Сущность лизинга

 

В зависимости от сектора  рынка лизинг бывает внутренним (когда  все участники сделки находятся  в одной стране) и международным (хотя бы один из участников - представитель  другой страны).

 

По характеру лизинговых платежей лизинг подразделяется на:

1. Лизинг с денежным  платежом (платежи осуществляются  в денежной форме).

2. Компенсационный лизинг - арендные платежи осуществляются  поставками продукции, изготовленной  на оборудовании, являющемся объектом  лизинговой сделки.

3. Лизинг со смешанным  платежом (комбинация предыдущих  двух видов).

 

На практике существует множество  форм лизинговых сделок, однако их нельзя рассматривать как самостоятельные  типы лизинговых операций.

Под формами лизинговых сделок понимаются устоявшиеся модели лизинговых контрактов. Наибольшее распространение  в международной практике получили следующие формы лизинговых операций.

1) Лизинг “стандарт” - при  этой форме лизинга поставщик  продает объект сделки финансирующему  обществу, которое через свои  лизинговые компании сдает его  в аренду потребителям.

2) Лизинг “поставщику” - в этом случае продавец оборудования  также становится лизингополучателем, как и при возвратном лизинге,  но арендованное имущество используется  не им, а другими арендаторами, которых он обязан найти и  сдать им объект сделки в  аренду. Субаренда является обязательным  условием в контрактах подобного  рода.

3) Возобновляемый лизинг - в лизинговом соглашении при  данной форме предусматривается  периодическая замена оборудования  по требованию арендатора на  более совершенные образцы. 

4) Групповой (акционерный)  лизинг - сдача в аренду крупномасштабных  объектов (самолеты, суда, буровые платформы,  вышки). При таких сделках в роли лизингодателя выступает несколько компаний.

5) Генеральный лизинг - право  лизингополучателя дополнять список  арендуемого оборудования без  заключения новых контрактов.

6) Контрактный наем - это  специальная форма лизинга, при  которой лизингополучателю предоставляются  в аренду комплектные парки  машин, сельскохозяйственной, дорожно-строительной  техники, тракторов, автотранспортных  средств. 

7) Лизинг с привлечением  средств - лизингодатель получает  долгосрочный заем у одного  или нескольких кредиторов на  сумму до 80% сдаваемых в аренду  активов. Кредиторы - крупные коммерческие  и инвестиционные банки, располагающие  значительными ресурсами, привлеченными  на долговременной основе. Финансирование  лизинговых сделок банками осуществляется  обычно двумя способами: 

а) заем - банк кредитует лизингодателя, предоставляя ему кредит на одну или  на целый пакет лизинговых соглашений. Сумма кредита зависит от репутации  и кредитоспособности лизингодателя;

б) приобретение обязательств - банк покупает у лизингодателя  обязательства его клиентов без  права на регресс, учитывая при этом репутацию лизингополучателей и  эффективность проекта. Данный способ применяется при крупных разовых  сделках с участием надежных заемщиков. Банки при организации финансирования проекта с участием лизинговой компании выступают также в качестве гарантов. Обеспечением банковской ссуды при  получении ее лизингодателем (без  права обратного требования к  лизингополучателю) являются объекты  лизинговой сделки и лизинговые платежи.

 

 

 

Лизинг коммерческой недвижимости

Сегодня основными финансовыми  инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При  этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно  реже. С чем это связано?

Низкая осведомленность

Большинство руководителей  недостаточно осведомлены о возможности  лизинга коммерческой недвижимости. Тех, кто знает о таком способе  приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много  времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный  опыт сотрудничества с тем или  иным лизингодателем.

Лизинг коммерческой недвижимости: черные схемы

Многим собственникам  недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или  полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и  получение сверхприбыли благодаря  искусственному завышению текущей  рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым  препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

Заниженные доходы

Еще достаточно много предприятий  и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов  компании. По всем известным причинам делается это в целях "оптимизации" налогообложения. Учитывая большую  стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены  отказывать таким клиентам.

 

 

Колебания курса

Ввиду постоянных колебаний  курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и  конвертации - то есть, все то, что  может значительно отразится  на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием  стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо  заработать.

Стоимость местоположения

Более чем на 50% стоимость  любого объекта недвижимости зависит  от его месторасположения. Однако, поскольку  приобретение земли (того самого "места") по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны  такие критерии как ликвидность  самого имущества, степень его юридической  чистоты, отсутствие различных обременений  и конструктивных недостатков.

Бремя обязательств

Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится  к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать  свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных  клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга коммерческой недвижимости - это не только обязательства  по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в  которых недвижимость выступает  залогом по сделке. Разорвать отношения  с лизинговой компанией значительно  более затруднительно, чем договор  аренды.

Долгосрочность процесса

Долгие сроки лизинга  коммерческой недвижимости, связаны  с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и  сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие "длинные" деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.

Риски лизингополучателя

Риски лизингополучателя  можно разделить на две группы - имущественные и финансовые.

Имущественные риски связанны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации  необходимо удостовериться в том, что  объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель  защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет  вступать в сомнительную сделку.

Бюрократические проволочки

Недвижимость не может  быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности  на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право  должно быть правильно оформлено  и зарегистрировано в регистрационной  палате, ведь недвижимость будет выступать  залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.

 

 

 

 

 

 

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный  подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что  разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость  строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу  общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз), (1):

  (1)

Применение затратного подхода  к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

-оценка рыночной стоимости земельного участка;

-оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

-расчет выявленных видов износа;

-расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка  земли, входящего в состав оцениваемой  затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования  как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

1.метод сравнения продаж;

2.метод распределения;

3.метод выделения;

4.метод разбивки на участки;

5.техника остатка для земли;

6.капитализации чистой земельной ренты.

 

1.Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное  использование.

При оценке земли можно  использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и  получая в конце несколько  значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

2.Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

3.Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

4.Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

5.Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение  включают:

расходы на разбивку, расчистку  и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховка, заработная плата ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы  подрядчика;

прибыль предпринимателя.

 

6.Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Определение восстановительной  стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость  нового строительства прямых и косвенных  издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в  себя: