Шпаргалка по "Экономике"

 

 Функциональный износ  - это потеря в стоимости, вызванная  тем, что объект не соответствует  современным стандартам: с точки  зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

 

 Если физический  и в определенной степени функциональный  износ можно устранить путем  реконструкции или модернизации  здания, то износ внешнего воздействия  в большинстве случаев неустраним.

 

 Внешний (экономический)  износ - это потеря в стоимости,  обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

 

 Основными факторами  внешнего износа в России являются  общее состояние в экономике,  которое в отдельных регионах  усиливается местными факторами,  наличие дискриминирующего законодательства  для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

 

 Существуют два  подхода к оценке внешнего  износа - сравнение продаж аналогичных  объектов при стабильных и  измененных внешних условиях  и капитализация потерь в доходе, относящемся к изменению внешних условий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

 

 Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости).

 

 Наиболее распространенной  областью применения затратного  подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

 

 Затратный подход  применяют также при технико-экономическом  обосновании нового строительства,  при оценке рыночной стоимости  объектов незавершенного строительства  и реконструируемых объектов. В этом случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта. Используя сочетание затратного и доходного подхода, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету (ПБУ 6-97) "Учет основных средств" определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

 

 

 Постоянно расширяющейся  сферой применения затратного  подхода выступает рынок страховых  услуг. В данном случае предпочтение  этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя затратным подходом.

 

Билет №5

Вопрос 1: Механизм правового регулирования оценки собственности

 

Вопрос 2: Метод компании-аналога.

 

 Метод компаний-аналогов

При использовании метода компании-аналога оценка стоимости  готового бизнеса проводится на основании  информации о стоимости предприятий-аналогов, акции которых котируются на рынке. Прежде чем приступить к подбору  компаний-аналогов, необходимо проанализировать специфику работы и рынок, занимаемый оцениваемой компанией.

Предприятия-аналоги  должны относиться к той же отрасли, что и оцениваемая компания, а  также быть сходны по следующим основным финансовым и производственным характеристикам:

▪ размер компании (выручка, численность, стоимость активов и т. д.);

▪ ассортимент;

▪ товарная и территориальная диверсификация;

▪ технологическая и техническая оснащенность;

▪ риски, связанные с работой;

▪ сопоставимость предполагаемой сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты и т. д.).

 

Компании-аналоги, отобранные для проведения оценки стоимости  компании сравнительным методом, должны не только осуществлять один вид деятельности с оцениваемой компанией, но и  должны были быть проданы не так  давно по отношению к сроку продажи компании. При этом компании-аналоги не должны быть вовлечены в процесс поглощения, поскольку это искажает их реальную цену.

Если между компаниями-аналогами  и оцениваемой компанией по каким-либо из перечисленных критериев существуют расхождения, необходимо использовать соответствующие мультипликаторы (коэффициенты, характеризующие соотношения результирующего показателя к одной из его составляющих).

Широко распространены следующие виды мультипликаторов:

▪ стоимость компании/прибыль;

▪ стоимость компании/денежный поток;

▪ стоимость компании/рыночная стоимость материальных активов.

В зависимости от того, какая информация о предприятиях-аналогах доступна, могут быть использованы и другие мультипликаторы.

При расчете стоимости компании рекомендуется пользоваться несколькими мультипликаторами, заранее рассчитав для каждого степень достоверности (весомость). Достоверность того или иного мультипликатора определяется экспертным методом. При использовании нескольких мультипликаторов формула расчета стоимости компании будет выглядеть следующим образом:

Стоимость компании = (Кi х Mi х Bi),

где n - количество показателей  деятельности, используемых при оценке стоимости компании; Ki - показатель деятельности оцениваемого предприятия; Mi - мультипликатор по i-му показателю; Bi - вес i-го мультипликатора.

Практическое применение этой формулы будет рассмотрено  ниже.

 

Билет №6

Вопрос 1: Идентификация рисков оценки собственности.

Понятие идентификации  риска

 

Идентификация является первым и одним из основных этапов анализа риска. Рисками о существовании или о свойствах которых не известно, невозможно эффективно управлять. Поэтому задача обнаружения всех рисков является чрезвычайно важной.

 

По существу, идентификация  сводится к выявлению возможных проблем. В данном случае под "проблемой" можно понимать что-либо (событие, объект, человека, идею и т.д.), что может встать между организацией и ее целями. И в начале надо определить, что может пойти "не так", чтобы затем решить, как это устранить или обойти.

 

Идентификация риска - процесс  нахождения, составления перечня  и описания элементов риска.

 

Как было показано в Главе 1, основными элементами риска являются:

причины, которые приводят к наступлению опасного явления;

опасные явления (события), оказывающие воздействие на объект;

виды воздействия, которые  могут привести к изменению состояния  объекта;

последствия, представляющие собой потери из-за воздействия и  их оценку со стороны субъекта;

факторы риска, которые  влияют на вероятность реализации риска и тяжесть последствий.

