Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

Таблица 8

Средняя цена 1 кв.м., тыс. руб., кв.м.

Средняя цена 1 кв.м., тыс. руб., кв.м.	Декабрь 2012 года	Ноябрь 2013 года	Прирост за месяц	Прирост за год
Вторичный рынок	54,54	52,88	-1,64	3,04
Первичный рынок	45,50	47,24	-2,13	3,82

 

 

 Объем предложений квартир в новостройках Перми на конец ноября увеличился на 10,86% и составил, согласно базе МЛС, 2134 объекта. Количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилой недвижимости в ноябре 2013 года составляет 2384, что на 4,88% превышает показатель предыдущего месяца. 

Рис. 10. Объем предложение на рынке многоквартирного жилья г.Перми [19] 

 

Полные данные о ценах в зависимости от количества комнат в квартире и местоположения на первичном и вторичном рынках жилья представлены в следующих таблицах и диаграммах.

Первичный рынок

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по административным районам можно отметить следующие тенденции: на первичном рынке снижение средней цены отмечено во всех районах, кроме Ленинского и Орджоникидзевского.

На первичном рынке максимальное снижение средней цены «квадрата» отмечено в Мотовилихинском районе — на 3,93%. Максимальный прирост средней цены наблюдается в Ленинском районе: 8,69% за месяц. 

Таблица 9

Динамка средней цены, тыс. руб./кв.м. на рынке первичного жилья [19]

Район	1 комн.	2 комн.	3 комн.	4 и более  комн.	Средняя цена (ноябрь)	Средняя цена (октябрь)	Прирост	Повышение от средней цены
Дзержинский	49,71	49,69	45,61	51,34	48,90	49,19	-0,59	3,52
Индустриальный	50,79	48,15	48,41	39,03	49,03	50,76	-3,42	3,79
Кировский	42,96	40,91	38,44	47,00	41,70	41,81	-0,27	-11,73
Ленинский	58,91	50,79	58,18	72,68	61,96	57,01	8,69	31,18
Мотовилихинский	49,52	45,59	44,17	47,51	46,80	48,72	-3,93	-0,92
Орджоникидзевский	42,20	38,36	36,33	32,63	39,20	38,91	0,74	-17,02
Свердловский	57,59	49,02	50,81	56,98	51,75	53,60	-3,46	9,54
Средняя цена	48,44	46,69	44,75	53,06	47,24	48,27	-2,13	0,00
Превышение от средней цены	2,55	-1,15	-5,27	12,33

 

 

 В каждом районе складывается своя ценовая ситуация. Самыми дорогими квартирами относительно районирования по-прежнему остаются квартиры в Ленинском районе.

В ноябре 2013 года на первичном рынке жилой недвижимости средняя цена за квадратный метр составила 47,24 тыс. рублей.

В целом по городу по сравнению с предыдущим месяцем наблюдаются снижение средней стоимости одного квадратного метра на 2,13%. 

Рис. 11. Средняя цена предложения на  рынке первичного жилья в зависимости от района  

 

На первичном рынке жилья лидером по цене за «квадрат» является Ленинский район, где средний показатель составляет 61,96 тыс. рублей. На втором месте находится Свердловский: здесь цена квадратного метра зафиксирована на уровне 51,75 тыс. рублей. Наименьшие цены на первичном рынке сложились в Орджоникидзевском  и Кировском районах – 39,2 тыс. руб. и 41,7 тыс. руб. соответственно. В Мотовилихинском районе средняя цена установилась на уровне среднегородской – 46,8 тыс. рублей. Чуть выше оказались показатели средней цены предложения квадратного метра в Индустриальном и Дзержинском районах – 49,03 тыс. руб. и 48,9 тыс. руб. соответственно. 

На первичном рынке квартиры всех размерностей продемонстрировали положительную ценовую динамику.

Структура предложения нового жилья в зависимости от местоположения (района) за ноябрь 2013 года выглядит следующим образом:

Рис. 12. Структура предложения на рынке первичного жилья по районам  

 

Наибольшее количество квартир в ноябре продается в новостройках Дзержинского района – 31,5% от совокупного предложения, наименьшее количество предложений зафиксировано в Ленинском районе (1,1%). За месяц структура предложения на рынке первичного жилья в разрезе административных районов незначительно изменилась.

