Сущность лизинга

или по формуле (2):

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n             (2)

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВДаn – потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта;

n – количество аналогичных объектов.

 

GRM считается рыночным  методом оценки объекта приносящей  доход собственности, поскольку  данный показатель учитывает  продажные цены и валовые рентные  доходы по проданным на рынке  объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и  продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми  и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах  и в ставках арендной платы.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная  цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Однако математическое соотношение  не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного  рынка недвижимости, т.е. оцениваемая  собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки  конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов .

в полной мере не учитывает  разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

 не учитывает также  вполне вероятную разницу в  чистых операционных доходах  сравниваемых объектов.

2) общий коэффициент капитализации  (ОКК), также известный как общий  коэффициент. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

При использовании общего коэффициента капитализации процесс  определения вероятной цены продажи  оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих  этапов:рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация  объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта  оценки будет определяться формулой (3):

 

Сн = ЧОДоц/ОККср                                                   (3)

где Сн – расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;

ОККср – общий коэффициент капитализации средний

 

или рассчитывается по формуле(4):

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n                          (4)

где ЧОД1 – чистый операционный доход от первого аналога;

Ц1 – цена первого аналога;

ЧОДn – чистый операционный доход от n-ного аналога;

Цn – цена n-ного аналога;

n – количество аналогов.

Преимущество данной процедуры  расчета заключается в том, что  она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно  методу GRM действенность данного  подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны  и подтверждены.

Таким образом, сравнительный  подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках  с аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Этот подход часто употребляется  и дает хорошие результаты при  оценке объектов, по которым есть достоверная  информация о ценах совершенных  сделок купли-продажи или о ценах  предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир  производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку  и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже  очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

Для осуществления всех рассмотренных  методов сравнительного подхода  необходимо:

наличие развитого рынка  недвижимости;

открытость рынка;

доступность информации о  предыдущих сделках;

наличие специальных служб, накапливающих информацию.

 

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода:

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для  других подходов в оценке.

 

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает  влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие  ожидания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Доходный подход к оценке недвижимости

 

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который  эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это  процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости  объекта.

Базовая формула доходного  подхода (1)

    (1)

или (2)

  ,   (2) где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

Ставка капитализации - это  отношение рыночной стоимости имущества  к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

Модель капитализации  дохода

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового  дохода от использования объекта  на основе анализа текущих  ставок и тарифов на рынке  аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от  неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей  производится на основе анализа  рынка, характера его динамики  применительно к оцениваемой  недвижимости. Рассчитанная таким  образом величина вычитается  из валового дохода, а итоговый  показатель является действительным  валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных  с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации  объекта;

-  фиксированных –  затраты на обслуживание кредиторской  задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов  платежей и т.д.);

-  резервы – издержки  на покупку (замену) принадлежностей  для объекта недвижимости.

4.  Определение величины  чистого дохода от продажи  объекта.

5.  Расчет коэффициента  капитализации.

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество и количество  дохода, который объект недвижимости  может принести в течение своего  срока службы;

-  риски, характерные  как для оцениваемого объекта,  так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-  инвестиционной стоимости,  поскольку потенциальный инвестор  не оплатит за объект большую  сумму, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого объекта;

-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода  возможно применение одного из двух методов:

-  прямой капитализации  доходов;

-  дисконтированных денежных  потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

 •  возможность отразить действительные намерения потенциального

 покупателя (инвестора);

 •  тип, качество  и обширность информации, на основе  которой проводится анализ;

 •  способность  учитывать конкурентные колебания;

 •  способность  учитывать специфические особенности  объекта, влияющие

 на его стоимость  (месторасположение, размер, потенциальная  доходность).

 

Метод капитализации доходов  используется, если:

•  потоки доходов стабильны  длительный период времени, представляют собой значительную положительную  величину;

 •  потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными  темпами. Результат, полученный  данным методом, состоит из  стоимости зданий, сооружений и  из стоимости земельного участка,  т.е. является стоимостью всего  объекта недвижимости. Базовая формула  расчета имеет следующий вид (3):

 (3)

или (4)

  (4), где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие  ограничивающие условия:

 •  нестабильность  потоков доходов;

 •  если недвижимость  находится в стадии реконструкции  или            незавершенного строительства.

Основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наилучшем и наиболее эффективном  использовании;

2)   расчет ставки  капитализации;

3)   определение стоимости  объекта недвижимости на основе  чистого операционного дохода  и коэффициента капитализации  путем деления ЧОД на коэффициент  капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании  без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле (5):

(5), где

S - площадь, сдаваемая  в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой  доход (ДВД) - это потенциальный валовой  доход за вычетом потерь от недоиспользования  площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов  от нормального рыночного использования  объекта недвижимости (6):

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (6)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход  за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных  отчислений), (7):