Инженерные изыскания, инвентаризация и реконструкция застройки

Снижение поголовья свиней обусловлено рядом факторов (заболевание африканской чумой), возникших в предыдущие годы, в результате которых произошел сброс поголовья. Сложившаяся ситуация на мировом финансовом рынке повлекла за собой возникновение ряда дополнительных проблем для организаций АПК. В результате не было завершено в назначенный срок строительство двух свинокомплексов, рассчитанных на производство 60 тыс. голов в год, сокращен завоз импортного скота (в настоящее время в крае сложился дефицит поголовья свиноматок, который составляет 7,5 тыс. голов).

 

 

2.2 Уровень цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара за I квартал 2011 года

Для исследования уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были проанализированы предложения о продаже магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в 1квартале 2011 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты выставляются на продажу за 53 674 руб. за 1 кв.м. общей площади, что на 5,3 % дешевле уровня цен I квартала 2010 года и на 27 % дешевле уровня цен I квартала 2009 года. Цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 10 714 руб. до 186 957 руб.

Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения выставляется на продажу из расчета более 60,0 тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади:

 

• Центр - 67 646 руб./1 кв.м.
• ЧМР - 60 946 руб./1 кв.м.

 

В диапазоне от 56 тыс. до 59 тыс. рублей за 1 кв.м. продавцы предлагают свою недвижимость в следующих районах города:

 

• Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 56 543 руб./1 кв. м

• ФМР - 58 846 руб./1 кв.м.

От 40 тыс. до 47,8 тыс. рублей за 1 кв.м. выставляется недвижимость в следующих районах города:

 

• ЮМР - 49 897 руб./1 кв.м.
• ГМР, ТЭЦ - 46 782 руб./1 кв.м.
• КМР - 45 676 руб./1 кв.м.
• СМР, МХГ, СХИ - 45 484 руб./1 кв.м.
• ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 43 563 руб./1 кв.м.
• Ростовское шоссе и улица Российская - 43 494 руб./1 кв.м.
• КСК-ХБК-СБС - 40 105 руб./1 кв.м.

 

Минимальная цена 1 кв.м. оказалась в следующих районах города:

• ПМР, Аэропорт - 37 835 руб./1 кв.м.
• Пригород- 35 321 руб./1 кв.м.
• Авиагородок, ЖМР - 34 120 руб./1 кв.м.

 

 

Больше всего предложений о продаже объектов коммерческого назначения оказалось в следующих районах города:

 

• Центр - 28%
• ФМР-10%
• ЧМР - 9%
• ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 9% . 
• КМР - 7%
• Пригород - 6% . 
• ЮМР - 6%
• ПМР, Аэропорт - 5%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:

 

• СМР, МХГ, СХИ - 4%
• Ростовское шоссе и улица Российская - 4%
• КСК-ХБК-СБС - 3%
• Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 3%
• Авиагородок, ЖМР - 3%
• ГМР, ТЭЦ - 3%

 

Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города объекты подешевели. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице:

 

 

Район города	Среднее значение цены 1 кв.м.
	1 квартал 2011 года	4 квартал 2010 года	3 квартал 2010 года	2 квартал 2010 года	1 квартал 2010 года
Центр	67 646	71 504	66 297	74 157	72 747
Мосты, Табачная фабрика, ШМР	56 543	46 648	53 227	43 076	54 647
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы	43 563	49 174	45 367	52 054	48 292
ЧМР	60 946	61 459	59 557	61 320	59 865
ФМР	58 846	57 703	61 252	60 312	57 309
Ростовское шоссе и улица Российская	43 494	44 155	47 843	48 252	50 588
ГМР, ТЭЦ	46 782	45 023	44 079	55 166	53 821
ЮМР	49 897	48 772	45 934	49 322	48 125
КМР	45 676	48 917	45 582	51 753	44 720
CMP, мхг, схи	45 484	47 294	43 802	51 933	45 541
КСК-ХБК-СБС	40 105	39 989	40 070	39 362	42 262
Авиагородок, ЖМР	34 120	39 246	37 105	43 015	43 335
ПМР, Аэропорт	37 835	40 270	41 749	42 987	39 784
Пригород	35 321	34 408	38 612	30 030	33 596

 

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние не только местоположение объекта и его фактическое состояние, но и функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой - это торговая. Среднее значение 1 кв.м. общей площади магазинов по городу Краснодару составило 56 569 руб. По сравнению с уровнем цен

IV квартала 2010 года, данный тип недвижимости подорожал на 0,8%.

На втором месте - прочие коммерческие объекты, которые выставляются на продажу, в среднем, из расчета 49 352 руб./1 кв.м. За последние три месяца они упали в цене на 4,5 %.

Административно-офисная недвижимость выставляется на продажу за 45 430 руб./кв.м., а производственно-складская - 36 016 руб. По сравнению с IV кварталом 2010 года офисы подорожали на 2,7%, а склады и цеха - на 3,3 %.