Вторичный рынок

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по административным районам можно отметить следующие тенденции: на вторичном рынке средняя стоимость уменьшилась во всех районах, кроме Кировского и Орджоникидзевского.

На вторичном рынке максимальное снижение средней цены кв.м. отмечено в Ленинском районе (на 12,22%).На вторичном рынке максимальное увеличение средней цены в Орджоникидзевском районе (на 8,79%). 

Таблица 10

Динамка средней цены, тыс. руб./кв.м. на рынке вторичного жилья [19]

Район	1 комн.	2 комн.	3 комн.	4 и более  комн.	Средняя цена (ноябрь)	Средняя цена (октябрь)	Прирост	Повышение от средней цены
Дзержинский	57,21	54,13	52,16	52,21	54,11	55,46	-2,43	2,31
Индустриальный	58,55	53,30	52,14	51,89	54,10	54,63	-0,97	2,30
Кировский	52,59	47,62	46,23	48,89	49,55	47,18	5,04	-6,30
Ленинский	63,05	61,14	58,76	56,61	59,90	68,23	-12,22	13,26
Мотовилихинский	58,12	54,18	50,32	52,89	53,91	54,91	-1,83	1,94
Орджоникидзевский	48,27	47,56	45,82	0,00	47,66	43,81	8,79	-9,88
Свердловский	57,93	53,80	51,86	54,97	54,19	57,79	-6,23	2,48
Средняя цена	55,14	52,41	51,06	52,81	52,88	53,76	-1,63	0,00
Превышение от средней цены	4,27	-0,89	-3,44	-0,13

 

 

  В ноябре 2013 года на вторичном рынке недвижимости наибольшая цена за квадратный метр присуща сегменту однокомнатных квартир – 55,14 тыс. руб., что больше среднегородской на 4,27%. Самыми дешевыми оказались трехкомнатные квартиры (при пересчете стоимости на один квадратный метр). Здесь средняя цена по районам варьируется от 45,82 тыс. руб. (Орджоникидзевский район) до 58,76 тыс. руб. (Ленинский район) за квадратный метр. Средняя цена в этом сегменте установилась на уровне 51,06 тыс. руб. за кв. м., что ниже среднего показателя по городу на 3,44%.  Второе место по цене предложения занимают четырех- и более комнатные квартиры, цена составляет 52,81 тыс. руб. На двухкомнатные квартиры средняя цена установилась на уровне среднегородской – 52,41 тыс. рублей.

Распределение средней цены за квадратный метр в зависимости от количества комнат в квартире приведено на следующем графике:

Рис. 13. Средняя оценка предложения на рынке вторичного жилья в зависимости от количества комнат

 

Нижестоящая диаграмма показывает, как распределились районы в ценовой линейке по средним ценам в зависимости от местоположения:

Рис. 14. Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья в зависимости от количества комнат  

 

На вторичном рынке жилья бесспорным лидером по цене за квадратный метр является Ленинский район: средний показатель составляет 59,90 тыс. рублей. Наименьшие цены на вторичном рынке сложились в Орджоникидзевском районе – 47,66 тыс. руб. за квадратный метр. На втором месте по доступности – Кировский район (49,55 тыс. руб. за кв. м). Чуть выше оказались показатели средней цены предложения квадратного метра в Мотовилихинском и Индустриальном районах – на уровне 53,91 и 54,10 тыс. руб. соответственно.

Аналогично выглядит и структура предложения вторичного жилья в зависимости от местоположения (района)  на конец ноября 2013 года:

 

 

Рис. 15. Структура предложения на рынке вторичного жилья по районам

 

Лидером по количеству предложений является Кировский район (22,2% от общего числа предложений). На втором месте – Свердловский район (21,6%). Примерно на одном уровне установились показатели в Дзержинском, Индустриальном и Мотовилихинском районах – 14,4%, 11,4% и 13,6% соответственно. Минимальное количество предложений присуще Ленинскому и Орджоникидзевскому районам – 8,2% и 8,6% соответственно. В целом за месяц значительных изменений в структуре предложения вторичного жилья не произошло.

3. тенденции развития рынка недвижимости (жилья)

Федеральная целевая программа «Жилище» и нацпроекта «Доступное жилье» имеет массу противоречий и недоработок.

1. Рамки и  масштабы проекта не отвечают  реальной потребности государства.

2. Недостаточно  проработан вопрос инфраструктуры  застраиваемых территорий.

3. Доступность ипотеки лишь для незначительного количества граждан.

4. Неадекватность  оценки стоимости недвижимости.

5. Нет действующих  механизмов обеспечения граждан  социальным жильем.

6. В проекте  полностью не предусмотрено обеспечение  жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств.

7. Слишком высокая стоимость жилья.

Итоги реализации национального жилищного проекта показывают, что необходима его существенная корректировка. Однако не в сторону уменьшения числа нуждающихся в жилье, а в сторону повышения объемов, качества строительства жилья и его доступности.

Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосылки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного  развития  промышленности (химия, металлургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств.

Необходимо разработать комплекс следующих мер по улучшению обеспеченности населения жильем в России. Среди них:

1. Увеличение  предложения на рынке жилья  за счет применения новых технологий  строительства, оптимизации процедуры  получения разрешительной документации на строительство, совершенствования нормативной базы строительства, ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний;

2. Сокращение спекулятивных инвестиционных сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п.;

3. Увеличение  доходов населения страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания полноценного среднего класса;

4. Социальная  защита малообеспеченных слоев населения. Для этого необходима доработка нацпроекта «Доступное жилье» на предмет: адекватной оценки масштабов проекта, создание фонда некоммерческого использования, организация строительства жилья по фиксированным ценам;

5. Развитие  системы ипотечного кредитования и удешевление первичных ипотечных кредитов.

Предпосылками для реализации данных мер являются:

- заинтересованность государства;

- эффективная  законодательная база;

- использование  доходов сырьевого сектора для развития национальной экономики.

Только комплексное решение изложенных выше проблем, повышение эффективности взаимодействия органов власти всех уровней, органов местного самоуправления, частного бизнеса, общественных организаций и других представителей гражданского общества будет способствовать успешной реализации приоритетного национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». А это в свою очередь приведет к тому, что в России, как и в некоторых высокоразвитых странах (Швеция, Норвегия, Кувейт, Швейцария), наступят времена, когда каждый гражданин будет иметь право на доступное и комфортное жилье по факту своего рождения, «по умолчанию». Просто потому, что человек должен родиться и жить в человеческих условиях. И это право должно быть одним из главных положений Конституции Российской Федерации.

Разработанные Минэкономразвития РФ сценарии развития экономики России на ближайшие три года, в соответствии с которыми были приняты варианты бюджета, в качестве основного содержат сценарий стагнации. Рост ВВП прогнозируется на уровне до 2,5%, безработица несколько вырастет (до 6,5%),  рост объема ипотечного кредитования замедлится до 10-15%, инфляция ожидается на уровне 5-5,5%, среднегодовой курс доллара – около 35,0 руб., отток капитала около $70 млрд., реальная зарплата вырастет всего на 3,3%.

В соответствии с этим сценарием был рассчитан прогноз развития рынка Москвы и Перми до 2016 года. Расчет производился с помощью модели функционирования локального рынка жилой недвижимости (версия 2.0 от 2013 года). Результаты расчетов приведены на рис. 16 и 17.

А. Первичный рынок                                         Б. Вторичный рынок

Рис. 16. Прогноз динамики развития рынка жилой недвижимости Москвы при макроэкономических условиях по наиболее вероятному сценарию [17]

 

 

А. Первичный рынок                                         Б. Вторичный рынок

Рис. 17. Прогноз динамики развития рынка жилой недвижимости Перми при макроэкономических условиях по наиболее вероятному сценарию

 

Согласно прогнозу, наиболее вероятная ситуации на рынке жилой недвижимости этих городов – стабильность с небольшим темпом роста/снижения цен, объема предложения и поглощения площадей на первичном и вторичном рынках (+/-(3-4)% в год).