Инженерные изыскания, инвентаризация и реконструкция застройки

МИНИСТЕРСТВО   ОБРАЗОВАНИЯ   И   НАУКИ   РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ФИЛИАЛ БЕЛГОРОДСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

ИМ. В.Г. ШУХОВА

 

 

 

Кафедра городского кадастра и инженерных изысканий

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

по дисциплине: «Инженерные изыскания, инвентаризация и реконструкция

застройки »

 

 

 

 

 

Выполнил:

студент группы ГК-41

Г.А.Славгородская 

   подпись

 

Принял:

Ст.преподаватель

А.В.Пермякова 

подпись

 

 

                                              

                                          

                                             г. Новороссийск

                                              2012

Реферат

работа содержит страниц, таблиц, источников.

 

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ, АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СТОИМОСТЬ, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ, ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД, КАПИТАЛИЗИРОВАННЫЙ ДОХОД.

 

Объектом курсовой работы является объект недвижимости – офисное помещение, объект аналог которого также офисное помещение.

Цель данной курсовой работы - выполнить оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составить отчет по оценке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставной капитал и т.д.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знание состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Профессиональная оценка необходима при решении вопроса о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятия, для принятия инвестиционных решений, решений санации и банкротства предприятия, при страховании имущества, в целях переоценке основных фондов и прочее.

В зависимости от цели оценки, полноты оцениваемых прав на оцениваемую недвижимость. В соответствии со стандартами оценки существует две группы стоимости:

• рыночная стоимость;
• стоимость объекта оценки, отличающаяся от рыночной.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какое-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнения;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете следки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной аффекты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме;

- срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям.

Концепция рыночной стоимости основывается на наличии для типичного покупателя выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимо от желания отдельных участников рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Общие сведения.

1.1 Цель оценки

Оценка недвижимости включает в себя объективное определение стоимости недвижимого имущества или отдельных прав в отношении оцениваемого имущества. В соответствии с заданием заказчика и требованиями законодательства, оценщик устанавливает (рассчитывает) стоимость недвижимости. На основании указанной в отчете об оценке величины стоимости объекта оценки либо сам заказчик, либо заинтересованная третья сторона (банк, страховая компания и т.д.) могут принять то или иное обоснованное решение управленческого характера.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости.

Задачей оценки является консультирование Заказчика относительно величины рыночной стоимости имущества для совершения сделки купли-продажи. Для целей настоящего Отчета под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

одна из сторон не обязана продавать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о данной сделке и действуют в своих

интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Приведенное     понятие     рыночной     стоимости     полностью     соответствует законодательству РФ и Международных, Европейских стандартов оценки

Альтернативное использование настоящего отчета возможно только в соответствии с действующим законодательством и примененными стандартами.

 

1.2 Имущественные права.

Имущественные права - субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имущества, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.).

Имущественными правами являются правомочия собственника, право хозяйственного ведения, право оперативного управления (вещные имущественные права) и обязательственные права (в том числе право на возмещение ущерба, причиненное жизни или здоровью гражданина, а также вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица), право авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные им произведения (сделанные изобретения), наследственные права.

По действующему у нас в стране законодательству, предусматриваются следующие виды прав:

собственность;

• постоянное бессрочное пользование;
• пожизненное наследуемое владение;
• безвозмездное срочное пользование;
• аренда;

• ограниченное пользование чужой собственностью (сервитут).

На данный объект оценки распространяется право собственности.

1.3Дата оценки.

Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как многочисленные факторы, влияющие на ценообразование, учитываются полностью.

Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

текущая;

ретроспективная;

будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата оценки - это дата, близкая к дате определения здания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т.д.

Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для ОН, находящегося в стадии строительства, проектирования или применения решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода ОН на проектную мощность завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения стоимости на дату завершения строительства.

В данной курсовой работе определяется текущая дата оценки, т.е. дата ближайшая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ.

 

1.4 Класс собственности.

