Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

 

 

 

 

2.  современное состояние рынка недвижимости (жилья) в России и пермском крае

2.1. Рынок недвижимости (жилья) России и проблемы его формирования

Состояние рынка жилья в России в 2013 г. определялось двумя факторами: динамикой макроэкономических параметров и достигнутой стадией развития рынка (завершение послекризисного восстановления) [17].

Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья отдельных городов, связанной с завершившимся в предшествующем году послекризисным восстановлением в большинстве из них и продолжением этого процесса в остальных.

Рост внутреннего валового продукта (ВВП) в РФ в 2013 году составил 1,4% (2010 год - 4,3%, 2011  год – 3,6%). Ростпромпроизводства за год — близок к нулю (в 2012 году рост составил 2,6%). Добыча нефти за 8 месяцев увеличилась на 0,7%, газа — на 0,4%, угля — снизилась на 1,8%. При этом в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды сжатие сектора составило 0,9%.

Оборот розничной торговли в январе-октябре 2013г. составил 19029 млрд. руб. (рост всего 3,8% к соответствующему периоду предыдущего года).

Что касается базовых макроэкономических параметров – основных драйверов нашей экономики (рис. 1 и 2), то их динамика характеризуется в 2013 году сравнительно стабильными ценами на экспортную нефть (в диапазоне $(102-110) за баррель, средняя цена за 2013 год $108,0, за 2012 – $110,6, за 2011 – $109,3), колебательным повышением курса рубля к доллару, аналогичным 2012 году (в коридоре 31,0-33,5 рубля), увеличившимся объемом оттока капитала (около 62,7 млрд. против 54,6 млрд. долларов в 2012 году).

Инфляция  2013 году снизилась незначительно: 6,5% против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011 году и 6,6% в 2012 году (рис. 3). Уровень безработицы составил 5,5% (как в 2012 году).

Рост доходов населения (рис. 2) по итогам года в реальном выражении составил 4,2%, в номинальном – 11,1% (в 2011 году 0,8% и 6,9%, в 2012 году - 4,3% и 11,2%). В Москве реальные доходы в течение трех лет снижались, а номинальные росли с темпом 3-4% в год.

 Рис. 2. – Динамика среднегодовых доходов населения РФ

 

Удручающие годовые результаты подтверждают мнение тех экспертов, которые уже давно говорят о стагнации в российской экономике.

Таблица 4

Развитие рынка жилья и ипотеки [18]

Показатели	2012 год	2013 год
Индекс цен на жилье, % к предыдущему периоду	113	107
Количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи жилья, тыс. шт.	3936	3738
Ввод индустриального жилья, млн кв. метров	37,0	39,0
Количество договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, тыс. шт.	331	389
Объемы выдачи ипотечных кредитов, млрд. руб.	1032	1354
Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях, %	12,3	12,4
Уровень дефолтов (доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей от 90 дней и выше), на конец квартала, %	2,5	2,0
Объём выпуска ипотечных ценных бумаг, млрд. руб.	69,6	140,6

Неблагоприятные макроэкономические условия замедлили темпы роста объемов ипотечного кредитования и несколько изменили приоритеты покупателей.

Объем ипотечного кредитования (рис. 3) вырос до 1,3 трлн руб., что на 23% больше предыдущего года (2011 год – 0,7 трлн руб., рост на 90%, 2012 год – 1,0 трлн руб., рост на 40%) и до 770 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 год – 870 тыс.). В Москве выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 4,6% от общего числа в РФ, в Тюменской области – 34,7 тыс. (4,5%), в Московской области – 33,1 (4,3%), в Башкирии – 32,3 тыс. (4,2%), в Татарстане – 30,0 тыс. (3,9%). Доля ипотечных сделок продолжала расти и составила 24,6% (2011 год – 17,6%, 2012 год – 20,5%). Существенно выросла доля ипотечных сделок на первичном рынке: с 30-40% до 60-70%.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в конце года составил 11,9% (приблизительно как в конце 2012 года).

Рис. 3. Объем ипотечного кредитования [17]

 

При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях способствует торможению развития ипотеки.

В РФ ввод в эксплуатацию жилых домов (рис. 4) в 2013 году составил 69,4 млн кв. м – рост 5,5% (2012 год  - 65,7 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м). Было построено 912,1 тысячи новых квартир, что на 10,3% больше, чем в 2012 году.

При этом объем работ, выполненных в России по виду деятельности «Строительство», за 2013 год снизился по сравнению с 2012 годом на 1,5% - до 5,917 триллиона рублей.

 

Рис. 4. Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» [17]

 

         Основные показатели динамики вторичного рынка жилья городов приведены на рис. 6 и 7 и в таблице 1. Данные представлены сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости. Сбор, верификация и обработка данных выполнены по единой методике, рекомендованной РГР.

В исследованной выборке представлены 37 городов и один регион (Московская область, по которой приводятся осредненные данные по 85-90 населенным пунктам), в том числе  31 город – региональный центр и 6 районных центров.

