Прогнозирование жилищного комплекса

В целях формирования основных направлений развития строительной индустрии региона произведён расчёт объёмов строительства жилья по конструктивным элементам до 2015 года.

Таблица 10

Структура жилищного строительства  на территории Самарской области  в 2011-2015 годах

Исходя из прогнозируемой структуры жилищного строительства, произведён анализ возможностей производителей основных строительных материалов и  определена потребность в объемах  производства основных строительных материалов.

 

 

 

 

 

Таблица 11

В целях реализации программы "Стимул", а также других ипотечных  продуктов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ("Новостройка", "Малоэтажное жилье") планируется  выделение средств на увеличение уставного капитала Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в  размере 193 млн. рублей.

В рамках реализации программы "Стимул" планируется привлечение  средств ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в размере 643 млн. рублей, что позволит вводить  в эксплуатацию порядка 21,4 тыс. кв. метров жилья ежегодно.

Пилотным проектом по участию  в программе по стимулированию жилищного  строительства, реализуемой ОАО "Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию" на территории Самарской области, определена жилая застройка микрорайона "Новая Самара".

Жилищный фонд, предлагаемый этим проектом, составляет 641,25 тыс. кв. метров, в том числе в 2011 году будет  введено 31,5 тыс. кв. метров, в 2012 году - 63 тыс. кв. метров, в 2013 году - 63 тыс. кв. метров, в 2014 году - 90 тыс. кв. метров.

В рамках реализации программы "Стимул" банком "НТБ" уже  предоставлен кредит застройщику в  размере 538 млн. рублей под 12,5% годовых.

Финансирование проекта  осуществляется несколькими траншами. По первому траншу гарантом выступает  Самарской областной Фонд жилья  и ипотеки. По второму траншу гарантом выступает сам застройщик.

Реализация проекта в  рамках программы "Стимул" позволяет  стимулировать не только предложение  жилья в микрорайоне "Новая  Самара", но и спрос на него за счет пониженных процентных ставок для  приобретателей квартир. Пример реализации данного проекта в Самарской  области демонстрирует эффективность  программы "Стимул", которая выражается в том, что на стадии ввода 1-й очереди  строительства отсутствует необходимость  привлечения средств гаранта  ввиду отсутствия непроданных квартир.

Благодаря привлекательным  условиям программы "Стимул" в  данном проекте приняло участие  ОАО "Газпром", которое приобрело  жилье для своих сотрудников.

В 2011- 2015 годах Самарская  область рассчитывает на увеличение количества проектов, участвующих в  программе "Стимул".

В целях социальной защиты граждан, утративших право проживания в результате обращения взыскания по ипотеке Правительство Самарской области намерено заключить соглашение с открытым акционерным обществом "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" по обеспечению права граждан на жилище. Приобретение жилья для формирования маневренного фонда планируется на пилотных площадках реализации программы "Стимул".

Объем выданных Самарским областным Фондом жилья и ипотеки ипотечных кредитов по стандартам АИЖК для приобретения жилья на вторичном рынке в 2010 году составил 1 124 млн. рублей. Ипотечные программы по стандартам АИЖК разработаны с учетом возможностей разных категорий населения и  поэтому позволяют получить ипотечный кредит на максимально выгодных условиях. По видам ипотечных программ АИЖК объем выданных Самарским областным фондом жилья и ипотеки в 2010 году  ипотечных кредитов составил:

по программе "Стандартный  ипотечный кредит" - 925  млн. рублей;

по программе "Новостройка" - 150 млн. рублей;

по программе "Военная  ипотека" - 30 млн. рублей;

по программе "Материнский  капитал" - 19 млн. рублей.

В целях обеспечения благоприятных  условий кредитования при покупке  или строительстве жилья в  период реализации Программы планируется  увеличение объема выдачи ипотечных  кредитов по программам АИЖК до 2 млрд. рублей.

Таблица 12

Прогноз  выдачи ипотечных  кредитов  по ипотечным программам АИЖК

Ввиду  ограниченности свободных  земель и необходимости сноса  ветхих строений продолжение жилищного  строительства в городском округе Самара возможно в рамках развития застроенных территорий.

Для решения этого вопроса  администрация городского округа Самара создала необходимую нормативную  базу и осуществляет подготовку к  предоставлению на конкурс более 50 крупных площадок для развития застроенных  территорий в целях жилищного  строительства общей площадью 4,9 га . В 2008 году в городе Самаре прошли первые аукционы на заключение договоров о развитии застроенных территорий. Действующим законодательством предусмотрено до заключения договора аренды на застроенную территорию полное освобождение земельного участка от прав третьих лиц (в том числе расселение граждан жилых домов в границах всего участка).

Это требует значительных единовременных первоначальных финансовых затрат. В целях дальнейшего развития этих проектов подготовлена  законодательная  инициатива о внесении изменений  в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации, принятие которой  позволит осуществлять поэтапное освоение земельных участков, предоставленных  в рамках развития застроенных территорий, включая поэтапное предоставление размежёванных земельных участков в составе общей территории. Данная инициатива находится на рассмотрении Государственной Думы Российской Федерации.