Классификация - это распределение множества ОН на их подмножество по сходству или различию, в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определить состояние и измерение его потребности и рыночных свойств.

Классификацию недвижимости можно провести фактным методом, предполагающим параллельное разделение множества ОН на независимые группы. Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния ОН и их рыночной оценки.

Одним из способов классификации ОН является степень специализации. Согласно этому признаку, недвижимость подразделяется на следующие виды: специализированная; неспециализированная.

Специализированная собственность - это та собственность, которая в силу своего специфического характера редко, если вообще сдается в аренду, или продается на открытом рынке для продолжения своего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего его бизнеса (заводы, фабрики, электростанции, музеи, библиотеки).

Неспециализированная собственность - это собственность, на которую присутствует всеобщий спрос на открытом рынке.

В данной курсовой работе объект оценки относится к неспециализированной собственности.

 

1.5 Допущения и ограничения.

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью любого отчета об определении рыночной стоимости.

Настоящий отчет приобретает юридическую силу документа, содержащего сведения доказательственного значения (ст. 12 ФЗ), может быть предметом рассмотрения судебного спора и влечет за собой, в установленных законодательством случаях, ответственность оценщика только после получения оценщиком в полном объеме оплаты за выполненную работу.

До получения оценщиком в полном объеме оплаты за выполненную работу настоящий отчет является лишь информационным материалом об уровне цен на соответствующий вид имущества.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Оценщик не проводил как часть работы инвентаризацию, аудиторскую или иную финансовую проверку и не несет ответственность за выводы, сделанные на основе представленных заказчиком или (и) его представителями документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

Отчет об оценке составляется исключительно для целей заказчика, указанных в отчете, и не может использоваться заказчиком в иных целях в целом либо частично без письменного соглашения между заказчиком и оценщиком, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и нормативными правовыми актами.

Право собственности на настоящий отчет переходит к заказчику оценки только после поступления на расчетный счет (в кассу) объединения в полном объеме оплаты за выполненную работу.

2 Анализ объекта оценки и его окружения.

2.1 Обзор социально-экономических развития края

В текущем году социально-экономическая ситуация в крае улучшена по многим направлениям деятельности.

Положительная динамика достигнута по всем основным секторам экономики -промышленным производствам, сельскому хозяйству, строительству, грузоперевозкам, связи, оптовой, розничной торговле, общественному питанию, платным услугам населению, где приросты объемов относительно первого полугодия 2009 года составили от 0,2% до 23,9%.

 

Также во всех перечисленных секторах в июне получен прирост объемов продукции (работ и услуг) относительно предыдущего месяца (от 5,2% по связи до 21,5% в сельском хозяйстве) и относительно аналогичного месяца прошлого года (от 0,2% в оптовой торговле до 11% в промышленных производствах).

Индекс промышленного производства в 1 полугодии текущего года составил 104,1% (против 86,1% в аналогичном периоде 2009 года) за счет роста на 5,6% выпуска продукции обрабатывающих производств и на 0,9% - производства и распределения электроэнергии, газа и воды.

В результате увеличения производства отдельных видов животноводческой продукции и успешного начала уборочной кампании нарастает положительная динамика в сельском хозяйстве - 105,2% (против 99,4% в 1 полугодии 2009 года).

В строительстве объем работ возрос по сравнению с январем-июнем прошлого года на 23,9% (год назад снижение объемов строймонтажа составляло 4,2%). В жилищном строительстве темп роста достиг 125,8% (в январе-июне 2009 года — 87,1%).

В транспортном комплексе (включая транспортирование по трубопроводам) перевозка грузов увеличена на 6,3%, грузооборот - на 2,4% (год назад снижение объема грузоперевозок составляло 4,8%, грузооборота - 0,8%). Но при этом сохраняется отрицательная динамика пассажирских перевозок: пассажиропоток уменьшен на 4,8%, пассажирооборот - на 1% (по сравнению с показателями годичной давности темпы падения замедлены на 0,4 и 3,9 процентных пункта).