Рис. 6. Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке городов России [17]

 

По численности населения в выборке представлены Москва (около 12 млн человек), Московская область с суммарным городским населением около 6 млн человек, 11 городов-миллионников, 12 городов с населением свыше 500 тыс. человек, 9 городов с населением от 200 до 500 тыс. человек, два города с населением менее 200 тыс. и один - менее 100 тыс. человек (суммарно – 39,5 млн человек).

Рис. 7. Прирост цен за 2013 год

 

Общий месячный объем в декабре 2013 года составил 232 тыс. предложений.

По достигнутому уровню цен Москва (203,3 тыс. руб./кв. м) опережает следующий за ней Санкт-Петербург (96,0 тыс. руб./кв. м) более чем вдвое. В группу от 90 тыс. до 60 тыс. руб./кв. м вошли 7 городов (Московская область, Сургут, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону). В группе со средними удельными ценами от 60 тыс. до 50 тыс. – 12 городов. В группе с ценами от 30 тыс. до 50 тыс. – 17 городов. Ни в одном городе средние удельные цены на вторичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Ишимбае (15%), Ульяновске (14%), Кирове (12%) и Тобольске (10,8%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах – Краснодаре (-7,1%), Красноярске (-4,7%), Тюмени (-5,9%) и Твери (-2,9%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря составил 7,9% (вне Москвы – 6,6%), что несколько выше накопленной инфляции.

К декабрю 2013 года цены в большинстве городов выборки превысили докризисный уровень или вплотную приблизились к нему. Но наступившая экономическая стагнация остановила дальнейший рост в отставших городах, вследствие чего цены в Твери, Перми, Кемерово, Красноярске, Ижевске, Челябинске стабилизировались на уровне 5-8% ниже докризисного максимума.

Таблица 5

Цены на вторичном рынке жилья городов России в 2013 году [17]

Город		Численность населения, тыс. чел. (2012)	Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м		Изменение к дек. 12, %	объем выборки, тыс. предложений
			дек. 2012	дек. 2013
1	Барнаул	691,1	48,1	48,3	1,0	6,9
2	Вел. Новгород	219,9	51,5	52,4	1,7	1,6
3	Владимир	350,5	51,3	52,7	2,7	2,1
4	Воронеж	1003,6	48,1	48,4	0,6	2,1
5	Екатеринбург	1429,4	70,1	72,8	3,9	8,9
6	Ижевск	632,9	46,4	47,3	1,9	2,0
7	Иркутск	606,1	57,3	59,7	4,2	2,7
8	Ишимбай (Респ. Башкортостан)	68,0	33,4	38,4	15,0	0,2
9	Казань	1176,2	61,2	63,7	4,1	1,2
10	Кемерово	540,1	50,2	52,1	3,8	14,3
11	Киров	508,1	43,3	48,5	12,0	2,7
12	Краснодар	871,2	51,9	48,2	-7,1	10,9
13	Красноярск	1017,2	59,0	56,2	-4,7	15,8
14	Москва	11979,5	203,0/195,5*	203,3	4,0	38,2
15	Московская обл.	5800,0**	84,3	88,2	4,6	62,3
16	Нижний Новгород	1268,8	61,3	63,1	2,9	5,7
17	Новосибирск	1,523,8	59,1	61,4	3,9	15,2
18	Омск	1160,7	44,7	47,4	6,0	13,5
19	Оренбург	571,8	49,6	51,0	2,8	1,2
20	Пермь	1013,9	53,4	54,7	2,4	2,6
21	Ростов-на-Дону	1103,7	62,8	63,0	0,3	0,9
22	Рязань	527,9	46,2	45,8	-0,9	4,5
23	Салават (Респ. Башкортостан)	160,0	39,3	39,4	0,3	0,4
24	Самара	1171,7	55,8	58,5	4,8	10,5
25	Санкт-Петербург	5128,0	95,0	96,0	1,1	22,1
26	Смоленск	331,0	46,3	48,1	3,9	1,2
27	Ставрополь	412,3	34,9	35,5	1,7	1,6
28	Стерлитамак (Р. Башкортостан)	275,8	40,3	43,8	8,7	1,1
29	Сургут (Тюменская обл.)	340,0	85,6	87,0	1,6	2,3
30	Тверь	408,9	57,8	56,1	-2,9	1,8
31	Тобольск (Тюменская обл.)	110,0	46,1	51,1	10,8	1,0
32	Тольятти (Самарская обл.)	719,1	43,5	45,7	5,1	1,7
33	Тюмень	657,0	59,4	55,9	-5,9	7,9
34	Ульяновск	638,1	39,9	45,5	14,0	1,00
35	Чебоксары	475,5	48,1	48,7	1,2	1,0
36	Челябинск	1156,2	44,4	43,0	-3,2	2,8
37	Шахты (Ростовская обл.)	237,6	30,3	30,9	2,0	0,6
38	Ярославль	599,2	57,6	57,7	0,2	1,0
Всего по выборке		39 221	86,2(63,8)***	93,0(68,0)***	7,9(6,6)***	232,2

 

Данные о первичном рынке собраны сертифицированными РГР аналитиками по 18 городам (рис. 8 и табл. 5).