В качестве примера произведем прогноз на 2012 и 2013 г. двух различных  показателей жилищно-коммунальной сферы – число построенных  квартир (по России) и расходов на покупку  недвижимости (по Самарской области). Прогнозирование будем проводить  методом математической экстаполяции.

Исходные данные для расчетов приведены в табл. 2, 3.

Таблица 13

Динамика расходов населения  на покупку недвижимости по Липецкой области¹²

Год	2004	2010	2011
Расходы на покупку недвижимости, млрд. руб.	0,3	3,9	4,4

Таблица 14

Динамика числа построенных квартир по РФ¹³

Год	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Число кваpтиp, тыс.	373	382	396	427	477	515	609	721

 

В первую очередь построим корреляционное поле для обоих параметров (см. рис. 12, 13).

Общий вид корреляционных полей подсказывает, что первый показатель может быть эффективно аппроксимирован  уравнением линейной регрессии, а второй – полиномиальной регрессией.

Рассмотрим подробно линейную регрессию. Уравнение регрессии  имеет вид:

где y – предсказываемое  значение параметра; x – год; m – коэффициент корреляции; b – константа.

Рис. 10. Корреляционное поле для показателя расходов на покупку  недвижимости по Самарской области

 

Рис. 11. Корреляционное поле для числа построенных квартир по РФ

Коэффициенты m и b вычисляются  из следующих выражений:¹⁴

где x и y – известные значения параметров и года соответственно.

В нашей работе вычисление коэффициентов регрессионного уравнения  производилось автоматически средствами Microsoft Office Excel. Полученный результат для показателя расходов на покупку недвижимости по Липецкой области:

y = 0,5907 · x – 1181,1.

На основании полученного  уравнения определяем прогнозные значения показателя расходов населения на покупку  недвижимости по Самарской области  на 2012 и 2013 года:

y(2012) = 0,5907 · 2008 – 1181,1 = 5,0, млрд. руб.

y(2013) = 0,5907 · 2009 – 1181,1 = 5,6, млрд. руб.

Изобразим прямую регрессии и полученные значения прогнозов показателя на корреляционном поле (см. рис. 14).

Аналогичным образом произведем прогнозирование показателя числа построенных квартир по РФ методом полиномиальной регрессии второй степени. Уравнение регрессии с рассчитанными коэффициентами будет иметь следующий вид:

y = 8,3096 · x² – 33249 · x + 33260402.

Подставляя в данное уравнение  значения годов, равные 2012 и 2013, получаем следующий прогноз:

Рис. 12. Итоги прогнозирования  показателя расходов на покупку недвижимости по Самарской области

y(2012) = 8,3096 · 2008² – 33249 · 2008 + 33260402 = 825 тыс.

y(2013) = 8,3096 · 2009² – 33249 · 2009 + 33260402 = 956 тыс.

Полученные прогнозы и  парабола регрессии приведены на рис. 13.

Рис. 13. Итоги прогнозирования  числа построенных квартир по РФ

Таким образом, при помощи математического аппарата экстраполирующих методов нам удалось построить  прогноз показателей расходов населения  на покупку недвижимости по Липецкой области и числа построенных квартир по РФ на 2012 и 2013я  г.

 

Заключение

 

Более 80% семей России, проживающих  в многоквартирных домах, являются не покупателями, а лишь потребителями  жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Население  лишено элементарных «рыночных прав»  – не может контролировать объем  и качество предоставляемых услуг, торговаться по цене и даже отказаться от их потребления, объем которого остается неизвестным и, возможно, неизменным. По многим видам услуг даже поставщики не могут следовать принципу «за  сколько заплатил, столько и получи». Нет ясности и в вопросе, кто  же приобретает услугу: домохозяйство, жилищная компания, дирекция единого  заказчика, муниципалитет. Более того, непонятно, что именно является приобретаемым продуктом: ресурсы, по которым рассчитываются нормативы потребления (Гкал, литры, кВтч), или параметры комфорта, на основе которых оценивается качество работы предприятий ЖКХ (температура, влажность в помещении, работа водоразборных приборов, освещенность и чистота улиц и т. п.). То есть речь идет о рынке, где ясно, кто стоит за прилавком, но неясно, что на прилавке лежит; понятно, кто платит, но непонятно, кто принимает решение о покупке.

Итоги реформирования ЖКХ  на протяжении последних 5 лет как  раз тем и определяются, что  на этом рынке не был сформулирован  покупатель. Возможно, поэтому ЖКХ  не удалось превратить в рыночный сектор экономики и в нем до сих пор доминируют не рыночные, а административные методы управления.

Список использованной литературы

1. Целевая программа Самарской области "Стимулирование развития жилищного строительства в Самарской области" на 2011-2015 годы
2. Дедюхова, И.А. «Реформа ЖКХ» – предпосылки реформирования, реальны<span class="List_0020Paragr