Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

Введение

 

В современной России проблема решения земельного вопроса по-прежнему остается актуальной и первостепенной. Принятый 25 октября 2001 г. Земельный  кодекс РФ сделал земельные отношения  в стране более прозрачными, в  той или иной мере поддающимися правовому  регулированию. Однако, решение проблем  охраны земель как национального  достояния, защиты прав землепользователей и собственников земельных участков, обеспечения экономической стабильности в развитии земельных отношений  только наметилось.

 

Обеспечит ли Земельный кодекс РФ (который, кстати, урегулировал оборот лишь 2,7% площади российской земли) стабильное и поступательное развитие российской экономики, формирование земельного рынка  в стране и сохранение качественного  состояния земель – покажет время. Пока же практика применения действующего земельного законодательства наглядно демонстрирует нам, чем для России обернулась десятилетняя политическая борьба, орудием в которой стал пресловутый «земельный вопрос». С 1990 по 2001 гг. в России был принят 41 Федеральный закон по вопросам землепользования, 33 Указа Президента РФ, более 100 Постановлений  Правительства РФ. Кроме того, каждый из 89 субъектов РФ имеет свое региональное законодательство о земле. В итоге, наше земельное законодательство превратилось в конгломерат несистематизированных (часто не соответствующих друг другу) правовых актов.

 

Особенно сложной, противоречивой и вызывающей множество вопросов является проблема строительства на проблемных участках земли (не оформленных  в собственность и арендованных).

 

Особенности правового регулирования  земельного вопроса в СССР обусловили структуру землепользования в настоящее  время – большая часть земель находится в правовом режиме безвозмездного бессрочного или срочного пользования. Институт частной собственности  на землю был введен сравнительно недавно, поэтому доля земель, находящихся  в частной собственности сравнительно невелика.

 

Таким образом, актуальность темы дипломного исследования связана  не только с необходимостью четкого  понимания правил и порядка оформления прав собственности на земли, получаемые под строительство, но и с необходимостью согласования регионального и федерального законодательства о выделении земель под строительство, а также разработки методики действий землепользователей, желающих получить земельный участок  под строительство.

 

Ввиду того, что проблемы землепользования при строительстве  объектов недвижимости является остро  актуальной проблемой, она широко обсуждается  в научной литературе. Определенное освещение данный вопрос получил  в учебном пособии «Земельное право» Воробьевой Л.В., учебном пособии «Сделки с земельными участками» Корнеева А.Л. Правовое регулирование порядка выделения земель под строительство раскрыто в монографии под редакции С.А.Боголюбова «Земельный участок: вопросы и ответы». Также некоторые вопросы рассматриваемой проблемы раскрыты в научных статьях, например, в статье Беляевой С.В. «Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Кроме того, за время действия Земельного кодекса РФ накопилась богатая судебная практика, изучение которой позволяет понять точку зрения высших судебных органов на исследуемую проблему. Тем не менее, комплексного исследования по проблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости на проблемных участках до сих пор не опубликовано.

 

Целью данной дипломной работы является анализ актуальных проблем  землепользования при строительстве  объектов недвижимости на проблемных земельных участках. Для достижения поставленной цели в дипломной работе решены следующие задачи:

 

1.         охарактеризовано правовое регулирование  землепользования в Российской  Федерации;

 

2.         дана характеристика нормативного  регулирования строительной деятельности;

 

3.         недвижимое имущество рассмотрено  как объект строительства;

 

4.         сопоставлено действующее законодательство, регулирующее проблемы землепользования  и законодательство, регулирующее  строительную деятельность;

 

5.         дано понятие проблемных участков  и показаны особенности правового  регулирования землепользования  на таких участках;

 

6.         раскрыт порядок ведения строительной  деятельности на проблемных участках  землепользования;

 

7.         проведен анализ судебной практики  по проблемам землепользования  при строительстве объектов недвижимости  в Российской Федерации.

 

Таким образом, объектом исследования дипломной работы является нормативное  регулирование землепользования, предметом  – землепользование при строительстве  объектов недвижимости на проблемных участках.

