Рынок земли сельскохозяйственного назначения в России

Значительно отличается по странам и стоимость земельных угодий, но при сравнении эффективности использования земли со среднерыночной стоимостью пашни, разброс по государствам не столь значителен. В среднем по европейским странам на 100 евро стоимости 1 гектара земли объем производства сельхозпродукции составляет 15 евро на 1 гектар а год, по России – 10 евро.23

Интересно, что показатель эффективности использования национальных земель для России только в 1, 5 раза ниже общеевропейского при уровне производства на единицу площади в 7 раз ниже европейского. Это означает, что даже в условиях крайне неэффективного использования земель и низкой производительности труда в сельском хозяйстве, стоимость российской земли сельскохозяйственного назначения как минимум в 3-5 раз занижена (по результатам сопоставления с показателями европейских стран).

Что касается структуры рынка по размерам земельных участков сельскохозяйственного назначения, то практически во всех странах наблюдается увеличение количества владельцев с крупных участков площадью более 50 га. И только в Великобритании обратная тенденция. Наиболее неконсолидированными являются земли Восточной Европы. В таких странах, как Болгария, Румыния, Венгрия и Словакия более 90% земельных участков по количеству владельцев составляют участки размером до 5 гектар. Основную часть земельных участков сельскохозяйственного назначения в России составляют участки площадью более 50 га. Это связано с тем, что основная часть участков находится все еще в государственной или муниципальной собственности – 68,7%, в собственности граждан находится 29,9% земли с/х назначения, а в собственности юридических лиц – только 1,4 % ( по данным на январь 2009 года).

Таблица 5 Группировка участков с/х назначения в РФ по их площади

Площадь участка	Общая площадь участков данного размера
Меньше 4 га.	0,06%
4-20 га.	0,48%
20-50 га.	0,84%
Более 50 га.	98,62%

 

 

При этом Россия имеет уникальную комбинацию участков разного размера, которая может существенно облегчить крупным игрокам консолидацию с/х земель.

 

 

 

 

 

3.Проблемы рынка земли сельскохозяйственного  назначения.

3.1. Оформление в собственность  сельхозземель в России.

Большая часть земель сельскохозяйственного назначения сейчас находится в частной собственности, возник рынок земли, и в обществе начались споры.

В  Законе "О земельной реформе, Конституции РФ (ст. 360) и других последующих правовых актах провозглашено право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю.  Стать собственником сельхозземель в России можно двумя основными путями: купить уже полностью оформленный участок или приобретать паи интересующих хозяйств у частных лиц и затем проводить межевание участка, ставить его на кадастровый учет и оформлять право собственности. Прогресс в оформлении участков есть: если в 2008 г., по данным Минсельхоза, только 18 млн. га всех земель, находящихся в общей долевой собственности, было выделено в натуре, то к началу 2010 г. общая площадь сформированных и зарегистрированных участков общей долевой собственности составила уже 19,1 млн. га. Юридические лица на начало 2010 г., владели 9,8 млн. га сельхозземель .24 Оформление права собственности на паевую землю — процесс долгий и недешевый. Минсельхоз со ссылкой на ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» сообщил, что затраты на составление проекта землеустройства картографическим методом для хозяйств площадью более 1000 га составляют 530 руб. за 1 га. Вполне вероятно, что в некоторых регионах существуют определенные проблемы, в том числе и очереди. Процесс оформления участка — от начала переговоров с пайщиками до получения свидетельства о собственности — занимает от шести месяцев до полутора лет. Если в первой половине 2008 г. участники рынка говорили, что предложений купить хозяйства, паи которых уже собраны, земли отмежеваны и поставлены на кадастровый учет, а юридическое лицо очищено от долгов и других обременений, были единицы, а запрашиваемая цена на них была в несколько раз выше, чем на первичную покупку, то сейчас ситуация изменилась. 25 В большинстве регионов Южного федерального округа, а также черноземных регионах паевой земли осталось достаточно мало. Первичный рынок еще присутствует в Сибири, Кировской, Оренбургской и Ульяновской областях. С 1 июля вступит в силу целый пакет поправок в закон об обороте сельхозземель, которые должны по замыслу авторов упростить процедуры оформления собственности на сельхозземли и ускорить формирование рынка земель. Минсельхоз считает, что закон будет стимулировать переход земельных участков к эффективным собственникам и землепользователям и в течение двух лет оформление земельных участков в счет долей должно прекратиться, а с 1 июля 2013 г. оборот земельных долей будет заменен на оборот участков. Поправки упрощают процедуру выдела земельных участков, определяют условия принудительного изъятия участка у собственника через суд, а за неиспользование сельхозземель вводят штрафы.

