исключительными  правами на развитие территории (региона).

Система франчайзинга содержит для обеих сторон - франчайзера и франчайзи - как преимущества, так и недостатки.

Преимущества франчайзинга для франчайзи:

1. Пакет планов и спецификаций, помощь в период начала деятельности.

2. Реклама по всей  стране, миру.

3. Централизованная система бронирования.

4. Возможность пользоваться  скидками при приобретении мебели, оборудования и других товаров, используемых при обслуживании гостей.

Недостатки франчайзинга для франчайзи:

1. Необходимость осуществления  выплат франчайзеру.

2. Необходимость строго соответствовать стандартам, установленным франчайзером.

3. Возможность приобретения  негативного имиджа в случае  неудовлетворительной работы франчайзера.

Преимущества франчайзинга для франчайзера:

1. Возможность более глубокого проникновения на рынок, расширения бизнеса с минимальными инвестициями.

2. Дополнительный доход  от получения выплат от франчайзи.  Недостатки франчайзинга 'для франчайзера:

1. Доход ограничивается  только выплатами от франчайзи.

2. Опасность приобретения  негативного имиджа в случае несоблюдения франчайзи установленных стандартов качества.

Несмотря на имеющиеся  недостатки, форма управления предприятиями индустрии гостеприимства через договор франчайзинга является одной из наиболее перспективных. Исследования, проведенные американскими учеными, свидетельствуют, что половина новых компаний прекращает свое существование уже через 2-3 года после открытия, а через 5 лет уровень банкротств достигает 70 %. Для компаний, работающих в системе франчайзинга, верны другие данные. Закрытие предприятий-франчайзи в первые пять лет их работы составляет 4 %. Общее исследование, проведенное Международной организацией франчайзинговых организаций, показало, что среди ее членов количество банкротов составляет менее 1 %.

Большинство компаний-франчайзеров, занятых в ресторанном бизнесе, не берут на себя определения места будущего строительства и не выбирают поставщиков строительных материалов. Они следят лишь за тем, чтобы франчайзи выполняли стандарты и нормы, предусмотренные договором. Тем не менее в стратегии развития отдельных предприятий, в частности McDonald's, немаловажную роль играет выбор места расположения будущего предприятия. При этом учитываются потоки клиентов: пешеходные и транспортные, характер застройки в торговой зоне ресторана. Место не должно быть сезонным, а рестораны не должны заполняться только в обеденный перерыв.

Успех франчайзинга как  формы управления базируется на основных принципах: постоянное сотрудничество (оказание поддержки и обмен информацией), высокая степень доверия предприятий франчайзи.

Находясь в разном владении и осуществляя свою деятельность на одном рынке (в пределах государства, региона, города), франчайзи не являются конкурентами друг другу. Все они  выполняют единую важнейшую задачу - утверждение на рынке торговой марки франчайзинговой цепи. Их общей целью является привлечение как можно большего числа потенциальных клиентов. В целях укрепления всей системы предприятия-франчайзи, функционирующие на одном рынке, обязаны работать как одна команда. Данное обстоятельство предоставляет гораздо большие возможности для обмена опытом и коллективных действий. Крупные гостиничные и ресторанные цепи используют механизм отбора и закрепления в памяти системы наиболее жизнеспособных решений, а затем их воспроизведение на новых этапах развития.

Аренда. Как организационная форма управления предприятиями индустрии гостеприимства аренда стала популярной в 1950-60-е годы. В настоящее время она применяется значительно реже. Сущность аренды состоит в том, что отель берется внаем на определенный срок за оговоренный процент с продаж (обычно от 20 до 50 %). Например, международная экспансия американских отелей началась с аренды компанией Hilton одного из отелей в Сан-Хуане (Пуэрто-Рико). Особую популярность сдача в аренду государственных предприятий приобрела в развивающихся странах.

