Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности [8, с.16].

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

  

Функции рынка

Рис. 1. Функции рынка недвижимости [5, с.55]

 

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал [3, с.112].

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества [16, с.35].

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Таблица 3

Классификация рынков недвижимости фацетным способом [6, с.142]

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних  насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных  объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов  и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих  организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный  и компьютеризированный.

 

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости [9, с.104]:

• Рынок жилья – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.
• Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.
• Рынок земельных участков. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

4. Факторы, влияющие на рынок недвижимости

На рынок недвижимости влияют определенные факторы: экономические, политические, социально-культурные, природно-географические, демографические и научно-технические. Итак, рассмотрим каждый из данных факторов более подробно.

Политические факторы формируются ограничениями, налагаемыми на деятельность рынка недвижимости со стороны политики, проводимой в стране: например, предвыборная программа; социально-экономическая направленность политики правящей партии; определенные военные действия; политика, проводимая органами власти в экономической сфере; определенная нормативная база, регулирующая деятельность рынка недвижимости; государственное вмешательство в процесс производства и другое.

Экономические факторы представлены экономическим уровнем развития страны, темпами роста валового национального продукта, кредитно-денежной политикой государства, темпами инфляции, колебаниями деловой активности, занятостью населения, покупательской способностью населения.

Социально-культурные факторы включают в себя различные аспекты социально-профессиональной структуризации населения, социально-потребительские аспекты, уровень доходов, условия жизни и многое другое.

Демографические факторы, которые оказывают влияние на деятельность рынка недвижимости, состоят из численности населения, прироста населения, уровня рождаемости и смертности, плотности населения, миграции, степени урбанизации территорий и другого.

Природно-географические факторы – это рельеф, климат, экологические условия, природные ресурсы и другое.

Научно-технические факторы – это факторы, которые влияют на технологию организации строительства.

Каждый из вышеперечисленных факторов может повлиять на рынок недвижимости и на конъюнктурную цепочку «спрос – предложение – цена».

Необходимо отметить, что в каждый определенный период времени конъюнктура рынка недвижимости представлена в виде результата коллективного влияния на нее различных факторов. При этом данные факторы воздействуют во взаимодействии на конъюнктуру рынка недвижимости.

Сложность анализа рынка недвижимости заключается в правильном определении факторов, определении степени важности и влияния на состояние рынка недвижимости. Возможное представление процессов, которые будут происходить на рынке недвижимости под влиянием факторов, позволяет построить экономико-математическую модель состояния данного рынка в будущем.

5. Правовое и законодательное регулирование рынка недвижимости

Любые акты купли-продажи квартиры, а таковыми являются и операции на рынке недвижимости, регулируются действующим законодательством РФ. Приступая к любым операциям на этом рынке, необходимо четко в нем ориентироваться. Знание законов, как показывает опыт, только помогает в дальнейшем. Рассмотрим основные из них.

«Жилищный кодекс РФ» является основополагающим правовым актом, на который опирается все Жилищное законодательство РФ. Он дает толкование основных понятий, касающихся жилых помещений вообще. Разъясняет правовые взаимоотношения владельцев квартир, продавцов, покупателей, арендодателей и арендаторов. Разделяет их на понятия «жилые» и «не жилые». Регулирует порядок перехода, или перевода, одной категории в другую. Рассматривает и регулирует проблемы, возникающие при переустройстве и перепланировке различных помещений. В том числе и «самовольных». На его базе создана вся нормативно правовая система РФ, регулирующая вопросы в этой сфере деятельности. От центральных органов власти и субъектов местного самоуправления до рядовых граждан – владельцев квартир.

«Жилищный кодекс РФ» основывается на конституционных правах граждан РФ на жилье, таких как его безопасность, неприкосновенность и недопустимость безосновательного его лишения. Исходя из этого, он определяет условия возникновения жилищных прав и обязанностей, закрепляемых в таких правовых документах, как договора купли-продажи квартиры, дарения и наследования квартиры. Регулирует возникающие конфликтные ситуации, связанные с переходом права собственности на жилье, вплоть до судебного их разрешения. В нем изложены вопросы, касающиеся гарантированных государством специальных компенсаций за жилье в случае его утраты не по вине собственника. Часто, при организации офисных помещений, магазинов, филиалов различных учреждений в помещениях хилых домов, возникают специфические, связанные с этим вопросы. Жилищный кодекс РФ определяет и регулирует порядок перевода жилого помещения в нежилое, обязательно возникающий при этом.

Жилищный кодекс РФ содержит описание процедуры получения разрешения на проведение перепланировки и реконструкции жилья. Классифицирует и разделяет эти понятия. Определяет нормы на их проведение и случаи обоснованного отказа в них. Дает четкую трактовку случаев, так называемой «самовольной» перепланировки, разъясняет возможные ее последствия и возникающую при этом ответственность.

Главными нормативно-правовыми документами, подтверждающими право владения жильем в РФ, являются: 

• - акт приватизации;
• - договор купли-продажи;
• - договор дарения («дарственная»);
• - завещание, вступившее в силу, и др.

Все вышеперечисленные документы подлежат обязательной нотариальной регистрации и удостоверению. В противном случае они попросту не будут иметь юридической силы.

Все вопросы, регулирующие возникновение прав собственности на жилье, передачу таких прав от одного лица другому, обращения жилья, как товара, на рынке недвижимости регулируются специальными законодательными актами, касающимися как общих норм, так и отдельных, специфических областей таких правоотношений. Это «Жилищный кодекс РФ», «Гражданский кодекс РФ», закон «О приватизации» и др. В настоящее время уделяется большое внимание развитию жилищного строительства на основе привлечения кредитных ресурсов на долгосрочной основе. Коммерческие и акционерные банки, крупные инвесторы и операторы жилья вкладывают в эти проекты значительные средства. При строительстве жилья на паевых условиях и получении целевых кредитов действуют специальные законы, регулирующие отношения застройщиков и подрядчиков, банков и заемщиков. Это законы «О жилищно-накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве», «Об ипотеке», «О залоге», Уставы жилищных кооперативов и строительно-подрядных организаций, договоры между ними и другие нормативно-правовые документы.