Принципы оценки недвижимости

Частный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в  собственности граждан или организаций  негосударственной формы собственности.

Жилые помещения входят в состав государственного и частного жилищных фондов после приемки их в эксплуатацию и государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Согласно статья 26 «Основания возникновения права пользования жилыми помещениями» Жилищного кодекса Республики Беларусь право пользования жилыми помещениями возникает на основании:

• договора найма или поднайма жилого помещения;
• права собственности;
• завещательного отказа;
• по другим основаниям, не запрещенным законами Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  во владение и пользование за плату. Форма договора найма жилого помещения - письменная.

Отношения жилищного  найма в республике регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»

Постановлением Совета министров Республики Беларусь от 10 июня 1999 г. № 867 «О договоре найма (поднайма) жилых помещений в домах жилищного фонда Республики Беларусь» определено, что подлежат обязательной регистрации:

• договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда - в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе;
• договоры поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда - в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда.

Районным, городским, районным в городе, поселковым, сельским исполнительным и распорядительным органам осуществляют учет указанных договоров.

Нынешнее состояние  рынка жилья характеризуется  наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором  действуют множество и продавцов  и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические  лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

К настоящему времени  основой для вторичного рынка  жилья служит частная собственность  на жильё.

Инфраструктура рынка  жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс  институализации профессиональной деятельности. Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым.

Оценить объем рынка  квартир в настоящее время  можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают его долгосрочный рост.

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как  о значительной материальной ценности становится элементом массового  сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду. Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

 
 

 

 

 

 

3 Гостиницы как объект управления и их классификация

 

Гостиничные предприятия  классифицируют по различным критериям. Наиболее употребляемыми среди них  являются следующие

1. Месторасположение.

2. Продолжительность работы.

3. Обеспечение питанием.

4. Продолжительность  пребывания гостей.

5. Уровень цен.

6. Уровень комфорта.

7. Вместимость номерного фонда.

8. Назначение предприятия.

По месторасположению  гостиницы могут быть:

1) расположенные в черте города (в центре, на окраине). Центральными являются практически все гостиницы делового назначения, отели люкс, гостиницы среднего класса;

2) расположенные на  морском побережье. В данном  случае очень важным является  расстояние до моря;

3) расположенные в горах. Обычно это небольшие гостиницы в живописной горной местности на туристском маршруте в наиболее удобном месте отдыха. В горной гостинице, как правило, содержится необходимое снаряжение для летнего и зимнего отдыха ее гостей, например альпинистский и горнолыжный инвентарь, подъемники и др.

Среди специалистов гостиничного бизнеса чаще всего рассматриваются пять местоположений отеля: 1) центр города; 2) аэропорт; 3) пригород; 4) курорт; 5) шоссе [1, с. 79].

По продолжительности  работы гостиницы бывают:

1) работающие круглогодично;

2) работающие два сезона;

3) односезонные.

По обеспечению питанием различают:

• гостиницы, обеспечивающие полный пансион (размещение + трехразовое питание);
• гостиницы, предлагающие размещение и только завтрак.

По продолжительности пребывания гостей различают гостиницы:

1) для длительного  пребывания клиентов;

2) для кратковременного  пребывания.

По уровню цен (в долларах США) на номера гостиницы классифицируют:

• на бюджетные (25-35);
• экономичные (35-55);
• средние (55-95);
• апартаментные (65-125);
• первоклассные (95-195);
• фешенебельные (125-425).

Гостиничные предприятия  также можно классифицировать по связи с особыми средствами передвижения (транспорта), по виду собственности  и т.д. Однако на первое место при  классификации гостиниц выходит несомненно уровень комфорта.

Классификация гостиничных  предприятий по уровню комфорта играет огромную роль в решении вопросов управления качеством гостиничных  услуг. Уровень комфорта - это комплексный критерий, слагаемыми которого являются:

• состояние номерного фонда: площадь номеров (м. кв.), доля одноместных (однокомнатных), многокомнатных номеров, номеров-апартаментов, наличие коммунальных удобств и т.д.;
• состояние мебели, инвентаря, предметов санитарно-гигиенического назначения и т.п.;
• наличие и состояние предприятий питания: ресторанов, кафе, 'баров и т.п.;
• состояние здания, подъездных путей, обустройство прилегающей к гостинице территории;
• информационное обеспечение и техническое оснащение, в том числе наличие телефонной, спутниковой связи, телевизоров, холодильников, мини-баров, мини-сейфов и т.д.;
• обеспечение возможности предоставления ряда дополнительных услуг.

