Инженерные изыскания, инвентаризация и реконструкция застройки

 

6.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества методом прямого сравнения продаж приведен в таблице № 11.5.

Таблица № 11.5- Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта методом прямого сравнения продаж

 

Характеристики объектов	Оцениваемый объект	№ 1	№2	№3
Стоимость предложения объекта недвижимости к продаже, руб.	определяется	2300000	1500000	12000000

 

 

 

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи, %		-13%	-13%		-13%
Скорректированная стоимость объекта, руб.	определяется	2001000	1305000		10440000
Корректировка на условия продажи, %		0%	0%		0%
Скорректированная стоимость объекта, руб.	О        определяется	2001000	1305000		10440000
Корректировка на местоположение, %		0%	0%		0%
Скорректированная стоимость объекта, руб.	О       определяется	2001000	1305000		10440000
Площадь земельного участка, кв. м	400	0	0		0
		-27,11%	-29,56%		-12,48%
Корректировка на масштаб, %
Скор       Скорректированная стоимость объекта, руб./кв. м.	О         определяется	1 458 529	919 242		9 137 088
Корректировка на техническое состояние и отделку, %		0,00%	0,00%		0,00%
Скорректированная стоимость объекта, руб./кв. м.	О        определяется	1 458 529	919 242		9 137 088
Обща      Общая площадь, кв.м.	570,0	40	30		186
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	определяется	36463	30641		49124
Удельн  Удельный вес, %		31,456%	30,324%		38,220%
Ср           Средневесовое значение		39 537
Рыночная стоимость объекта оценки,
рассчитанная методом прямого сравнения продаж, руб.				22 536 090

 

22 536 090 (двадцать два миллиона пятьсот тридцать шесть тысяч девяносто рублей, в том числе НДС)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом 7.1 Общие сведения

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (ФСО № 1).

Доходный подход (Income Approach) определяется как общий способ определения собственности, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.

К основным методам, применяемых в рамках доходного подхода, относятся Метод капитализации доходов и Метод дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делиться или умножается на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от эксплуатации оцениваемого имущества в его стоимость. Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными и равномерными темпами роста.

Когда не удается сделать предположение в отношении стабильности дохода и/или их постоянных и равномерных темпов роста, используется метод дисконтированных денежных потоков, который основан на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких промежутков времени. Эти доходы затем пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконта и техники текущей стоимости.

Метод дисконтированных денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность доходов, изменения стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

Оценка  недвижимости  ПК-методом  выполняется  с  использованием  следующей формулы:

                                    (12.1)

 

где N011 - наиболее типичный чистый операционный доход объекта оценки первого

года;

R - коэффициент (норма) капитализации. ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки

является:

действующим,

его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному его использованию.

В формуле (12.1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов сопоставимых с оцениваемым объектом с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым по своим характеристикам.

Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (N011 и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (N01) и желаемую отдачу R. При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из методов доходного подхода.

 

В данном отчете использовался метод прямой капитализации, так как на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки практически стабилизировались.

Оценка методом капитализации дохода оцениваемого Объекта включает в себя следующие этапы:

Определение потенциального валового дохода.

Определение действительного валового дохода.

Определение операционных расходов.

Определение чистого операционного дохода.

Определение ставки капитализации.

Определение текущей стоимости будущих доходов.

 

7.2 Определение потенциального валового дохода

 

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

ПВД зависит от площади объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S *Са (12.2)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м.;

Са - арендная ставка, руб. за кв. м. / год, Описание   объектов   аналогов   для   расчета   месячной   ставки   арендной   платы представлено в таблице № 12.1

Таблица № 12.1 Описание объектов аналогов для расчета месячной ставки арендной платы