В новом Земельном кодексе введены понятия: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

Собственники земельных участков - это лица, распоряжающиеся землей по своему усмотрению. Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по

договору аренды (субаренды).

Что касается права безвозмездного постоянного бессрочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям.

 

3.2 Принципы перевода земель  сельхозназначения

В соответствии с п.1 статьи 77 Земельного кодекса РФ под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, которые находятся за чертой поселений и предоставлены для нужд сельского хозяйства либо предназначены для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на 2 категории:

1. сельскохозяйственные угодья – это земли только для выращивания сельскохозяйственной продукции.

2. земли, занимаемые различными сельскохозяйственными объектами, - для ведения товарного сельскохозяйственного производства и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством (в соответствии со статьёй 78 Земельного Кодекса РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Особенности правового положения и деятельности садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан (это тоже земли сельхозназначения) регулируются Законом о садоводческих объединениях. Вопросы, касающиеся возможности строительства на землях сельхозназначения без изменения их целевого назначения (то есть оставаясь в рамках земель сельхозназначения) целесообразнее (прежде всего по финансовым и временным затратам) решать следующим образом.26

Получив в собственность или, как ранее, на иных условиях (например, «пожизненно наследуемое владение») некий кусок сельхозземель , решив проблему доведения документации на эту землю до права собственности, нужно «сформировать» на оформленном земельном участке крестьянское (фермерское) хозяйство. Это уже, фактически,- получение возможности строительства (не менее 20% от площади территории). Естественно, при соответствующей подготовке проектной документации на застройку.

Если на земельном участке планируется коттеджная застройка, то в состав «сформированного» крестьянского (фермерского) хозяйства вводятся членами этого хозяйства ряд будущих застройщиков, которым внутренними решениями правления хозяйства предоставляются положенные земельные участки из земель самого хозяйства. То есть территория крестьянского (фермерского) хозяйства «разбивается» на участки.

На этих участках, которые уже можно выводить в собственность (с соответствующим перепроектированием территории хозяйства) в соответствии с проектами застройки ведётся строительство. Строительные объекты (завершённые или незавершённые) регистрируются на получение права собственности на них в установленном порядке.

А далее – в рамках интересов собственников – или объединиться, например, в ДНП, ДНТ (дачное некоммерческое партнёрство или товарищество), или жить обособленными собственниками на территории того же родоначального крестьянского (фермерского) хозяйства , или «развалить» (опять-таки внутренними решениями) крестьянское (фермерское) хозяйство – и зарегистрировать права собственности и на землю и на строения на ней.

 Схема перевода сельхозземель достаточно затратная, «серая», под «патронажем» районных или областных властей, по времени – в зависимости от возможностей «ускорения» через госструктуры не менее 1-2 лет.

 

3.3. Мнение правительства  на сложившиеся проблемы на  рынке земли и пути их решения.

Зимой 2011 года Дмитрий Медведев попросил министров навести порядок в сфере рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения. По мнению президента, чтобы заставить собственников работать с этой землёй, необходимо предусмотреть нормы, при которых, если купленная земля долгое время пустует, её можно было бы изъять в государственную собственность или наложить большой налог, который бы заставил владельца этой земли шевелиться. Если законопроект получится внятным и конкретным, без всяких хитрых уловок и подводных камней, то мы имеем все шансы получить нормальный рынок земли сельскохозяйственного назначения.

Дело в том, что сельхоз земли привлекали к себе огромное количество спекулянтов, которые хотели приобрести их с инвестиционными целями. И земля эта их интересовала исключительно как объект перепродажи. То есть зачастую сельскохозяйственные земли выкупаются не для того, чтобы их засевать культурами, а чтобы перевести их в земли под строительство и продать потом втридорога, снимая сумасшедшую прибыль. Многие вкладывали деньги в эти земли так на всякий случай – вдруг рано или поздно в законодательстве появится лазейка, и эти земли можно будет реализовать уже как предназначенные для строительства. Но большинство использовало эти земли как объект финансовых махинаций.