 

 

5 Практическое применение методов оценки

 

В мировой практике имеются  случаи, когда в пределах одной  страны существует несколько систем классификаций. Например, в Великобритании наряду с системой «корон» используется классификация, предложенная Ассоциацией британских турагентств - British Travel Authority (BTA) [1, с. 62]:

• бюджетные гостиницы - расположены в центральной части города и имеют минимум удобств;
• гостиницы туристского класса - в структуре обязательно наличие ресторана и бара;
• гостиницы среднего класса - уровень обслуживания достаточно высок;
• гостиницы первого класса - очень высокое качество комфорта и отличный уровень обслуживания;
• гостиницы высшей категории - уровень обслуживания и проживания экстра-класса.

В Великобритании также  реализуется классификационная  схема широкого спектра объектов размещения, включающего как роскошные отели, так и скромные фермерские домики на два номера, разработанная многопрофильной организацией АА (Automobile Association development Ltd). Классификационная система АА признана в национальном масштабе и гарантирует качество обслуживания в гостиницах, прошедших инспекцию специалистов АА и заслуживших право пользоваться ее эмблемой — черно-желтым знаком. Подтверждение категории гостиницы осуществляется ежегодно.

Все средства размещения в системе АА разделены на два  класса: собственно отели (Hotels, Lodge Country, House) и частные отели и пансионаты (Private Hotels, Guesthouses), фермерские дома (Farmhouses), небольшие дорожные гостиницы (Inn).

Отели в системе АА классифицируются от одной до пяти звезд. При этом оцениваются количество, качество предоставляемых услуг, вместимость  номерного фонда (размер отеля).

Отличительным свойством  системы АА, помогающим клиентам ориентироваться во всем многообразии предлагаемых гостиничных Услуг, является то, что лучшие отели одного класса отмечаются здесь красными звездами (Red star) (тогда как обычные - звезды желтого Цвета на черном фоне) При выделении лучших отелей оцениваются не только качество номерного фонда, состояние общественных зон.

Например, 5* - 4* Red означает великолепный отель, рекомендуемый для посещения. Обеспечивает очень высокий уровень сервиса питания и размещения; 3* - 2* Red - хороший отель, превышающий необходимый для получения соответствующей категории уровень требований. Обеспечивает высокий уровень комфорта; 1 * Red - отель среднего уровня, обеспечивающий приемлемый уровень обслуживания и комфорта.

В 1987 году АА ввела новую  категорию средств размещения под названием "Lodge" (домик, сторожка, приют), предлагающую широкие возможности для отдыха и обеспечивающую высокий уровень комфорта, в основном соответствующий требованиям, предъявляемым к двухзвездным отелям. Тем не менее предприятия категории Lodge не подлежат "звездной" классификации, так как в них отсутствует ряд характерных для отелей услуг. Услуга питания обычно предоставляется вне отеля в близлежащем ресторане.

Уровень комфорта частных  отелей и пансионатов, фермерских домов  и небольших придорожных гостиниц в большинстве случаев находится на уровне требований к 1*. В основном это предприятия типа "ночлег и завтрак" (bed and breakfast). Поэтому при оценке услуг внимание акцентируется не на количестве, а на качестве ограниченного спектра услуг, оказываемом гостеприимстве, создании теплой дружественной атмосферы. Частные отели, пансионаты, фермерские дома, небольшие придорожные гостиницы в системе АА классифицируются от одной до пяти Q (от " Quality" - качество): 5Q - лучшие из избранных, 4Q - избранные, 3Q-1Q - рекомендуемые.

АА также инициировала создание специальной классификации  для ресторанов, которые отличаются кухней и винным погребом. Такие рестораны отмечаются специальным знаком — розеткой (от одной до пяти).

АА постоянно публикует информацию о предприятиях, вошедших в систему. Так, информация о звездных отелях содержится в "АА Member Handbook" и ежегодном издании "АА Hotel in Britain and Ireland", об отелях с ресторанами, отмеченными розетками, - в "АА Best Restaurant in Britain Guide", об объектах размещения, классифицированных в системе Q, - в "Bed Breakfast in Britain and Ireland".