Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

 

 

   МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЕРМСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

       Кафедра Общей  экономической теории

 

 

 

                             Курсовая работа по дисциплине

Экономическая теория: макроэкономика, микроэкономика

Тема: Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

 

                                                                              

 

 

                                                                                Выполнила: студентка 1 курса

         группы  Мни-12

         Васева  О.Ю.

                                                                               Зачетная книжка № 1663

         Проверил: Азина Н.А.

         Дата проверки    ____________

         Оценка         ________________

         Подпись       ________________

 

                                            Пермь 2014г.

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность работы определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость - это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.

Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости всестороннего изучения внутренних закономерностей функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы его механизмов; выявления закономерностей развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных 
рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих перед регионом.

Цель курсовой рассмотреть и проанализировать развитие рынка недвижимости (жилья) в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;
2. проанализировать состояние рынка жилой недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.
3. Выявить проблемы и перспективы развития.

Объектом исследования является российский рынок недвижимости.

 

1. Теоретические основы рынка и его функции. Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него

1. Рынок и его функции

В экономической теории термин «рынок» имеет несколько значений, но основное его значение таково: рынок — это механизм взаимодействия покупателей и продавцов экономических благ [2, с.26].

Отношения между покупателями и продавцами, т.е. рыночные отношения, начали складываться еще в глубокой древности, до возникновения денег, которые и появились затем во многом для того, чтобы обслуживать эти отношения.

По мере разложения натурального хозяйства и развития производства товаров на продажу менялось само представление о рынке. Современный рынок, оставаясь механизмом взаимодействия покупателей и продавцов, превратился в систему регулирования хозяйственной жизни (экономики).

Существует огромное количество видов рынков, но определённые признаки позволяют сгруппировать их в отдельные группы, по экономическому назначению и пространственному признаку. 

Внешний рынок — это сфера такого товарного обмена, при котором производитель или покупатель находятся за пределами страны.

Происхождение такого рынка вызывает необходимость осуществления внешнеторговых операций.

Внутренний рынок — обусловлен товарным обменом, который производится только внутри государства.

Местный рынок — это рынок, при котором отношения продавца и покупателя ограничиваются в пределах одной территории. 

Оптовый рынок — на котором происходит продажа только крупными партиями товара, где основной особенностью являются снижение цены за счет увеличения товарооборота.

Рынок услуг — это специфический рынок продажи или покупки различных видов услуг, который служит удовлетворения потребностей людей. 

Рекламный рынок — который представляет рекламно-информационные услуги. 

Страховой рынок — занимается предоставлением услуг в сфере страхования. 

Финансовый рынок — производит операции в сфере ценных бумаг, кредитования, вкладов и инвестиций. 

Банковский рынок — здесь предоставляются услуги среди банковских организаций и кредитных обществ. 

Рынок жилья — это та часть рынка, где аккумулируются отношения между продавцами жилья и покупателями. 

Рынок труда — главной ценностью на этом рынке является рабочая сила (продавец) с одной стороны и покупатель этого товара с другой стороны. 

Основные функции рынка [10, с.68]:

1.     Регулирующая. Регулятором производства здесь выступает рынок посредством спроса и предложения. Таким образом, он устанавливает нужные пропорции в экономике.

2.     Стимулирующая. Здесь рынок стимулирует внедрение на предприятие научно-технического прогресса, расширение товарного ассортимента и снижение затрат на производство.

3. Информационная. Обеспечивает объективной информацией о качестве, количестве и ассортименте товаров и услуг, которыми располагает рынок.

4.      Посредническая. Потребителю даётся право выбирать оптимального поставщика продукции.

5. Санирующая. В условиях рынка выживают только сильные жизнеспособные хозяйственные единицы.

6.      Социальная. Участники рынка дифференцируются в зависимости от доходов

 

2. Понятие рынка недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры [7, с.87].

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Таблица 1

Основные признаки недвижимости [10, с.89]

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

Таблица 2

 

 

 

Общая классификация недвижимости [4, с.63]

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и  производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; -для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных  запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых  ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается в  аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; -неспециализированные –  вся другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции  или капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

3. Структура рынка недвижимости

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия [14, с.102].