Дело в том, что сельскохозяйственная земля намного дешевле обычной, то есть той на которой можно вести строительство, учитывая быстрое расширение наших городов, бывшие сельскохозяйственные земли попадают в поле новых застроек и превращаются в чрезвычайно интересный объект для инвестиций и спекуляций. Вот и получается, что огромное количество плодородной земли, сейчас не используется, хотя могло бы использоваться и с очень большой пользой, поскольку в последнее время выращивание и экспорт зерновых превратился в чрезвычайно прибыльный бизнес, и наша страна стала занимать всё более весомое положение в мире по этому виду экспортируемого продукта. Однако жадность многих спекулянтов препятствует нормальному развитию сельского хозяйства в стране. Этому давно надо было положить конец. Сельскохозяйственную землю лучше отдавать тем, кто будет действительно с ней работать даром. Потому что земли много, по сравнению с Россией царских времён современная Россия потеряла более 90% пашни. Это при том, что население в нашей стране за это время значительно увеличилось. Мы просто нуждаемся в прозрачном рынке земель сельскохозяйственного назначения, это позволит нам продавать в мире не только нефть и газ, которые относятся к виду исчерпаемых ресурсов. На данный момент продовольственный рынок является одним из самых динамичных и самых инновационных. Поскольку отладить бесперебойное серийное производство зерна невозможно, слишком много малопредсказуемых факторов влияют на производство. Развитие сельского хозяйства для нашей страны – это задача стратегического назначения, стоящая в одном ряду с задачами по развитию ракетной и космической отрасли.

И если всё произойдёт именно так, как задумал президент и закон будет принят. То многие латифундисты бросятся распродавать своё хозяйство направо и налево по бросовым ценам, в таком случае у многих фермерских хозяйств появится возможность приобрести посевные площади чрезвычайно дёшево.27

Так же 14 марта 2012 года «ВТБ Капитал» объявил, что сформированный совместно с иностранными партнерами портфель потребительских активов на 2 млрд. долл. Будет продан вдвое дороже, в том числе и через IPO. На новые проекты будет выделен аналогичный бюджет, крупнейшими из них станут сельскохозяйственные кластеры. Планируется консолидировать 250 тыс. га сельхозугодий и вложить в агробизнес порядка 500 млн. долл.

Так же Дмитрий Медведев подписал закон, согласно которому многодетные семьи получат земельные участки "без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов". Эти участки можно будет использовать под строительство дома или дачи, а также – продать их по рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Одним из главных факторов производства является земля. Под землей как ресурсом понимается не только сама земля, но и все природные богатства, находящиеся на ней.

Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей:

1) ограниченность земельных  участков;

2) зависимость эффективности  их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности;

3) особенности и в правовом  режиме использования земель, включая  их назначение, обременения и  ограничения в их использовании.

Прошло около 20 лет с начала реформирования сельского хозяйства в России. Большинство вопросов земельного рынка требуют качественной доработки. Прежде всего, необходимо четко обозначить критерии определения сельского хозяйства. В этом вопросе наша наука может и должна использовать опыт других стран, где оно развивается успешно.

Ведь сравнительный анализ рыночных показателей и эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в Европе и России, что площадь российских земель сельскохозяйственного назначения сопоставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Евросоюза, но в среднем по европейским странам сельхозугодия занимают 40-50% общей территории стран, в то время как в РФ – не более 10%. Эффективность использования земель в сельском хозяйстве европейских стран в 5-7 раз превышает российский уровень, когда земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз.

Основные земельные угодья в России находятся пока в собственности государства и муниципалитетов. При этом в России достаточно равномерно представлен весь спектр земельных участков разных размеров.

Особенностью рынка является ограниченность (иногда и невозможность) воспроизводства. В силу ограниченности данного ресурса собственность на землю является самым доходным видом собственности. Экономическая реализация данного вида собственности чаще всего производится не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и получение дохода в виде ренты. Рента – это плата за пользование землей.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать.

Государству необходимо усилить ответственность за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения, упростить правовые барьеры для включения земли в оборот и увеличить финансирование агробизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Используемые источники:

1.  Invest Project с данными от: газета Ведомости, служба «Би-би-си», BEFL, Reuters.  
2. Академик: Словари и энциклопедии – сайт dic.academic.ru 
3. Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. «Микроэкономика», институт «Экономическая школа», Санкт-Петербург, 2008 
4. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России Практическое пособие. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2008. - 620 с.  
5. Данные BEFL и Росстата 
6. Данные Минсельхоза России  
7. Закон « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ  
8. Земельный кодекс РФ   
9. Проект «Индикаторы рынка земли» - http://www.land-in.ru
10. РИА-Новости от 02.01.2011, раздел «Политика»  
11. Российская газета, выпуск № 4720 
12. Свободная энциклопедия – Википедия. 
13. Седов В. В. Экономическая теория. Часть 2, 2006  
14. Справочная  «Загородная недвижимость» , Раздел -  цены на земельные участки в России.  
15. Указ Президента « О реализации конституционных прав граждан на землю» №37 от 07.03.1996 г.  
16. Указ Президента от 1993 года.
17. Федеральная налоговая служба – nalog.ru  
18. Федеральный портал PROTOWN.RU