Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

 

В субъектах РФ – городах  федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для  строительства осуществляется органом  исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, если иное не предусмотрено  законами этих субъектов РФ.

 

Решение о предварительном  согласовании места размещения объекта  и проект границ земельного участка  являются основанием установления границ такого земельного участка на местности  и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном  федеральными законами. Подобное установление границ должно происходить в соответствии с заявками граждан или юридических  лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет.

 

Исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления на основании  заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой  карты (плана) земельного участка в  двухнедельный срок принимают решение  о предоставлении земельного участка  для строительства.

 

При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем  выкупа, для государственных или  муниципальных нужд одновременно с  решением о предоставлении земельного участка принимается решение  о соответствующей форме изъятия  такого земельного участка.

 

Условия предоставления земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд должны предусматривать  возмещение всех убытков, связанных  с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров  их аренды, а также возмещение в  соответствии с правилами, предусмотренными ст. 58 ЗК РФ, потерь сельскохозяйственного  производства или потерь лесного  хозяйства. Условия могут также  предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные  участки, или предусмотренные ст. 56 ЗК РФ ограничения использования  земельных участков.

 

Максимальные размеры  земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность бесплатно  для целей, предусмотренных правилами  п. 1 ст. 33 ЗК РФ, устанавливаются: федеральными законами – из земель, находящихся  в федеральной собственности; законами субъектов РФ – из земель, находящихся  в собственности субъектов РФ; нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления – из земель, находящихся в собственности  муниципальных образований.

 

Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются  в соответствии с утвержденными  в установленном порядке нормами  отвода земель для конкретных видов  деятельности или в соответствии с правилами землепользования и  застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

 

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования.

 

Являются недействительными  следующие условия договора купли-продажи  земельного участка: устанавливающие  право продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе  ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются  также к договору мены.

 

 

2. Особенности строительства  на проблемных участках

 

2.1 Понятие проблемных  участков

 

В рамках дипломной работы под проблемными участками землепользования понимаются объекты землепользования, неоформленные в собственность, а также арендуемые.

 

Права на земельные участки, которые являются проблемными объектами  землепользования, в гражданском  праве называются вещными правами  лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).

 

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗК предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к  земельным участкам предусмотренное  гражданским законодательством  право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

 

Права на землю, регулируемые нормами главы IV, имеют целый ряд  общих свойств.

 

Земельные участки, предоставленные  в пользование, пожизненное наследуемое  владение или аренду, находятся в  чьей-либо собственности – государства  или муниципального образования, юридического или физического лица.

 

Только обладание земельным  участком на праве собственности  предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и  распоряжения земельным участком, все  иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении  этих прав.

 

В соответствии со ст. 264 ГК лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие  ему права владения и пользования  участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором  с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом  или договором.

 

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК переход права собственности  на имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения  иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК в отношении сохранения сервитута  при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться  право пользования и право  пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки  при разграничении государственной  собственности на землю перешли  из федеральной собственности в  собственность субъекта РФ.

 

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения  любым лицом в порядке, предусмотренном  ст. 305 ГК, т.е. даже и в случае нарушения  прав указанного лица собственником  имущества.

 

Однако правовой режим  землевладения, землепользования и  аренды значительно различается.

 

Наиболее устоявшийся  для нашего законодательства вид  прав на землю – пользование. так  как на всем протяжении существования  советского государства оно было единственно возможным правом на землю как для граждан, так  и для юридических лиц. Земельные  участки предоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или  во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С  провозглашением в Российской Федерации  права частной собственности  на землю, возникновением арендных отношений  содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно  сузилась.

 

Как видно из самого названия права постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками, оно означает возможность использовать земельный  участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым  назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным  участком, хотя бессрочное пользование  осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет  отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется, в отличие от аренды, не на договорной основе. Поэтому суды правильно отказывают во взимании платы за пользование  участком на праве постоянного бессрочного  пользования.

 

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения  уполномоченного государственного или муниципального органа (см. ст. 29 ЗК).

 

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и  пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми  актами и актом о предоставлении участка в пользование.

 

Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента  вступления его в силу не предоставляются  земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме  федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме  государственных и муниципальных  учреждений, тогда как по нормам ЗК РСФСР[2] все они могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования  землей.