 

Тип недвижимости	3 кв. 2008	4 кв. 2008	1 кв. 2009	2кв. 2009.	3 кв. 2009.	4 кв. 2009.	1 кв. 2010.	2 кв. 2010.	3 кв. 2010.	4 кв. 2010.	1 кв. 2011.
Торговая	7381 9	68 347	6509 6	6407 2	5890 0	5815 8	5624 1	5844 1	5880 9	5610 8	5656 9
Офисная	5987 1	58 903	5632 5	5059 4	4893 1	4757 0	4518 8	4753 3	4228 4	4425 0	4543 0
Производственно-складская	4906 4	46 982	5139 5	5340 4	3990 6	4542 5	4243 8	3350 0	4167 4	3487 2	3601 6
Прочая коммерци я	6694 2	65 601	5969 5	5920 3	5403 0	5620 5	5068 0	5275 5	5081 2	5168 0	4935 2

 

 

 

В І квартале 2011 года 22 % предложений о продаже приходится на офисные помещения, а 16 % принадлежит магазинам. Больше всего предложений (около 49 %) – это продажа помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника ( т.н. «прочие коммерческие объекты»). Меньше всего (13 %) приходится на производственно-складскую недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений города Краснодара по районам и по типам недвижимости представлена в таблице:

 

Район города	Показатели	Магазины	Офисы	Производственно-складские	Прочая коммерция
Центр	среднее	73 450	65 579	42 564	67 593
		минимальное	20 ООО	25 974	16 667	16 845
		максимальное	150 ООО	150 ООО	74 074	150 000
		Итого среднее				67 646
ЮМР	среднее	60 154	47 399	X	47 459

 

		минимальное	27 184		24 444			X		16 667
			максимальное	120 588		97 500			X		93 333
			Итого среднее								49 897
ФМР		среднее	70 179		43 928			59 555		61 065
			минимальное	32 727		17 094			22 000		18 376
			максимальное	133 333		81 250			106 666		116 667
			Итого среднее								58 846
CMP, мхг, схи		среднее	58 752		40 846			37 371		48 950
			минимальное	25 ООО		20 000			17 241		23 333
			максимальное	103 333		87 500			65 000		138 462
			Итого среднее								45 484
ЧМР		среднее	72 350		56 067			24 536		63 828
			минимальное	19 474		27 500			15 753		16 666
			максимальное	186 957		100 000			37 778		130 000
			Итого среднее								60 946
ГМР, ТЭЦ		среднее	69 819		37 000			31467		43 639
			минимальное	30 000		27 500			31250		18 518
			максимальное	100 000		50 000			31 684		92 308
			Итого среднее								46 782
ПМР, Аэропорт		среднее	39 672		34 690			38 307		39 397
			минимальное	24 470		25 000			17 000		15 000
			максимальное	80 000		55 556			80 000		80 000
			Итого среднее								37 835
КМР		среднее	52 528		53 322			39 843		43 475
			минимальное	20 000		22 012			13 000		13 888
			максимальное	86 667		93 750			117 647		75 000
			Итого среднее								45 676
КСК-ХБК-СБС		среднее	37 084		39 571			29 666		48 541
			минимальное	20 454		24 500			15 152		22 727
			максимальное	54 131		65 714			51563		89 286
			Итого среднее								40 105
Мосты, Табачная фабрика, ШМР		среднее	69 512		52 027			54 771		56 819
			минимальное	39 000		17 500			17 059		28 571
			максимальное	93 333		116 667			126 984		100 000
			Итого среднее								56 543
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы		среднее	58 474		40 669			17 479		40 965
			минимальное	18 027		16 676			16 438		13 000
			максимальное	126 706		93 023			18 000		108 108
			Итого среднее								43 563
Ростовское шоссе и улица Российская		среднее	42 559		43 750			35 843		53 575
			минимальное	26 667		20 000			12 000		12 857
			максимальное	58 000		66 000			125 000		112 500
			Итого среднее								43 494
Авиагородок, ЖМР		среднее	38 756		35 740			32 202		32 737
			минимальное	30 000		17 692			15 217		16 667
			максимальное	51 282		72 727			45 000		62 500
			Итого среднее								34 120
Пригород		среднее	48 678		X			24 610		42 888
			минимальное	18 840		X			10714		13 684
	максимальное			75 000		х			114 286	114 286
	Итого среднее									35 321

 

3. Описание оцениваемого объекта

В данном отчете определяется рыночная стоимость недвижимого имущества: помещение под офис, расположенного ул Северная (Мосты).

Транспортная доступность к объекту отличная. Рельеф участка - равнинный. Социальная инфраструктура развита хорошо. Окружающая застройка - жилого и коммерческого назначения. Экологическое состояние района оценивается как спокойное.

 

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки в границах города Краснодара

 

 

Описание местоположения объекта оценки (прилегающей территории) представлено в таблице №4.

Таблица №4 – Описание местоположения объекта оценки (прилегающей территории)

Характеристика	Возможные значения
Местонахождение объекта	г. Краснодар, Центральный район, ул. Северная
Время проезда до центра - на общественном транспорте - на личном транспорте	0 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта	1 минута
		100 м.
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилая и коммерческая недвижимость
Основной тип застройки	Плотная

 

Таблица №5 – Технические характеристики объекта оценки

Общая характеристика:	Показатели
Год постройки	1980
Общая площадь помещений	570
Высота помещения	3,2
Этажность	2

 

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.