Характеристики объектов	Объекты недвижимости
		Оцениваемый объект	Объекты аналоги
			№ 1	№2	№3
Месячная стоимость арендуемого объекта (предложение), руб.		36 000	40 000	31 500
Общая площадь, кв.м.	570,0	60	69	70
Стоимость месячной арендной платы 1 кв. м., руб. (предложение)		600	580	450
Местоположение	Краснодар, ул. Северная (Мосты)	Краснодар, ул. Ялтинская	Краснодар, ул. Енисейская	Краснодар ул Новороссийская
Назначение	офис	офис	офис	офис

 

 

 

 

 

Отделка, техническое состояние	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта
Источник	-	www.kubanrealty.r и	www.kubanrealty.r и	www.kubanrealty.r и

 

Расчет месячной ставки арендной платы за производственную базу приведен в таблице № 12.2

Таблица № 12.2 Расчет месячной ставки арендной платы

Характеристики объектов	Объекты недвижимости
		Оцениваемый объект	Объекты аналоги
			№ 1	№2	№3
Месячная стоимость арендуемого объекта (предложение), руб.		36 000	40 000	31 500
Общая площадь, кв.м.	570,0	60	69	70
Стоимость месячной арендной платы 1 кв. м., руб. (предложение)	определяется	600	580	450
Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи, %		-11%	-11%	-11%
Скорректированная стоимость месячной арендной платы 1 кв. м., руб.	определяется	534	516	401
Корректировка на местоположение, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость            месячной арендной платы 1 кв. м., руб.	определяется	534	516	401
Корректировка на масштаб, %		-23,50%	-22,22%	-22,09%
Скорректированная стоимость            месячной арендной платы 1 кв. м., руб.	определяется	409	401	312
Корректировка на техническое состояние, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость            месячной арендной платы 1 кв. м., руб.	определяется	409	401	312
Удельный вес, %		32,8886%	33,5235%	33,5880%
Средневесовое значение, руб./кв. м.		374

 

 

Обоснование корректировок:

Разница между ценой предложения и ценой продажи. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Данная корректировка определена согласно проведенным экспертным  исследованиям (В рамках определения данной корректировки были применены

 

 

 

результаты исследования, проведенного А.А. Марчук, Е. А. Бутова («Русская служба оценки»): «Скидка на торг: реалии кризиса» (ссылка: www.appraiser.ru)). Для объектов аналогов корректировка составила «-1

Местоположение. Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию.

Масштаб (размер) помещений. На основании анализа рынка выявлено, что объекты с меньшей площадью, как правило, более ликвидны и имеют стоимость 1 м² выше по сравнению с крупными объектами. Корректировка рассчитана по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (ФБК), 101990, г.Москва, ул.Мясницкая, 44/1, тел.8(495)7375353, сайт: http://www.fbk.ru. Расчет поправки на масштаб помещений выполнялся по следующей формуле:

Kl=(So/Sa)^K ,где (11.1)

К1 - поправка на масштаб;

So - площадь оцениваемого объекта;

Sa - площадь аналога;

к   - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Наименование вида недвижимости	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая	0	-0,187
Производственная и складская	-0,235	-0,149
Офисная и торговая	-0,197	-0,119

Тогда размер корректировок составит:

Таблица № 11.4 Расчет корректировки на масштаб (размер) помещений

Наименование объекта недвижимости	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Площадь, кв.м.	570,0	60,0	69,0	70,0
Корректирующий коэффициент	-	0,7650	0,7778	0,7797
Корректировка на масштаб (размер) помещений, %	-	-23,50%	-22,22%	-22,09%

 

Техническое состояние. Объекты сравнения сопоставимы по данному критерию Корректировка отсутствует.

Таким образом, для определения ПВД Оценщиками в расчетах  принята ставка

арендной платы в размере 374 руб. за 1 кв. м. в месяц (в т.ч. НДС).

Наиболее важными факторами, влияющими на величину арендной ставки являются:

• месторасположение,
• масштаб (размер),
• техническое состояние и т.п.

В виду вышесказанного для представленных помещений проведен расчет ПВД в таблице № 12.3

Помещение под офис	570	374	2 558 160
Итого:			2 558 160