 

Подходы к идентификации  рисков, как правило, зависят от размеров и степени формализации процессов  в организации. Для небольших  фирм идентификация сводится, как  правило, к составлению "коллекции" отдельных возможных неблагоприятных событий. На крупных предприятиях уже выработаны определенные стандарты, соблюдение которых ведет к достижению поставленных целей. Отклонение от них рассматривается как основная причина неполучения желаемых результатов. Идентификация там может быть сведена к поиску возможных причин отклонения от этих стандартов.

 

В любом случае необходимо выявить максимальное количество рисков, которым подвержена организация. Для  упорядочивания процесса их нахождения широко используются различные системы  классификации, задающие направление поиска. Выявленные риски группируются и описываются в принятом на предприятии едином формате, чтобы упростить процесс их сравнения.

 

Организация процесса идентификации  рисков требует решения целого ряда вопросов, к числу которых, в частности, относятся:

какую информацию следует  собирать;

из каких источников ее можно получить;

каким образом эту  информацию нужно систематизировать/структурировать  и хранить;

как ее анализировать.

 

Вопрос 2: Метод отраслевых коэффициентов. 
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

 

Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи различных действующих предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В результате многолетних обобщений, в странах с развитой рыночной экономикой разработаны достаточно простые формулы определения стоимости бизнеса предприятия.

 

Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 - 2 месячной выручки, рекламные агентства  продаются за 0,7 годовой выручки, бухгалтерские фирмы - за 0,5 годовой  выручки, а цена предприятия розничной торговли может быть определена следующим образом: 0,75 - 1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает предприятие.

 

Метод отраслевых коэффициентов  пока не получил достаточного распространения в российской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимой информации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени и определенной экономической стабильности.

 

Как видно, несмотря на достаточно широкий спектр современных методов оценки бизнеса предприятий, ни один из них не является универсальным. Каждый подход и каждый метод в рамках одного подхода имеет свои преимущества и ограничения и каждый по - своему освещает стоимость предприятия. Вид определяемой стоимости, цель и задача оценки, безусловно, являются определяющими критериями выбора подхода и метода оценки, но при этом необходимо учитывать, что объективность оценки будет выше, если оценщик сумеет найти возможность применения нескольких подходов к определению стоимости бизнеса предприятия.

 

Билет №7

Вопрос 1: Предмет оценки.

Оценку бизнеса по ее предмету с самого начала нельзя смешивать с анализом финансово-хозяйственной  деятельности фирмы. Оценка бизнеса  всегда отвечает на прямой вопрос: «сколько стоит или сколько может стоить бизнес?».

 

 Более конкретно  предмет оценки бизнеса в указанном  контексте может в разных ситуациях  подразумевать определение:

 

 • гипотетической  стоимости закрытой компании (акционерного  общества, в том числе такого, которое лишь формально называется открытым акционерным обществом (ОАО), чьи акции не размещены на фондовом рынке;

 

 • контрольных  цифр максимально приемлемой (для  покупателя) или максимально возможной  (для продавца) цены за закрытую  компанию либо за долю в  ней при подготовке сделок по купле—продаже фирмы, а также долевых участий в ней;

 

 • стоимости закрытой  компании, какой она сложится  через некоторое заданное время  в будущем, когда, например, планируется  трансформировать ее в открытую  компанию (т.е. разместить акции владельцев либо вновь выпускаемые акции на фондовом рынке) или предложить к продаже (возможно, только долю в компании);

 

 • некоторой «действительной»  стоимости открытой компании (чьи  акции размещены и обращаются  на фондовом рынке), более объективной по сравнению с той, на которую указывает фондовый рынок, в случае, если на рынке фирма недооценивается или переоценивается из-за того, что участники фондового рынка пользуются неполной либо недостоверной информацией о компании;

 

 • «действительной»  стоимости компании, которая только отчасти является открытой, т.е. такой, чьи акции размещены на фондовом рынке, котируются, но не торгуются, по ним отсутствуют фактически совершаемые сделки купли—продажи, подтверждающие или не подтверждающие имеющиеся котировки цены;

 

 • стоимости имущественного  комплекса  по выпуску некоторого  типа продукции;

 

 • стоимости имущественного  комплекса многономенклатурной  фирмы (многономенклатурного «предприятия»)  по выпуску и продаже нескольких  типов продукции;

 

 • стоимости «бизнес-линии» или «дела» по выпуску и продажам той или иной продукции (товара, услуги), включая, в отличие от оценки имущественного комплекса, и обязательства (долги), возникшие либо которые могут возникнуть в связи с данным «делом»;

 

 • ценности имущественного интереса в некотором льготном и/или обусловленном конкурентными преимуществами контракте (аналогично оценке такого контракта как нематериального актива).

 

Предмет оценки бизнеса  также пограничен с предметами оценки недвижимости и объектов интеллектуальной собственности.