Указанные параметры  оцениваются практически во всех имеющихся сегодня системах классификации гостиниц. Кроме того, ряд требований предъявляется к персоналу и его подготовке: образованию, квалификации, возрасту, состоянию здоровья, знанию языков, внешнему виду и поведению.

Установление уровня комфорта в настоящее время лежит  в основе более тридцати систем классификации, наиболее распространенными среди которых являются следующие [1, с. 81]:

• европейская, или, как часто ее называют, система «звезд», базирующаяся на Французской национальной системе классификации, в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд. Такая система применяется во Франции, Австр Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран; 
• система букв (А, В, С, D), используемая в Греции;
• система «корон», применяемая в Великобритании;
• система разрядов (люкс, высший А, высший Б, первый, второй третий, четвертый), используемая на территории бывшего СССР.

В каждом отдельном государстве  к пониманию уровня комфорта как  критерия классификации подходят по-разному. Именно это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями государств, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. В этом направлении остается сегодня безрезультатной деятельность Всемирной туристской организации (ВТО), Комитета гостиничной и ресторанной индустрии ЕС, Международной гостиничной ассоциации (МГА).

На европейском гостиничном  рынке имеется единая система  стандартизированной информации (SIS - Standardized Information System), принятая 23 декабря 1986 года Советом министров Европейского сообщества, состоящая из огромного количества пиктограмм (условных рисунков) (рис. 2.6). Цель этой системы состоит в том, чтобы облегчить туристам пребывание в Европе, преодолеть существующие проблемы в чтении путеводителей, каталогов, проспектов, связанных с предприятиями размещения. SIS удобна и имеет ряд преимуществ. Она объективна, информативна, легка в управлении, поддается контролю посредством использования существующего законодательства по защите интересов потребителей, не допускающего применения вводящих в заблуждение трактовок.

При рассмотрении классификации  гостиничных предприятий по уровню комфорта следует выделить сложившиеся  в международной практике подходы к разработке документов, непосредственно устанавливающих классификацию и порядок ее последующего проведения (осуществления сертификации на соответствие требованиям определенной классификационной группировки).

При первом подходе разработкой, проведением и контролем занимаются государственные органы, то есть существует официальная государственная классификация по уровню комфорта гостиничных предприятий, возможно, других средств размещения, а также предприятий питания.

При втором подходе разработкой, проведением и контролем занимаются профессиональные объединения и союзы. Например, в Германии эти процессы осуществляет Объединение гостиничных и ресторанных хозяйств (DEHOGA), в Швейцарии - Швейцарская ассоциация владельцев гостиниц.

Помимо классификаций, принятых государственными органами управления туризмом и профессиональными ассоциациями и объединениями, действуют классификации, принятые авторитетными в профессиональной среде маркетинговыми компаниями. Как правило, эти классификации носят субъективный характер и основываются на таких абстрактных понятиях, как репутация, моральный климат, стандартный набор удобств и т.д., не предлагая полного перечня необходимого оборудования и точных стандартов для каждой из категорий.

Задача подобных классификаций - упростить сравнительный анализ деятельности гостиниц, позволяя работать со справочниками не только специалистам по туризму, но и широкому кругу потребителей. Такую классификацию предлагает авторитетная в гостиничном бизнесе фирма .877(Business Travel International). Она издает ежегодный справочник, указывающий стоимость размещения в гостиницах бизнес-класса различных стран. Согласно классификации BTI все гостиницы подразделяются на 9 разрядов: 5 высших и 4 низших.

Высшие разряды:

• Superior Deluxe - исключительно отели класса люкс, предлагающие самый высокий стандарт проживания, услуг и удобств;
• Deluxe - предоставляет аналогичные по характеру услуги, что и гостиницы класса Superior Deluxe, но без излишеств, а строго в соответствии с целью удовлетворения потребностей клиента;
• Moderate Deluxe - гостиницы этого разряда не имеют такой высокой репутации, как предыдущие. В остальном основные характеристики схожи;
• Superior First Class - гостиницы выше среднего класса;
• First Class - комфортабельные гостиницы со стандартными номерами, местами для проведения общего досуга и стандартным набором удобств.

К низшим разрядам относят следующие классы: Moderate First Class, Superior Tourist Class, Tourist Class, Moderate Tourist Class.

BTI оговаривает, что  данная классификация может отличаться  от национальной системы классификации,  а ее стандарт не соответствовать стандарту, принятому в той или иной стране. Для оценки класса гостиницы BTI приглашает независимых международных экспертов и поэтому класс гостиницы, приведенный в справочнике фирмы, получает международное признание.