Сущность лизинга

ЧОД = ДВД – ОР (7)

Операционные расходы - это  расходы, необходимые для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

 • с учетом возмещения  капитальных затрат (с корректировкой  на изменение стоимости актива);

 • метод связанных  инвестиций, или техника инвестиционной  группы;

 • метод прямой  капитализации.

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1)  ставки доходности  инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена  инвестору за использование денежных  средств с учетом риска и  других факторов, связанных с  конкретными инвестициями;

2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется  только к изнашиваемой части  активов.

Ставка дохода на капитал  строится методом кумулятивного  построения:

+  Безрисковая ставка дохода +

+  Премии за риск +

+  Вложения в недвижимость +

+  Премии за низкую  ликвидность недвижимости +

+  Премии за инвестиционный  менеджмент.

 

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

 

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент  капитализации должен удовлетворять  требованиям доходности на обе части  инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или  техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации  для заемного капитала называется ипотечной  постоянной и рассчитывается по следующей  формуле(8):

(8) ,  где

Rm – ипотечная постоянная;

 ДО – ежегодные выплаты;

 К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле (9):

  (9), где

 

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF – годовой денежный  поток до выплаты налогов;

 Кс – величина собственного  капитала.

 

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение (10):

 (10), где

М – коэффициент ипотечной задолженности

 

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

 • прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду  возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

 • возврат капитала  по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

1.Метод Ринга.

Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  возмещение основной суммы будет  осуществляться равными частями. Годовая  норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости  актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку  службы актива. Норма возврата - ежегодная  доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения (11):

  (11), где

n – оставшийся срок  экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

2.Метод Инвуда.

Этот метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется  по ставке доходности инвестиции. В  этом случае норма возврата как составная  часть коэффициента капитализации  равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что  и по инвестициям(12):

(12)  ,где

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на  инвестиции).

3.Метод Хоскольда.

 Используется в тех  случаях, когда ставка дохода  первоначальных инвестиций несколько  высока, что маловероятно реинвестирование  по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке (13):

(13), где

Уб - безрисковая ставка процента.

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален  и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

 • предполагается, что  будущие денежные потоки будут  существенно отличаться от текущих;

 • имеются данные, позволяющие обосновать размер  будущих потоков денежных средств  от недвижимости;

 • потоки доходов  и расходов носят сезонный  характер;

 • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий  объект;

 • объект недвижимости  строится или только что построен  и вводится (или введен в действие).

 

Особенности расчета денежного  потока при использовании метода ДДП.

1.  Поимущественный налог  (налог на недвижимость), слагающийся  из налога на землю и налога  на имущество, необходимо вычитать  из действительного валового  дохода в составе операционных  расходов.

2.   Экономическая и  налоговая амортизация не является  реальным денежным платежом, поэтому  учет амортизации при прогнозировании  доходов является излишним.

3.   Капитальные вложения  необходимо вычитать из чистого  операционного дохода для получения  величины денежного потока, поскольку  это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию  кредита (выплата процентов и  погашение долга) необходимо вычитать  из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная  стоимость объекта (для конкретного  инвестора). При оценке рыночной  стоимости объекта недвижимости  вычитать платежи по обслуживанию  кредита не надо.

5.   Предпринимательские  расходы владельца недвижимости  необходимо вычитать из действительного  валового дохода, если они направлены

 на поддержание необходимых  характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2.  ЧОД равен ДВД  за вычетом ОР и предпринимательских  расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3.  ДП до уплаты налогов  равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)  назначения цены  продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта;

2)  принятия допущений  относительно изменения стоимости  недвижимости за период владения;

3)  капитализации дохода  за год, следующий за годом  окончания прогнозного периода,  с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

 

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма  всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости (14)

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск (14).

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках  с аналогичными объектами на рынке  недвижимости.

Метод мониторинга основан  на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических  показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка  и регулярно публиковать. Такие  данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных  показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

 

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП производится по формуле (15):

   (15), где

 

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – остаточная стоимость.

 

 

 

 

Доходный подход к оценке недвижимости

Таблица 1 – Расчет стоимости  доходным подходом

1. Основная площадь, м2		663
2. Ставка аренды, руб.		230
3. Итого, руб./мес.		152490
4. Всего, руб./год		1829880
5. Итого потенциальный  валовой доход		1829880
6.Среднегодовые потери  от неплатежей арендной платы	3%	54896,4
7.Среднегодовые потери  арендной платы от незанятости	25%	457470
8.Итого действительный  валовой доход	Стр. 5-6-7	1317513,6
9.Операционные расходы	26% от ДВД	342553,536
10.Чистый операционный  доход = ДВД – Операционные  расходы		974960,064
11.Ставка капитализации, %		32
12. Стоимость доходным  подходом = ЧОД/ставка капитализации		3046750,2

 

Таблица 2 – Расчет ставки капитализации

Безрисковая ставка	9%
+  риск рынка недвижимости	3%
+ риск рынка капитала	3%
+ риск ликвидности	5%
+ риск управления недвижимостью	5%
+ экологический риск	3%
+ законодательный риск	4%
Итого	32%

 

Таблица 3 – Расчет итоговой величины  стоимости объекта недвижимости

Наименование	Стоимость затратным подходом	Стоимость доходным подходом
Здание столовой	3166653,153	3046750,2
Удельный вес	0,7	0,3
Итого	2216657,2071	914025,06
Итоговая величина стоимости, руб.	3130682,2671
Итого с округлением до тысяч рублей	3 130 683

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом на сегодняшний день в нашей стране наблюдается настоящий бум лизинговых операций. Основной объем их приходится на различного рода транспорт и строительную технику, другой немаловажный сегмент составляет оборудование для промышленности. Третей подпоркой, которую необходимо развивать с тем, чтобы сохранялось поступательное развитие динамики линзового рынка, должен стать лизинг недвижимости, причем недвижимости коммерческой. Офисные здания, склады, торговые центры. Все, что имеет коммерческое назначение и называется "коммерческая недвижимость".

Проанализировав данные курсовой работы, можно сказать, что лизинг позволяет быстрее самортизировать приобретенное здание – благодаря механизму ускоренной амортизации с коэффициентом до трех. Следовательно, лизингополучатель становится владельцем здания по минимальной остаточной стоимости.

Также немаловажным преимуществом  является тот факт, что имущество  по лизинговой сделке, как правило, не учитывается на балансе клиента, а его стоимость не включается в остаток кредитной задолженности, что способствует улучшению его  финансовых показателей и позволяет  привлекать дополнительные кредитные  ресурсы.