 

Дипломная работа написана на 60 листах и состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

 

 

1. Законодательное регулирование  землепользования при строительстве  объектов недвижимости

 

1.1 Правовое регулирование  землепользования в РФ

 

Источники права представляют собой форму закрепления общеобязательных правовых норм. Первичным элементом  законодательства является нормативный  правовой акт, который представляет собой документ, объединяющий совокупность предметно связанных между собой  норм. К ним относятся Конституция  РФ, законы, кодексы, президентские  указы, постановления правительства, ведомственные акты, конституции, уставы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные постановления  и решения местных органов  самоуправления.

 

 

Во-первых, для понимания  структуры законодательства необходимо учитывать ранжирование нормативных  актов по двум пересекающимся линиям. По одной – законодательство, делится  на отрасли по критерию предмета правового  регулирования: конституционное, гражданское, административное, трудовое, жилищное и т.д. Здесь же выделяется и земельное  законодательство. По другой – законодательство делится на уровни, т.е. имеется законодательство федеральное, субъектов Федерации  и нормативные акты местных властей. Состав отраслей законодательства на каждом уровне частично определен Конституцией РФ, которая в ст. 71 и 72 устанавливает  соответственно исчерпывающий перечень предметов ведения РФ и совместного  ведения РФ и субъектов РФ. Одновременно в соответствии с ч. 4 ст. 76 Конституции  РФ вне пределов исключительного  ведения РФ и совместного ведения  РФ и субъектов РФ субъекты РФ имеют  право развивать собственное  законодательство, которое может  формировать дополнительны отрасли. В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство относится  к совместному ведению, что означает право государственных органов  Федерации и субъектов РФ принимать  нормативные правовые акты по земельным  вопросам. Проекты федеральных законов  по предметам совместного ведения  также в соответствии с Регламентом  Государственной Думы РФ проходят процедуру  согласования с субъектами РФ.

 

Таким образом, основную группу источников земельного права образует законодательство, представленное нормативными правовыми актами, принятыми на всех уровнях государственной власти, а также местными органами самоуправления, регулирующими земельные отношения.

 

Несмотря на такую кажущуюся  ясность, выявление источников земельного права остается довольно сложной  задачей. Это в первую очередь  связано с определением соотношения  системы права и системы законодательства.

 

Источниками земельного права  являются как земельное законодательство, объединяющее нормативные правовые акты, регулирующие отношения по использованию  и охране земель (ст. 3 Земельного кодекса), так и нормативные правовые акты, образующие другие отрасли законодательства. но регулирующие в отдельных своих  положениях земельные отношения  наряду с другими общественными  отношениями.

 

Соответственно в части  положений, регулирующих общественные отношения, объектом которых выступает  земля, земельные участки, их части, земельные доли или права на землю, они также являются источниками  земельного права, но остаются в системе  своих самостоятельных отраслей законодательства.

 

Вторую группу источников земельного права образуют нормативные  договоры и соглашения, заключаемые  в соответствии с Конституцией РФ и Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах  организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной  власти субъектов Российской Федерации».

 

Конституция РФ выступает  в качестве основополагающего источника  практически всех отраслей права. Конституция  РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории страны. Кроме федеральной, в пределах соответствующих юрисдикций действуют 21 конституция республик. Предусматривается принятие уставов  другими субъектами РФ.

 

Конституция РФ содержит ряд  статей, как прямо, так и косвенно регулирующих земельные отношения. Заметное место в Конституции  занимают вопросы собственности  на землю (ст. 8, 9 и 36).

 

В ст.ст. 71 и 72 Конституции  РФ определены соответственно сферы  ведения РФ и совместного ведения  РФ и субъектов РФ. Преимущественно  регулирование земельных отношений  относится к области совместного  ведения, а за РФ остается право управления федеральной собственностью, в том  числе земельной, принятие гражданского законодательства.

 

Федеральное земельное законодательство в широком смысле слова образуют законы и подзаконные нормативные  правовые акты, принятые на федеральном  уровне. К федеральному земельному законодательству относятся также  указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения.

 

Федеральное земельное законодательство развивается достаточно интенсивно, отражая и закрепляя политику государства по реформированию земельных  отношений.

 

Земельный кодекс РФ является комплексным кодифицированным федеральным  законом, регулирующим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия  земельных участков, использования  земель гражданами и организациями  для строительства, ведения фермерского  хозяйства, личного подсобного хозяйства, использования земель. предоставленных  в качестве служебных земельных  наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим  различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения.

