Шпаргалка по "Экономике"

 

 При оценке стоимости  банка суть данного подхода заключается в том, что курс акций банка отражает рыночную привлекательность этого банка как объекта приобретения и инвестирования. Показатель рыночной привлекательности обычно рассчитывается по открытым акционерным обществам, акции которых котируются на фондовых биржах. Для того чтобы определить показатель рыночной привлекательности банка, выпустившего только обыкновенные акции, необходимо разделить прибыль после налогообложения за истекший год на число акций, находящихся в обращении на конец этого года. Полученный показатель является доходом на одну акцию. Затем рыночная продажная цена акций на любую произвольно выбранную дату соотносится с полученным результатом - доходом в расчете на одну акцию, в результате чего определяется показатель рыночной привлекательности. Для российской практики данный подход в настоящее время практически невозможно использовать на практике, ибо акции российских коммерческих банков, за исключением Сбербанка, на фондовых биржах не котируются. Тем не менее, задача прогнозирования курсовой стоимости акций банков после слияний остается актуальной.

 

Билет №4

Вопрос 1: Роль государства по урегулированию оценочной сферы деятельности.

Роль государства в  регулировании оценочной деятельности определяется соответствующим законодательством, которое включает:

 

·        Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации";

 

·        принимаемые в соответствии с  ним законы и иные нормативные  акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;

 

·        международные договоры Российской Федерации.

 

Центральное место в  этом списке занимает принятый в июле 1998 г. Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ (далее — ФЗО).

 

 

 

Примечания

 

 

 

Следует отметить, что  в странах западной демократии специальный государственный закон, регулирующий оценочную деятельность, — явление малораспространенное. В большинстве стран основные вопросы регулирования недвижимости сосредоточены в гражданских и земельных кодексах, законах о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, например в Германии (1988).

 

 

 

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании  оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее — Минимуществу России). При этом в главе III ФЗО определены основные управленческие функции этого представительного органа:

 

·        контроль за осуществлением оценочной  деятельности,

 

·        регулирование оценочной деятельности,

 

·        взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности,

 

·        согласование проектов стандартов оценки,

 

·        согласование требований к образовательным  учреждениям и программам, связанным  с профессиональной подготовкой  оценщиков.

 

Кроме того в ФЗО было установлено требование об обязательном централизованном лицензировании оценочной  деятельности (см. ст. 23, 24).

 

 

 

Примечания

 

 

 

Отметим, что государственное  лицензирование оценщиков не является типичным требованием в зарубежной практике регулирования оценочной  деятельности, а чаще эта функция  передается общественным профессиональным сообществам, как это, например, делается в США и Великобритании, других странах Западной Европы.

 

 

 

В организационном плане  принципиально, что закон в регулировании  оценочной деятельности предусматривает  для го­сударственных уполномоченных органов взаимодействие с негосударственными структурами — саморегулируемыми организациями (ст. 22 ФЗО), которые могут выполнять следующие функции:

 

·        защищать интересы оценщиков,

 

·        содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков,

 

·        содействовать разработке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков,

 

·        разрабатывать собственные стандарты  оценки,

 

·        применять собственные средства контроля качества оценочной деятельности.

 

 

 

Примечания

 

 

 

В плане эффективного управления недвижимостью исключительно важно установление областей обязательного проведения оценки (см. ст. 8 ФЗО). Так, все без исключения операции с государственной и муниципальной собственностью требуют обязательной оценки вовлеченных в сделки объектов недвижимости. В числе таких операций: приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, использование в качестве предмета залога, продажа или иное отчуждение, передача объектов в качестве вклада в уставные фонды совместных предприятий, акционерных обществ и других типов объектов совместной хозяйственной деятельности.

 

 

 

Приводимый ниже рис. 2.1 иллюстрирует основные направления  и формы государственного регулирования  оценочной деятельности.

 

В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценоч-

 

ной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством  в рамках региональных и муниципальных  органов разветвленной системы  Минимущества России.

Вопрос 2: Затратный подход.

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящего объекта. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

 

 Практика показывает, что наибольшие проблемы при  использовании затратного подхода  возникают в связи с оценкой  рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.

 

 Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что  затраты, необходимые для создания  оцениваемого объекта в его  существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

 

 Однако здесь необходимо  понимание различия между восстановительной  стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

 

 Восстановительная  стоимость (стоимость воспроизводства)  определяется издержками в текущих  ценах на строительство точной  копии оцениваемого объекта с  использованием таких же архитектурно-планировочных  решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

 

 Стоимость замещения  определяется расходами в текущих  ценах на строительство объекта,  имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в  новом архитектурном стиле с  использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

 

 Граница между восстановительной  стоимостью объекта и стоимостью  его замещения всегда условна,  и оценщику в каждом конкретном  случае приходится решать проблему  выбора того или иного вида  стоимостной оценки в зависимости  от условий применения затратного подхода.

 

 Согласно стандартам  Российского общества оценщиков  (СТО РОО 21-01-95) при оценке затратным  подходом необходимо определить: рыночную стоимость участка земли;  стоимость восстановления объекта  или его замещения; величину  накопленного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

 

 В российских условиях  объектом оценки является не  полное (абсолютное) право собственности  на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценки стоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методов определения стоимости: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения (переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. При этом нормативная цена земли неадекватна ее рыночной стоимости.

 

 Самым надежным  из всех вышеуказанных методов  в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

 

 Следующим этапом  применения затратного подхода  является определение восстановительной  стоимости объекта или стоимости  замещения. Существуют четыре  способа расчета восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

 

 Метод количественного  анализа заключается в составлении  смет затрат на все виды  работ, необходимых для строительства  отдельных конструктивных элементов  объекта и объекта в целом:  затраты труда, материалов, средств  механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

 

 Количественный анализ  наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

 

 Поэлементный способ  расчета представляет собой модификацию  количественного метода, но он  гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м кирпичной кладки, 1 кв.м кровельных покрытий и т.п.).

 

 Метод сравнительной  единицы основан на сравнении  стоимости единицы потребительских  свойств оцениваемого объекта  со стоимостью аналогичной единицы  измерения подобного типового  сооружения. Сущность метода состоит  в том, что для оцениваемого  объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

 

 Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

 

 Индексный способ  заключается в определении восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

 

 Определение накопленного  износа является заключительным  этапом затратного подхода.

 

 При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

 

 В зависимости от  факторов снижения стоимости  недвижимости износ подразделяется  на физический, функциональный и  внешний (экономический).

 

 Физический износ  отражает изменения физических  свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

 

 Существуют четыре  основных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, но и наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срока жизни здания.