 

Статья 20 ЗК РФ более чем  наполовину посвящена урегулированию вопроса о правах граждан на земельные  участки, предоставленные им в свое время в постоянное (бессрочное) пользование. Закон гарантирует  гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования  на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно  приобрести земельный участок в  собственность, т.е. фактически переоформить право постоянного пользования  на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что это  может быть сделано в отношении  только одного земельного участка.

 

В судебной практике в связи  с этим возникает вопрос: могут  ли рассматриваться индивидуальные предприниматели в качестве граждан, имеющих право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, предоставленных им на праве постоянного  бессрочного пользования. В решениях целого ряда арбитражных судов, одним  из примеров которых выступает приводимое в приложении постановление Федерального арбитражного суда Восточносибирского округа по жалобе Тонкошкуренко И.П., содержится отрицательный ответ  на этот вопрос. Доводом служит ссылка на п. 3 ст. 23 ГК, в соответствии с которым к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются нормы ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. И якобы поэтому физические лица, действуя в гражданских и земельных правоотношениях в правовом статусе индивидуального предпринимателя и осуществляя предпринимательскую деятельность, приравниваются к правовому статусу юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

 

В п. 5 статьи 20 указано, что  граждане могут приобрести в собственность  земельные участки, предоставленные  им в свое время на праве постоянного (бессрочного) пользования. Возникает  вопрос – а обязаны ли они это  делать? Федеральный закон о введении в действие ЗК в п. 1 ст. 3 прямо  указывает, что права на землю, не предусмотренные соответствующими статьями ЗК, подлежат переоформлению с момента вступления ЗК в силу. Следовательно, граждане должны переоформлять  право постоянного (бессрочного) пользования  на земельный участок на право  собственности. Другое дело, если у  данного гражданина имеется в  пользовании еще и другой участок  – в этом случае он может либо отказаться от права пользования, либо взять земельный участок в  аренду, либо приобрести в собственность, но уже за плату. Однако в соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК передача в собственность граждан  земельных участков, ранее предоставленных  им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством  случаях сроком не ограничивается. Это означает, что реально право  постоянного (бессрочного) пользования  граждан земельными участками будет  существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоряжения такими земельными участками, исчезнет.

 

При этом в ФЗ о введении в действие ЗК специально указано, что  предоставленное землепользователям до вступления в силу ЗК право бессрочного (постоянного) пользования соответствует  предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования.

 

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных  участках, предоставленных юридическим  лицам (за исключением указанных  в п. 1 ст. 20 ЗК) на праве бессрочного  постоянного пользования, права  бессрочного (постоянного) пользования  земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные  участки должны быть приобретены  в собственность в соответствии с положениями ЗК по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

 

Отныне не допускается  внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Эта  норма особенно актуальна для  сельскохозяйственных коммерческих организаций, где распространено внесение участниками  организации в ее уставный капитал  права пользования земельной  долей. Правда, не ясно, распространяется ли приведенное выше правило на земельные  доли.

 

Правом пожизненного наследуемого владения земельными участками могут  обладать только граждане. Земельный  участок, предоставленный в пожизненное  наследуемое владение, остается в  государственной или муниципальной  собственности, но у землевладельцев  есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

 

Сама конструкция права  пожизненного наследуемого владения перешла  в действующее законодательство еще из законодательства советского времени; она была введена Основами законодательства Союза ССР и  Союзных республик о земле, принятыми  Верховным Советом СССР 28.02.1990, и  в условиях, когда о частной  собственности на землю речь еще  не шла, представляла собой нечто  среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. ЗК РСФСР  также включил пожизненное наследуемое  владение в число прав на землю, и  с начала 1990-х гг. миллионы российских граждан оформили право постоянного  наследуемого владения своими земельными участками. Однако после принятия в 1993 г. Конституции Президент РФ Указом от 24.12.1993 №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации  в соответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил целый ряд  статей ЗК, в том числе посвященных  пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права  на землю был признан не соответствующим  конституционным нормам. Однако он продолжал существовать, и вот  теперь ЗК четко определил, что впредь предоставление земель гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Все лица, имеющие  земельные участки на данном праве, могут бесплатно приобрести эти  участки в собственность. Таким  путем предполагается постепенно свести на нет существование права пожизненного наследуемого владения. Но при этом за всеми гражданами, которые получили земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до вступления ЗК в действие, это право сохраняется, так же как и возможность передавать его по наследству. Поэтому отношения, связанные с правом пожизненного наследуемого владения земельными участками, пока сохраняются.