 

Финансовые аспекты земельных  отношений развиты в Земельном  кодексе. Кодекс детально определяет порядок  исчисления и взимания платежей за использование земель различного целевого назначения, а также распределения  полученных средств.

 

Порядок ведения государственного учета земельных участков установлен в Федеральном законе «О государственном  земельном кадастре».

 

Вопросам охраны земель посвящены  Федеральные законы от 10 января 1996 г. №4-ФЗ «О мелиорации земель» и от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном  регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

 

Значительное число земельных  норм содержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также  иные разновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законов по объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу  РФ. Фактически все его статьи, где  речь идет о недвижимом имуществе, распространяются на соответствующие земельные отношения.

 

Основные процессуальные требования, предъявляемые к юридическому оформлению права собственности  на землю, а также вопросы организации  государственного управления в данной области содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

В настоящее время определяются следующие основные категории земель по правовому регулированию:

 

1.         Земли, изъятые из оборота:

 

·           в федеральной собственности  как земли обороны, пограничные  зоны, места захоронения радиоактивных  материалов, местоположение федеральных  органов и т.п.

 

·           заповедники, национальные парки и  т.п.

 

2.         Земли, подлежащие передаче в  пользование только на праве  аренды. Это земли, содержащие  в своих недрах полезные ископаемые. По мнению автора, сельскохозяйственные  угодья следует передавать в  пользование на праве аренды. Затем, когда экономическая ситуация  стабилизируется, использование  этих земель покажет свою эффективность,  когда пользователи покажут свою  добросовестность в целевого  использовании земель и т.п., то  только тогда возможно говорить  о перспективах передачи сельхозугодий  в частную собственность.

 

3.         Земли, которые могут быть переданы  в частную собственность (или  переданы на праве аренды). С  одной стороны, если бы в  России изначально был принят  исключительно институт права  аренды земли, то не было  бы оснований поднимать вопрос  о праве частной собственности  на землю. С другой стороны,  так как существенное количество  земельных участков на сегодня  уже передано в частную собственность,  то приходится это учитывать  и признать, что частная собственность  на землю – событие состоявшееся  и требующее правильного регулирования.

 

1.2 Нормативное регулирование  строительной деятельности

 

Законодательство о градостроительной  деятельности – достаточно динамично  развивающаяся отрасль законодательства. 29 декабря 2004 г. принят новый Градостроительный  кодекс Российской Федерации (далее  – ГсК РФ), являющийся на сегодняшний  день основополагающим нормативным  актом, регулирующим градостроительные  отношения. В целях реализации положений  ГсК РФ на уровне Правительства РФ принимаются подзаконные нормативные  акты. Достаточно активно ведется  нормотворчество в сфере градостроительной  деятельности на региональном уровне. Также по вопросам градостроительной  деятельности принимаются муниципальные правовые акты. В этой связи актуальной является проблема разграничения компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности между органами государственной власти РФ, государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления.

 

Общие положения разграничения  компетенции в вопросах правового  регулирования общественных отношений  между органами государственной  власти Федерации, ее субъектов и  органами местного самоуправления определены Конституцией Российской Федерации. Согласно ч. 3 ст. 11 Конституции разграничение  предметов ведения и полномочий между органами государственной  власти РФ и органами государственной  власти субъектов РФ осуществляется Конституцией, Федеративным и иными  договорами о разграничении предметов  ведения и полномочий. Общий принцип  разграничения предметов ведения, исходя из содержания конституционных  норм, сводится к следующему:

 

1) по предметам ведения  Российской Федерации, определенным  ст. 71 Конституции РФ, Российская  Федерация обладает исключительной  компетенцией - ни субъекты РФ, ни  муниципальные образования не  вправе принимать нормативные  акты, регулирующие данные общественные  отношения;

 

2) по предметам совместного  ведения, определенным ст. 72 Конституции  РФ, правовое регулирование может  осуществляться как на федеральном  уровне, так и на уровне субъектов  РФ, при этом нормативные правовые  акты субъектов РФ не могут  противоречить принятым по предметам  совместного ведения федеральным  законам (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ);