Область России |
Цена 2009 года,
тыс. руб. |
Цена 2011 года,
тыс. руб. |
Курская |
4 |
15-19.5 |
Белгородская |
16.9 |
19.5 |
Липецкая |
6.3 |
17-20 |
Воронежская |
15.3 |
17.7-20 |
Орловская |
2.1 |
15.17 |
Тамбовская |
5.6 |
11.5-18 |
Таблица 2 «Стоимость с/х земель
в регионах Центрального федерального
округа России»
Как и прежде, самыми
востребованными и дорогостоящими
остаются участки в Подмосковье и Ленинградской
области, а также в областях, граничащих
с Московским регионом. В первую очередь,
это Тульская, Смоленская, Владимирская
и Тверская область.
За первый квартал 2011 года наметилась
еще одна интересная тенденция – значительно
оживился интерес инвесторов к первичному
рынку земли. Многие аграрные фирмы, лидирующие
в своем сегменте принялись скупать сельскохозяйственные земельные
участки, расположенные в Центральном
округе и прочих регионах России, которые
отличаются повышенной плодородностью
земли. Причем в этом сегменте цены на
землю повысились на 6-7 % за первые три
месяца 2011 года.15
Таким образом в 2011 году земельный рынок
России проявил первые признаки оздоровления
– покупательская активность выросла,
что стало катализатором повышения стоимости
земли, на которой будет в ближайшее время
строится загородная недвижимость. Также,
впервые за продолжительное время наблюдается
оживление на первичном рынке земли, причем
наибольшей популярностью пользуется
земля по несколько гектаров, но не более
того.16
В среднем 1 га сельхозземель
стоит в России от $250 до $800 в зависимости
от стадии оформления и доступа к инфраструктуре,
не разделяя цены по регионам. Но эта разница
существенная. Так, в Центральном федеральном
округе паевая земля в 2010 г. стоила от 3000
руб. за 1 га в Брянской области до 12 500 руб.
за 1 га в Белгородской и Воронежской. В
Южном федеральном округе паевого рынка
уже практически не существует. Чтобы
начать производство на этой земле, кроме
покупки придется потратиться на введение
ее в оборот — т. е. удобрения, приобретение
техники и т. п. В целом же, чтобы ввести
1 га в оборот, требуется не менее $1000-1500.
За год с 1 га чернозема южнее Тулы можно
получить выручку в 25 000-30 000 руб. и прибыль
в 5000-6000 руб. Окупаемость зависит от погодных
условий, видов культур, которые выращиваются
на участке, ценовой конъюнктуры и массы
других факторов. В среднем, по мнению
экспертов, нужно ориентироваться на окупаемость
в течение 5-10 лет.17
В земельном кодексе РФ в статье
66 «Оценка земли» написано следующее:
1.Рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии
с федеральным законом об оценочной
деятельности.
2. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая
оценка. Порядок проведения государственной
кадастровой оценки земель устанавливается
Правительством Российской Федерации.
3. В случаях определения
рыночной стоимости земельного
участка кадастровая стоимость земельного
участка устанавливается в процентах
от его рыночной стоимости.
Статья 65 земельного кодекса
«Платность использования земли» гласит
следующее: Использование земли в Российской
Федерации является платным. Формами платы
за использование земли являются земельный
налог (до введения налога на недвижимость)
и арендная плата.18
Совершенствования землепользования
и рентных отношений предполагают определенные
меры по экономической оценке земельных
ресурсов: качественную оценку земель
по комплексу природных свойств с точки
зрения пригодности к сельскохозяйственному
производству; агроэкономическую оценку
земель по эффективности возделывания
отдельных сельскохозяйственных культур;
общую экономическую оценку земель как
средства производства в сельском хозяйстве
в целом; оценку потерь народного хозяйства
при выбытии земель из сельскохозяйственного
оборота. Оценка земельных ресурсов проводится
на основе земельно-оценочных работ, выполняемых
землеустроительной службой страны.
2.4 Земельный налог и
арендная плата
В Российской Федерации земельный налог
и арендную плату выплачивают Организации
и предприятия, не смотря на их организационно-правовую
форму и формы собственности, на которой
они основаны. Плательщиками являются
также иностранные граждане и лица без
гражданства, которые имеют землю в собственности
на праве владения, пользования и аренды.
В России плательщиками являются все собственники
и арендаторы земли, все землевладельцы
и землепользователи. Все земельные участки,
их части, земельные доли, предоставленные
юридическим лицам и гражданам в собственность
или пользование облагаются земельным
налогом и с них взимается арендная плата.
Размер налога зависит от местоположения
участка, его площади и качества земли
т.к. земельный налог представляет из себя
стабильных платежей за единицу площади
в расчете на год. Все условия, касающиеся
арендной платы, а именно – размер, сроки
внесения и др. устанавливаются договором,
заключаемым ме6жду арендатором и арендодателем.
Не признаются объектом
налогообложения:
земельные участки, изъятые
из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
земельные участки, ограниченные
в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации,
которые заняты особо ценными объектами культурного наследия
народов Российской Федерации, объектами,
включенными в Список всемирного наследия,
историко-культурными заповедниками, объектами археологического
наследия;
земельные участки, ограниченные
в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации,
предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных
нужд;
земельные участки, ограниченные
в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации,
в пределах лесного фонда;
земельные участки, ограниченные
в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации,
занятые находящимися в государственной собственности водными
объектами в составе водного фонда, за
исключением земельных участков,
занятых обособленными водными объектами.
Если арендуется земля, находящаяся
в государственной или муниципальной
собственности, базовые размеры арендной
платы устанавливают соответствующие
органы исполнительной власти в зависимости
от вида использования земель. Предельные
размеры участков могут устанавливать
субъекты РФ (участки для ведения садоводства,
животноводства, дачного строительства)
и органы местного самоуправления (для
индивидуального жилищного строительства),
такое право им дано Земельным законодательством
РФ.
Налогоплательщики - физические лица, являющиеся
индивидуальными предпринимателями, исчисляют
сумму налога (сумму авансовых платежей
по налогу) самостоятельно в отношении
земельных участков, используемых (предназначенных
для использования) ими в предпринимательской
деятельности.
Кадастровая стоимость
земельного участка определяется оценщиком в соответствии
с методиками, утверждаемыми Минэкономразвития
России.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными
правовыми актами представительных органов
муниципальных образований (законами
городов федерального значения Москвы
и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:19
0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:
- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям
в составе зон сельскохозяйственного
использования в поселениях и используемых
для сельскохозяйственного производства;
- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся
на объект, не относящийся к жилищному
фонду и к объектам инженерной инфраструктуры
жилищно-коммунального комплекса) или
предоставленных для жилищного строительства;
- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.
| |
2009 год |
2010 год |
2011 год |
Средняя цена земельного участка
сельскохозяйственного назначения, руб. |
7500 |
9087 |
11380 |
Сумма земельного налога, представленная
к оплате, руб. |
22,5 |
27,24 |
34,14 |
Таблица 3 «Изменение суммы
земельного налога в России»20
2.5. Сравнительный анализ
рыночных показателей и эффективности
использования земель сельскохозяйственного
назначения в Европе и в
России.
Неолиберальные подходы регулирования
экономики, приватизация земли привели
к осознанию гражданами России возможности
развития частной собственности на землю
и ее свободной купли-продажи. В ходе земельной
реформы, начатой в Российской Федерации
в 1990-х гг., существенно преобразилась
структура земельного фонда страны. Более
чем на треть уменьшалась площадь земель
сельскохозяйственных предприятий, произошёл
значительный рост земель под населёнными
пунктами.
Площадь земель сельскохозяйственного
назначения в России составляет более
168 млн. га. и сопоставима с площадью аналогичных
земель в 25 странах Евросоюза вместе взятых.
Суммарно в странах Евросоюза данные площади
составляют около 40% общей территории
страны, в России доля сельскохозяйственных
земель не превышает и 10% объема российской
территории.21
При этом площадь только сельскохозяйственных
земель России в три раза больше, чем общая
территория Франции – крупнейшей страны
Евросоюза. Франция входит в пятерку ведущих
стран – мировых экспортеров продукции
сельского хозяйства, более половины ее
территории занимают пашни и пастбища.
При этом Россия входит в пятерку ведущих
стран – импортеров готовой продовольственной
продукции. Основную часть сельскохозяйственных
земель и в России, и в странах Евросоюза
составляет пашня.
Таблица 4 Площади с/х
земель по назначению в России и странах
Евросоюза (2010г.)22
Страна |
Земли с/х назначения, % |
Пашня, в % |
Россия |
9,8 |
6 |
Бельгия |
45,4 |
27,6 |
Чехия |
44,6 |
33,4 |
Германия |
47,7 |
33,3 |
Франция |
53,9 |
33,4 |
Кипр |
14,7 |
9,4 |
Польша |
50,9 |
38,6 |
Словения |
25,1 |
8,7 |
Финляндия |
6,7 |
6 |
Структура сельскохозяйственных
угодий России сопоставима со среднеевропейской
структурой: около 60% земель составляет
пашня.
Несмотря на столь масштабные
сельскохозяйственные угодья, эффективность
использования земель в России на самом
низком уровне по сравнению со странами
Европы. Когда в России объем с/х производства
в 2009 году составил 254 евро на 1 гектар,
то в Словакии он составил – 837 евро на
1 гектар, во Франции 1884 евро на 1 гектар,
а в Германии – 2282 евро на 1 гектар. [Приложение
2]
В среднем страны ЕС зарабатывают
в 7 раз больше с 1 гектара площади, чем
Россия. Объяснением может служить то,
что довольно большая часть земель России
находится на крайнем Севере, а российские
леса представляют собой в большей степени
неосвоенные и необитаемые территории.
При условии, что Россия достигнет
общеевропейского уровня эффективности
использования российских земель, объем
производства сельскохозяйственной продукции
в РФ может превысить суммарный объем
производства во всей Европе, а Россия
– войдет в тройку ведущих мировых производителей
– экспортеров сельхозпродукции.
С учетом более низкой плотности
населения в России по сравнению с европейскими
странами, объем производства сельскохозяйственной
продукции в пересчете на 1 жителя РФ только
в 2 раза ниже, чем в среднем по 25 странам
Европейского Союза.
Стоит отметить, что в среднем
в ЕС и по России удельный вес сельскохозяйственного
производства в экономике сопоставим
и составляет 4-5% ВВП. Так в России объем
производства с/х продукции в 2008 году составил
298 евро на 1 жителя, когда в Латвии 300 евро,
Словении 496 евро, Германии 471 евро и во
Франции 892 евро на одного жителя. [Приложение
3]
Объем производства сельскохозяйственной
продукции на 1 жителя в России сопоставим
с аналогичными показателями в Латвии
и Словакии. При этом, например, уровень
эффективности использования земли в
Словакии более чем в 3 раза превышает
российский. Общее количество занятых
в российском сельском хозяйстве 6,8 млн.
человек, а суммарно в 25 странах Евросоюза
– 9, 5 млн. чел. Но производительность труда,
занятого в сельском хозяйстве европейских
стран в среднем более чем в пять раз превышает
российский уровень. Уровень эффективности
использования земли и производительность
труда в самих европейских странах значительно
отличается. Но при этом наилучшие показатели
наблюдаются у ведущих стран, которые
не являются аграрными. Например, около
10% сельскохозяйственных земель Европы
составляют земли Польши. При этом польская
экономика производит только 5 % общеевропейского
объема сельскохозяйственной продукции.
Такой же размер угодий позволяет Италии
обеспечить 15% всего объема сельскохозяйственного
производства Европы.