По уровню средних удельных цен на первичном рынке Москва (215,5 тыс. руб./кв. м) опережает Санкт-Петербург (90,5 тыс.) в 2,4 раза, Московскую область (76,5 тыс.) – в 2,8 раза. В группе с ценами от 65 тыс. до 50 тыс. – 5 городов, от 50 тыс. до 30 тыс. – 10 городов. Ни в одном городе из выборки средние удельные цены на первичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на первичном рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Омске (12,8%), Тюмени (10,9%), Московской области (8,2%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах из 18 – в Казани (-2,9%), Нижнем Новгороде и Ставрополе (по -2,6%), Перми (-2,6%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря 2012 года составил 2,8%. Интересно, что вне Москвы прирост составил 6,6%, что несколько выше накопленной инфляции.

Таблица 6

Цены на первичном рынке жилья городов России в 2013 году [17]

Город		Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м		Изменение к дек. 12, %	тыс. предложений	Отклонение средней удельной цены на первичном рынке от вторичного, % (дек. 2013)
		дек. 2012	дек. 2013
1	Вел. Новгород	52,5	54,2	3,2	0,2	3,4
2	Воронеж	43,2	43,9	1,6	1,2	10,3
3	Екатеринбург	57,5	60,8	5,7	1,9	19,7
4	Ижевск	42,4	44,3	4,5	3,7	6,8
5	Казань	50,9	49,4	-2,9	0,8	28,9
6	Краснодар	40,2	42,8	6,5	20,0	12,6
7	Москва	230,3/205,5*	215,5	4,9	15,0	-5,7
8	Московская обл.	70,7	76,5	8,2	67,0	15,3
9	Нижний Новгород	66,5	64,8	-2,6	8,7	-2,6
10	Новосибирск	51,3	51,7	0,8	5,0	16,0
11	Омск	35,9	40,5	12,8	3,3	17,0
12	Пермь	48,0	47,1	-1,9	2,4	16,1
13	Рязань	36,2	37,0	2,2	5,7	24,6
14	Самара	48,5	49,4	1,9	3,1	18,4
15	Санкт-Петербург	85,0	90,5	6,5	2,7	6,1
16	Ставрополь	31,2	30,4	-2,6	1,1	16,8
17	Тюмень	50,4	55,9	10,9	8,6	12,2
18	Ярославль	46,4	48,2	3,9	2,8	19,7
Всего по выборке		75,6 (53,2)**	77,7 (56,7)**	2,8 (6,6)**	153,8	19,7 (19,9)**

 

Рис. 8. Разность цен вторичного и первичного рынков (декабрь 2013 года)

 

Данные табл. 6 и рис. 8 демонстрируют, что средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном, лишь в Москве (в декабре 2013 года – на 5,7%) и Нижнем Новгороде (на 2,6%). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке выше, чем на первичном (в Вел. Новгороде, Ижевске, Петербурге – на 3-6%, в Казани, Рязани – на 25-30%, в остальных городах – на 10-20%). Средневзвешенная удельная цена на вторичном рынке выше, чем на первичном, примерно на 20%.

Факторами, определяющими такую закономерность в соотношении цен, являются:

- различия в количественно-качественной  структуре жилого фонда на этих рынках по признакам качества проекта и местоположения. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах.

- отложенное заселение, повышенные  риски приобретения жилья, вследствие  чего застройщики вынуждены предоставлять  скидки (от 20 до 40% от предполагаемой  цены квартир после сдачи объектов  в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства;

- отсутствие, за редкими  исключениями, чистовой и даже  черновой отделки.

Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от следующих факторов:

- изменения качественной структуры новостроек в сторону повышения доли массового жилья, происходящей вследствие различных причин: общая политика властей, освоение новых территорий вне центра и на окраинах, изменение предпочтений потребителей в новых экономических условиях;

- изменения структуры  новостроек по стадиям строительстве  объектов вследствие часто встречающегося  массированного выхода на рынок  объектов в начальной стадии  строительства или массовой распродажи  завершенных объектов.

 

2.2. Рынок недвижимости (жилья) Пермского края

По итогам ноября 2013 года на рынке многоквартирного жилья Перми (рынок МКЖ) изменение средней цены по отношению к предыдущему месяцу составили порядка 1,9% в сторону снижения. 

 

Рис. 9. Динамика средней цены предложения на рынке многоквартирного жилья [19] 

 

По данным аналитического центра «Медиана», на конец ноября 2013 года средневзвешенная цена предлагаемых к продаже квартир в новостройках Перми снизилась на 2,13% и составила 47,24 тыс. рублей за квадратный метр. Купить квартиру в пермской «вторичке» в среднем стало дешевле на 1,64%, что в абсолютном выражении зафиксировано на уровне 52,88 тыс. рублей за квадратный метр.