Сущность лизинга

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату  строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы  подрядчика.

 

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты  обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и  изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический  надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных  издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих  правил определения сметной стоимости  строительства, изложенных в действующих  нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной  величины сметной стоимости строительства  с применением индексов;

путем составления восстановительной  сметы на объект оценки.

При наличии для объекта  оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости  строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих  отношение текущего уровня цен в  строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной  документации на объект оценки следует  восстановить смету одним из двух способов:

по укрупненным сметным  нормативам (метод сравнительной  единицы);

по сборникам единичных  расценок и прейскурантам (метод  количественного анализа).

 

Использование укрупненных  сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых  проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых  экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют  следующие виды укрупненных показателей:

укрупненные показатели сметной  стоимости (УПСС);

укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции  и виды работ;

прейскуранты на строительство  зданий и сооружений (ПРЭС);

укрупненные показатели восстановительной  стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных  работ может приводиться с  разбивкой по видам работ и  комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент  от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя  определяется как сумма, которую  предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя  принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ  объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который  характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и  сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного  термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую  стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (воспроизведенного с помощью  затратного подхода) для того, чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается  при строительстве и зависит  от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня  ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) —  время эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая  жизнь объекта заканчивается, когда  эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей  ставкой по сопоставимым объектам в  данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже  не вносят вклад в стоимость объекта  вследствие его общего износа.

 

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может  отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как  правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания — период времени  от даты оценки до окончания его  экономической жизни.

Субъективность определения  таких показателей, как срок экономической  жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой  квалификации и немалого практического  опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

метод сравнения продаж;

бухгалтерский;

метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан  на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о  продажах подобных объектов и стоимости  свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

 

 

 

 

Затратный подход к оценке недвижимости

Объект оценки: здание гостиницы

Таблица 1 – Расчет стоимости  строительства по УПВС

Год ввода	1984
Год оценки	2011
Фактический срок эксплуатации, лет	27
Строительный объём, м3	2000

 

Таблица 2 – Расчет базовой  стоимости строительства в текущих  ценах

Аналог - Сборник	Основная часть (39)
Измеритель на 1м3	56,4
Поправки на 1 климатический  район	1,09
Стоимость измерителя с поправками, руб	61,476
Строительный объём м3	2000
Стоимость строительства  в ценах 1969г.	122952
Стоимость строительства  в ценах 1984г. (1,19)	146312,88
Стоимость строительства  в ценах 1991г. (1,577)	230735,412
Стоимость строительства  в ценах 2011г.  (6,25)	1442096,324
Итого в ценах 2011г.	1442096,324
С прибылью предпринимателя (22%)	17592517,515
С НДС (18%)	1701673,662

 

Таблица 3 – Расчет стоимости  строительства с учетом отклонения конструктивных элементов

Конструктивные элементы	Уд.вес аналога, %	Корректировка	Уд.вес скорректи-рованный, %	Стоимость конструк-тивного элемента, руб.
Фундаменты	5	0	5	72104,816
Перекрытия	10	0	10	144209,632
Крыша и кровля	6	0	6	86525,779
Наружная отделка	11	0	11	158630,596
Линолеум	7	-1	6	86525,779
Дощатый пол	6	-1	5	72104,816
Кафельная плитка	6	-1	5	72104,816
Обои	12	0	12	173051,559
Краска	6	0	6	86525,779
Побелка	6	0	6	86525,779
Проемы	12	0	12	173051,559
Электрооборудование	2	0	2	28841,926
Теплоснабжение	1	0	1	14420,963
Снабжение холодной водой	2	0	2	28841,926
Снабжение горячей водой	1	0	1	14420,963
Канализация	1	0	1	14420,963
Вентиляция	1	0	1	14420,963
Лестницы	5	0	5	72104,816
Итого:	100		97

 

Таблица 4 – Расчет величины устранимого физического износа

Конструктивные элементы	Стоимость нового элемента, руб.	% износа	Износ, руб.	Остаточная стоимость, руб.
Фундаменты	72104,816	25	18026,204	54078,612
Перекрытия	144209,632	25	36052,408	108157,224
Крыша и кровля	86525,779	25	21631,445	64894,334
Наружная отделка	158630,596	25	39672,649	118957,947
Линолеум	86525,779	25	21631,445	64894,334
Дощатый пол	72104,816	25	18026,204	54078,612
Кафельная плитка	72104,816	25	18026,204	54078,612
Обои	173051,559	25	43262,891	129788,668
Краска	86525,779	25	21631,445	64894,334
Побелка	86525,779	25	21631,445	64894,334
Проемы	173051,559	25	43262,891	129788,668
Электрооборудование	28841,926	25	7210,482	21631,444
Теплоснабжение	14420,963	25	3605,241	10815,722
Снабжение холодной водой	28841,926	25	7210,482	21631,444
Снабжение горячей водой	14420,963	25	3605,241	10815,722
Канализация	14420,963	25	3605,241	10815,722
Вентиляция	14420,963	25	3605,241	10815,722
Лестницы	72104,816	25	18026,204	54078,612

 

 

 

 

Таблица 5 – Расчет неисправимого  физического износа короткоживущих элементов

Элементы	Остаточная стоимость, руб.	Факт.срок экспуатации, лет	Нормат.срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (3/4)	Износ, руб	Остаточная стоимость
Крыша и кровля	142499,392	5	25	0,2	28499,878	113999,514
Наружная отделка	261248,885	15	20	0,75	195936,664	65312,221
Линолеум	142499,392	5	10	0,5	71249,696	71249,696
Дощатый пол	118749,493	5	30	0,167	19831,165	98918,328
Кафельная плитка	118749,493	35	60	0,583	69230,955	49518,539
Обои	284998,784	3	5	0,6	170999,270	113999,514
Краска	142499,392	5	8	0,625	89062,120	53437,272
Побелка	142499,392	3	5	0,6	85499,635	56999,757
Проемы	284998,784	25	30	0,833	237403,987	47594,797
Электрооборудование	47499,797	35	40	0,875	41562,323	5937,475
Теплоснабжение	23749,899	5	30	0,167	3966,233	19783,666
Снабжение холодной водой	47499,797	5	30	0,167	7932,466	39567,331
Снабжение горячей водой	23749,899	15	20	0,75	17812,424	5937,475
Канализация	23749,899	35	40	0,875	20781,161	2968,737
Вентиляция	23749,899	15	30	0,5	11874,949	11874,949
Итого						757099,269